Столичный рынок жилья в очередной раз подтвердил истину о том, что в одну реку нельзя войти дважды. Казалось бы, стагнация на рынке преодолена и цены вновь стремительно полетят вверх, как это было всего пару лет назад. Но профессионалы рынка считают, что взрывного роста не будет.

Третью неделю московский рынок недвижимости будоражит известие о в общем-то не слишком значимом событии -- средняя стоимость квадратного метра в столице превысила психологический рубеж в 2 тыс. долл. Еще недавно такая цена для московских квартир казалась не слишком реальной -- в начале года аналитики в один голос предвещали рынку падение по всем параметрам или по крайней мере долгосрочную стагнацию. Сегодня те же специалисты соревнуются друг с другом в оптимистичности своих прогнозов. Некоторые уже предвещают новую гонку цен на жилье, равную по темпам росту двух-трехлетней давности.

С ростом все непросто

Вопреки расхожему мнению, далеко не все участники рынка считают рост стоимости недвижимости благом. Сумасшедшая гонка цен 2000--2004 годов стала настоящим клондайком для строителей и головной болью для риэлторов столицы. Спрос на недвижимость был огромный, стоимость квадратного метра росла на 3--4% в месяц, или на 40% в год, и строители не имели никаких проблем с реализацией своих домов даже по завышенным ценам. В то же время риэлторы столкнулись с необходимостью проводить сделки в кратчайшие сроки -- построенные цепочки квартир из-за постоянного взлета цен очень быстро рассыпались.

«Бурный рост цен чреват катаклизмами на рынке недвижимости, -- поясняет президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. -- Для вторичного рынка высокие темпы роста невыгодны, потому что в результате рушатся альтернативные сделки, из-за нестыковки по времени разваливаются цепочки квартир». Приходилось искать свободные квартиры, при покупке которых не надо было покупать что-то взамен, а такого жилья в Москве не так много. К тому же альтернативные квартиры все же надо было как-то продавать. На Западе такой проблемы не существует -- там сначала на деньги ипотечного кредита покупается новая квартира, а уже потом продается старое жилье. Но в нашей стране ипотека не заработала должным образом и по сей день, а в 2000 году о ней и подавно мало кто слышал. К тому же банки еще не были готовы предоставлять кредит в сжатые сроки, так что стремительный рост цен затруднял и развитие ипотеки. Не случайно бурно развиваться ипотечное кредитование начало около года назад, когда цены «встали».

Однако этим летом цены снова поползли вверх, и темпы роста постоянно увеличиваются. И если в июне цены выросли всего на 1%, а в июле на 1,5%, то в сентябре прирост стоимости квадратного метра в столице достиг уже 2,5%. Некоторые аналитики немедленно выдвинули предположение, что прежние рекордные показатели удорожания жилья могут быть достигнуты уже к новому году. Но практики рынка с ними не согласны. «Да, потихонечку все растет, -- соглашается Григорий Полторак, -- но надеюсь, что бурного роста, подобного тому, что мы видели пару лет назад, не будет. Да и особых предпосылок для него я не вижу». Не находят таких предпосылок и другие специалисты -- все же рекордные темпы роста 2000--2004 годов были обусловлены рядом достаточно уникальных причин. В конце 1999 года завершилось серьезное падение рынка после дефолта 1998 года, и примерно в то же время начался общий подъем российской экономики. В результате спрос значительно превысил предложение, и цены стали стремительно повышаться.

Сегодня ситуация иная -- экономика страны больше не растет прежними темпами, даже несмотря на космические цены на нефть, да и спрос на московскую недвижимость уже не столь велик. «Да, цены растут, -- соглашается директор департамента маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Елисеев, -- и рост этот около 2--2,5% в месяц. В принципе это не новый сценарий, подобным образом дело обстояло и раньше, за исключением прошлого года. Такая ценовая динамика вполне умещается в рамках сезонных изменений. Другое дело, нет взрывообразного роста, отложенного спроса сегодня уже нет, и потому рынок «текущий», а не взрывной». Более того, по мнению некоторых экспертов, рост стоимости квадратного метра вызван не столько увеличением спроса на квартиры, сколько падением предложения. «Сегодня на рынке вторичного жилья заметно значительное снижение предложений, -- утверждает генеральный директор ЗАО «Корпорация МИАН» Нина Кузнецова. -- Безусловно, этот факт приводит к превышению со стороны спроса. Соответственно, до конца 2005 года нас ожидает очередное повышение цен на вторичное жилье».

