Сдача жилья в аренду напоминает лотерею. Трудно угадать, какой жилец вселится в квартиру. Проблему можно решить, заключив договор доверительного управления с риэлторской компанией.

Рынок аренды принимает более цивилизованные формы. Об этом говорит появление такой услуги, как доверительное управление. Если раньше хозяева квартир, сдаваемых в аренду, предпочитали находить своих клиентов через объявления в газетах или по совету знакомых, то сегодня все больше владельцев квартир выбирает иной путь -- доверить серьезному агентству заботу о своем жилище.

По схеме

Схема работы агентства и арендодателя довольно проста. Риэлтор выезжает на место для осмотра квартиры и дает рекомендации по найму. Иногда, чтобы довести жилье «до ума», требуется освежить обои, отциклевать полы или заменить кухонную плиту. По договоренности с хозяином агентство берет эти работы на себя и оплачивает ремонт, а расчет происходит после сдачи жилья в аренду.

Во время встречи с владельцем риэлтор оценивает квартиру и определяет рыночную стоимость ее аренды. Завышать цену нет смысла -- жилье будет простаивать и агентство понесет убытки. Занижать -- тоже, поскольку пострадает размер комиссионных. Поэтому стоимость квартир, которые сдаются на рынке аренды в рамках договора о доверительном управлении, не отличается от стоимости тех квартир, что реализуются традиционным путем. После этого заключается договор-поручение, по которому агентство обязуется нести полную ответственность за квартиру. Минимальный срок договора обычно равен одному году: найти арендаторов на меньший период сложно. Чтобы подписать договор-поручение, хозяин должен иметь при себе паспорт и свидетельство о собственности. После того как стороны договорились, сотрудник агентства составляет опись имущества с актом приема-передачи, получает ключи от квартиры, и хозяину остается только ждать первого взноса арендатора.

Договор на вере

Определенной договоренности по срокам поиска нет. Когда наниматель найден, агентство заключает с ним договор найма, а далее за свой счет страхует имущество, отделку квартиры и гражданскую ответственность перед третьими лицами. Если по собственной неосторожности наниматель затопил соседей, то ущерб возмещается из гарантийной суммы. Наниматель вносит взнос за первый месяц пользования жильем и гарантийный взнос в размере месячной платы. Из гарантийного взноса будут вычитаться средства, если по вине нанимателя имущество было повреждено.

Финансовые расчеты между хозяином квартиры и агентством осуществляются, как правило, по нескольким схемам: сумма ежемесячной платы за квартиру переводится на расчетный счет владельца; хозяин получает деньги в агентстве или через доверенное лицо и т.д. Важно при этом, что независимо от регулярности оплаты клиентом хозяин получает полную сумму, оговоренную договором, всегда в срок. Труд по взиманию платы с арендатора агентство берет на себя. Как правило, раз в квартал администратор агентства проверяет состояние квартиры. При желании на таких встречах может присутствовать и хозяин жилья. Если нарушаются условия проживания, администратор делает запись в акте осмотра и рекомендует устранить неполадки. Если по истечении установленного срока просьба проигнорирована, ремонтом занимается агентство, вызывая своих штатных специалистов или сотрудников со стороны. Если же квартирант отказывается заплатить за ремонт, деньги вычитаются из его залога. При более серьезных нарушениях -- нежелании платить за жилье или самовольном увеличении числа проживающих -- возникает угроза выселения. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, и практика показывает, что агентства их выигрывают.

«Если арендатор неожиданно съезжает с квартиры, агентство начинает поиски нового жильца. В некоторых компаниях хозяину оплачивается двухнедельный простой квартиры», -- говорит Светлана Кос, генеральный директор компании «Акрус». Когда наниматель решит съехать, он обязан за месяц предупредить об этом агентство, которое по акту приемки-передачи принимает у него квартиру. Проверяет, исправно ли имущество и оборудование, оплачены ли телефонные счета. И если возникают проблемы, то компенсацией хозяину полностью или частично служит залоговая сумма, которую клиент вносит при вселении в квартиру. А если все в порядке, залог возвращается бывшему жильцу. «Подписав такой документ, хозяин полностью устраняется от процесса и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать», -- поясняет Гульнара Рахмангулова, начальник управления аренды ЗАО «Корпорации МИАН». Это не значит, что хозяин не может контролировать, что происходит в его квартире. По договору, он может в сопровождении агента приезжать и осматривать квартиру.

В агентстве недвижимости «Акрус» (по договорам доверительного управления оно работает восемь лет) годовой взнос хозяина за услуги агентства составляет 100% от ежемесячной арендной платы. Стоимость же услуг в МИАНе для хозяев жилья складывается из разового платежа в размере 50% от месячной арендной платы, а далее -- по 10% от месячной аренды. Сегодня в Корпорации по договорам доверительного управления реализуется уже около 10% сдаваемых квартир.

«Тенденция роста»

Пока основная масса арендодателей рассматривает такую форму отношений в лучшем случае как экзотику, а в худшем -- как оскорбление. Еще бы, их не просто «отстраняют от управления» собственной квартирой, но и заставляют еще за что-то там платить. И все же эта форма доверительного управления жильем постепенно пробивает себе дорогу. «По данной схеме у нас реализуется около 15% квартир от общего объема сдаваемого жилья, -- говорит Светлана Кос. -- Сегодня мы наблюдаем устойчивую тенденцию роста. О востребованности этой формы работы свидетельствует высокий процент перезаключаемых договоров».

Как отмечают эксперты, такой вид аренды дает клиентам больше преимуществ по сравнению с обычной посреднической операцией, и количество заинтересованных в ней людей растет. «Чем больше будет собственников, зарабатывающих на аренде, тем шире будет представлена такая форма работы на российском рынке», -- говорит Петр Шкода, заместитель директора агентства недвижимости «Светлый град».

По оценке риэлторов, выйти этой услуге на массовый уровень мешает не только неготовность к ней многих владельцев квартир, но и самих агентств. Прежде всего такая схема работы затратна для агентства с точки зрения ресурсов, поскольку требует привлечения администраторов, сантехников, электриков... Не каждый агент может перестроиться на новый лад работы и общаться с клиентом на долгосрочной основе. Понятно поэтому, что такую квалифицированную услугу пока способны предложить лишь солидные крупные фирмы. С другой стороны, по словам Ирины Бобко, руководителя направления аренды «Вавилон-недвижимость», среди причин, сдерживающих спрос, -- стремление владельца жилья самому активно участвовать в процессе управления квартирой и необходимость подписания официального договора, который предполагает уплату налогов. Однако желание многих арендодателей «спать спокойно», растущее параллельно с активностью налоговиков, говорит в пользу более цивилизованных отношений между владельцами жилья и арендаторами.

"хозяин полностью устраняется от процесса и на время действия договора может вообще в Москве отсутствовать"