На российском рынке недвижимости трансформируются многие международные понятия: в пентхаусах нет окон на все четыре стороны света, а в крупных современных бизнес-центрах не предусматриваются подземные парковки. Однако особое место в российской интерпретации мирового подхода занимают апартаменты. Если на Западе под этим понятием обычно подразумевают квартиры с сервисным обслуживанием, то в России так называют все что угодно: и жилье большой площади в затерянном лесу, и просто квартиры, в которых нельзя прописаться. «В России до сих пор нет четкого представления о том, что такое апартаменты», -- говорит директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев.

Разница подходов

"На Западе под апартаментами часто подразумевается сдаваемая в аренду готовая к проживанию квартира в доходном доме, в гостинице или даже офисном комплексе", -- говорит заместитель генерального директора компании "Домострой" Дмитрий Кузнецов. По мнению управляющего партнера компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Оксаны Каарма, как правило, это квартиры большой площади, которые нередко используются в представительских целях и должны соответствовать заявленному высокому статусу. "Обычно проживающим в апартаментах предоставляется комплекс необходимых консьерж-услуг. Апартаменты позиционируются как эксклюзивные объекты с хорошими видовыми характеристиками. Поскольку продажи таких квартир ориентированы на определенную целевую аудиторию -- состоятельных людей, для апартаментов применяются маркетинговые ходы, ориентированные на создание определенного имиджа подобной недвижимости и ее удачного позиционирования в глазах потенциального покупателя", -- отмечает эксперт.

Немаловажное значение имеет предлагаемый в апартаментах набор услуг. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, "принципиальное отличие апартаментов от квартиры состоит в наличии организованного сервисного обслуживания, которое может осуществляться как гостиничным оператором в апарт-отелях, так и специализированной управляющей компанией в доходных домах и многофункциональных комплексах". "Кроме того, апартаменты -- это гостиничные номера из двух и более комнат, имеющие кухонное оборудование, рассчитанные на временное проживание", -- отмечает Юрий Синяев.

В России под апартаментами подразумевается нечто иное. Во-первых, понятие "апартаменты" используется в силу юридической трактовки. "Если рассматривать московские апартаменты, некоторые из них ничем от обычных квартир не отличаются, кроме невозможности в них прописаться и цены, -- рассуждает генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова. -- Надо отметить, что по этой причине цена на апартаменты ниже, чем на квартиры". Дело в том, объясняет Оксана Каарма, что в постановлении Госстандарта от 26.09.2001 года апартаменты определяются как жилье, не предназначенное для постоянного проживания, соответственно, их можно приобрести в собственность без права прописки. Именно это и привлекает застройщиков в апартаментах. "Застройщики часто сталкиваются с невозможностью перевода земли из категории коммерческой в категорию, предназначенную для строительства жилых объектов, -- объясняет начальник отдела маркетинга компании "Квартал" Александр Яниковский. -- Возведение такого вида жилья, как апартаменты, эту проблему успешно решает". То есть девелопер получает участок, например, под строительство гостиницы. Столичные власти, заинтересованные в увеличении номерного фонда Москвы, охотно предоставляли землю под отели с различными льготами. Однако окупаемость гостиницы в среднем 10--12 лет, тогда как при строительстве жилья инвестор отбивал деньги с прибылью сразу после продажи квартир. Назвав квартиры апартаментами, застройщик продавал их на 10--15% ниже жилья с пропиской, что все равно было выгоднее, чем отельный бизнес. Покупатели, в свою очередь, получали жилье с дисконтом. Внакладе оставались лишь московские власти, которым не удавалось увеличить объем гостиничного фонда столицы.