Но если рост цен на жилье, пусть и разными темпами, предсказывают практически все специалисты, то о причинах нового витка цен мнения высказываются самые разнообразные.

Вспомним о нефти

Первым делом как будто из небытия возродилась старая теория о прямой связи мировых цен на нефть со стоимостью московского жилья. Однако эта на первый взгляд правдоподобная версия была опровергнута самим рынком еще год назад -- в прошлом году стоимость «черного золота» росла столь же уверенно, как и сейчас, что совершенно не мешало ценам на квартиры в Москве стагнировать.

А затем пришла очередь удивлять московского правительства -- в интервью Интерфаксу первый заместитель мэра Владимир Ресин заявил: «Рост цен на нефтепродукты обязательно скажется на стоимости квартир в новостройках Москвы. Повышение цен на бензин отразится на себестоимости строительства -- это одна из крупных статей расходов». Участники рынка отнеслись к высказываниям вице-мэра с иронией: безусловно, повышение цен на нефтепродукты скажется на себестоимости строительства, только вот сама эта себестоимость никакого отношения к ценам на квартиры не имеет. Стоимость квадратного метра зависит не от затрат на строительство, а в первую очередь от того, сколько готов заплатить за него покупатель. И даже если себестоимость строительства возрастет в два раза, инвесторы не смогут продавать квартиры дороже -- потому что по таким ценам их просто не будут покупать.

Более того, цены на новостройки сегодня и вовсе живут по собственным законам: рынок столичной недвижимости и по сей день не полностью оправился от последствий принятия закона «О долевом участии в строительстве», и продажи новых домов, строительство которых было закончено после его вступления в силу, идут очень вяло. В результате появился тот самый «отложенный спрос», которого нет на вторичном рынке, и цены поползли вверх, а часть покупателей предпочла переключить свой интерес на вторичный рынок. «В связи с выходом закона «О долевом участии в строительстве» темпы роста цен на квартиры на первичном рынке ускорились, -- утверждает Нина Кузнецова. -- Основная причина в том, что не все девелоперы спешат выходить на рынок с предложениями, -- ведь траты на проектирование объекта и подготовку к строительству, согласно новому закону, оплачиваются застройщиком и на начальном этапе под силу только крупным компаниям. К примеру, если раньше застройщики могли получить деньги от самих покупателей на ранних стадиях строительства, то сейчас приходится кредитоваться в банковских структурах. В связи с этим на рынке недвижимости эконом-класса прослеживается дефицит предложений, и потому можно ожидать, что стабильный рост цен на 2--2,5% в месяц сохранится».

В то же время участники рынка новостроек все же научились преодолевать препятствия, созданные законом, и доля сделок с новостройками снова начала расти. «Решение рано или поздно должно было быть найдено, -- отмечает Григорий Полторак, -- и сегодня некоторые компании уже начали продавать новостройки через предварительные договоры и по вексельным схемам, которые позволяют обойти поставленные законом препоны».

Москву спасут ипотека и иностранцы

Как правило, аналитики, предсказывающие бурный рост цен на недвижимость в Москве, в своих прогнозах большие надежды возлагают на развитие ипотечного кредитования. Безусловно, ипотека постепенно начинает играть свою роль в динамике рынка. «Процент сделок с использованием ипотечного кредитования сегодня увеличивается как при покупке вторичного жилья, так и в случае приобретения новостроек», -- подчеркнула Нина Кузнецова. А в агентстве «БЕСТ-Недвижимость» уже в ближайшее время обещают довести число ипотечных сделок до 50%. Однако большая часть участников склоняется к мысли, что пока говорить о серьезном вкладе ипотеки в формирование цен на недвижимость рано.