Ничего, кроме маркетинга

Однако не всегда строительство апартаментов вызвано юридическими особенностями площадки. Бывает, что апартаменты предлагаются в обычных многоквартирных домах. В таком случае застройщики используют этот термин в значении, гораздо более близком традиционному западному пониманию. "Зачастую под апартаментами подразумевают любую квартиру с большой площадью и меблировкой, при этом она может располагаться в обычном жилом доме», -- говорит PR-директор ГК "Пересвет-Групп" Ирина Наумова. По мнению Константина Ковалева, апартаменты должны представлять собой квартиры чуть меньшие по площади, чем обычные, но в то же время имеющие максимально удобные планировки. Для сегмента качественного жилья предпочтительно, чтобы площади находились в диапазоне от 80 до 250 кв. м. «Однако возможно и включение в проект нескольких больших по площади апартаментов с террасами, расположенных отдельно от других», -- рассуждает эксперт. А Юрий Синяев допускает и более скромную площадь апартаментов: по его мнению, они должны быть не меньше 40 кв. м. Необходимый минимум для жилья этого формата: наличие двух и более комнат, например гостиной, столовой, спальни, а также кухонного оборудования. «Но только в случае, когда речь идет об апартаментах эконом-класса, -- уточняет эксперт. -- Площадь люксовых апартаментов класса должна быть как минимум в 1,5--2 раза больше». Покупателями подобного жилья являются региональные бизнесмены, которым часто приходится приезжать в столицу, или крупные компании, которые приобретают его для сотрудников.

При этом зачастую застройщики пренебрегают ключевым для апартаментов свойством -- местоположением.

"Несколько лет назад, когда власти Москвы сократили жилую застройку в ЦАО, многие компании стали изучать перспективы создания доходных домов -- апартаментов элит-класса с гостиничным обслуживанием. Однако данная практика не прижилась. Апартаменты не пользовались популярностью и не приносили такого дохода, как продажа элитных квартир в центральных районах. Инвестиции в проект элитных апартаментов возвращаются примерно через восемь лет, при продаже же элитных квартир они окупаются за три года", -- объясняет Ирина Наумова. В результате застройщики сконцентрировались на площади апартаментов, а не на их местоположении. В частности, апартаменты предусмотрены в проекте многофункционального комплекса "Хеопс", который строит "Итера-Инвест-Строй" в районе метро "Тимирязевская".

Особой популярностью у застройщиков пользуются загородные апартаменты. В качестве примера такого проекта Ирина Наумова приводит клубный поселок Маленькая Италия, расположенный в 15 км от Москвы по Новорижскому шоссе. На территории поселка кроме резиденций и вилл предлагаются апартаменты в таунхаусах. Примером такого проекта является "Рига Парк" на Новорижском шоссе, который тоже скоро выйдет на продажу. По сравнению с ценами на коттеджи и таунхаусы по Новорижскому направлению, цена апартаментов в проекте невысока", -- добавляет Ирина Могилатова. По ее словам, цена предложения должна существенно отличаться от стоимости домов и таунхаусов, которые более привлекательны для покупателя. Однако загородные апартаменты, по мнению экспертов, еще более далеки от традиционного понимания этого термина: они не только не обладают качественно высокими характеристиками, но и чаще всего не предполагают какое-то качественное обслуживание со стороны управляющей компании или сетевого оператора.

Своя ниша

В целом же, оценивая перспективы апартаментов в России, участники рынка высказывают не самые оптимистичные прогнозы. "Маловероятно, что апартаменты будут очень популярны, однако определенную нишу на рынке они займут. В отдельный сегмент их можно выделить лишь по двум признакам: наличию специфического сервиса, например обслуживания, сопоставимого с гостиничным, а также за счет их юридического статуса", -- говорит Юрий Синяев. Однако сочетаются эти два свойства, по мнению экспертов, нечасто. Исключение могут составить апартаменты в высотных комплексах "Москва-Сити", например в башне "Федерация" или "Городе столиц".

"Можно прогнозировать высокую востребованность апартаментов в районах деловой активности и в традиционных «элитных» районах ЦАО. Кроме того, о перспективных планах строительства апартаментов заявлено в рамках проекта застройки "Золотого острова", -- считает заместитель директора департамента реализации "МИАН-Девелопмент" Наталья Усова. Однако, по словам Александра Яниковского, "учитывая новизну этого вида недвижимости для нашего рынка, российские потребители отнесутся с недоверием к такому жилью, а иностранцы пока не очень активно покупают недвижимость в России".

Перспективы "апартаментов по-русски" остаются туманными. "Я совсем не понимаю, что такое апартаменты: возникает масса вопросов, например, можно ли в апартаментах устраивать офисы в связи с тем, что они являются одновременно жилой и нежилой недвижимостью, -- рассуждает руководитель аналитической службы компании "Новый город" Наталья Ветлугина. -- Пока апартаменты – это модное западное слово, апартаменты -- это не квартира, апартаменты -- это гордо".