«Безусловно, ипотека может подтолкнуть рынок, -- считает Сергей Елисеев. -- Но пока она не играет значимой роли, хотя и растет потихоньку. Риски банков постепенно снижаются, а сейчас практически все банки, предлагающие клиентам ипотечные продукты, заявляют, что хотели бы увеличить свой кредитный портфель в разы. А это означает, что им придется менять условия предоставления кредитов, идти навстречу клиентам. Кроме того, если правительству удастся сладить с инфляцией, то условия для предоставления кредитов существенно улучшатся. Но все это произойдет уже только в следующем году, во второй его половине. Вряд ли ипотека сможет стать значимым инструментом раньше».

При этом собственных ресурсов для создания условий взрывного роста на рынке просто нет. «Индекс доходности жилья, рассчитываемый нашим аналитическим центром, сейчас в несколько раз превышает номинальную доходность по банковским депозитам, -- говорит руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. -- Но не стоит забывать, что повышенные темпы роста цен, имевшие место в прошлые годы, привели год назад к серьезной стагнации рынка. И в этом году рынок преодолевал стагнацию очень медленно и с большим трудом. Если раньше заметный скачок цен мог возникнуть всего за 2--3 месяца, то в этом году темпы роста цен выросли до 2% в месяц лишь постепенно за период с января по август. Подобное поведение рынка еще раз позволяет сделать вывод, что потенциала для заметного повышения цен на жилье в столице уже нет».

Хотя профессионалы рынка опровергают излишне оптимистичные прогнозы относительно роста цен на жилье, они же отмечают возросший интерес иностранных компаний к московскому рынку недвижимости. «В последнее время иностранцы начали больше интересоваться нашим рынком, -- утверждает Григорий Полторак. -- Причем интерес виден и на строительном рынке, и на вторичном, в части предоставления услуг по купле-продаже недвижимости. Видимо, на Западе оценивают наш рынок как достаточно перспективный и уже вполне надежный». Оксана Каарма, заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

-- В настоящее время на рынке новостроек регистрируется ажиотажный спрос. В первую очередь, это связано с ожиданием очередного осеннего повышения цен, покупатели стремятся успеть до подорожания приобрести жилье в новостройке. Абсолютно все объекты первичного рынка недвижимости в августе выросли в цене от 1,5 до 3% в зависимости от объекта. В то же время в связи с вступлением в силу закона «О долевом участии в строительстве» резко сократилось количество объектов на рынке. Поэтому сегодня возник большой разрыв между спросом и предложением, причем выросшая активность покупателей наблюдается как в сегменте эконом-класса, так и в сегменте бизнес-класса.

Сегодня мы не знаем ни одного застройщика, который бы продавал жилье по договорам о долевом участии в соответствии с новым законом о долевом строительстве. Работа по новой схеме заключения таких договоров сегодня не ведется. Наша компания заключает договоры о долевом строительстве и продает квартиры в новостройках, разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля, когда новый закон еще не вступил в силу.

Наблюдаемый дефицит предложения не мог не сказаться на уровне цен. В связи с этим в сентябре, вопреки всем прогнозам, мы ожидаем подорожание квартир в новостройках на 3--5% с увеличением темпов роста практически в два раза.


Екатерина Вертячих, руководитель пресс-службы компании "Донстрой":

-- В 2005 году самый активный рост цен наблюдается в классе «де люкс» -- он достигает 25%. В категориях «премиум» и «бизнес», по нашим оценкам, рост составит 12--15%. В первую очередь это связано с растущим спросом, в то время как объем предложения скорее останется стабильным или снизится из-за ограниченности числа площадок под застройку. Снижению цен препятствует также динамичный рост себестоимости строительства, вызванный повышением цен на энергоносители, основные строительные материалы, транспортные услуги и на земельные участки.