Минувший год стал переломным для российского рынка ипотечных кредитов: первый раз этот сегмент подвергся серьезной опасности из-за мирового кризиса ликвидности. Некоторые крупные банки вообще свернули свои ипотечные программы, а другие изменили условия кредитования. "В конце прошлого года никто из специалистов рынка кредитования не мог и предположить в своих прогнозах, что рынок российской ипотеки подвергнется негативным изменениям в части повышения ставок по кредитам. Кризис 2007 года заставит банки проводить более взвешенную политику при оценке своих рисков", -- говорит директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.

Эксперты уверены, что впредь оценивать потенциальных заемщиков теперь будут гораздо строже и успешнее секьюритизировать портфели кредитов. А обычным россиянам получить ссуду на покупку жилья будет сложнее.

Что случилось?

«Минувший год на рынке ипотеки был немного похож на американские горки", -- проводит аналогию старший вице-президент Ипотек-Банка Елена Шилина. С начала года на ипотечном рынке появилось много агрессивных программ: со снижением ставок, без первоначального взноса, а также предлагалось огромное количество различных скидок. Смягчение условий кредитования было громко анонсировано в СМИ как изменение конъюнктуры российского рынка ипотеки под условным названием "Ипотека дешевеет". В результате, по словам руководителя отдела брокериджа компании "Кредит Макс" Виктории Щербаковой, уровень информированности россиян о рынке ипотеки вырос и достиг к концу 2007 года практически 80% от общего числа кредитоспособного населения. «Люди стали искать реальные возможности решения своих жилищных проблем, что связано с благоприятной макроэкономической ситуацией в России в целом, а также наличием федеральных жилищных программ», -- продолжает эксперт. В результате даже в регионах около 14% жителей выразили готовность пользоваться ипотекой.

Однако благостной картина оставалась недолго. Кризис пришел из-за океана. В начале года в США прокатилась волна невозврата средств по ипотечным кредитам. И как следствие, объем новых кредитов на финансирование сделок с недвижимостью сократился в два раза, что привело к резкому снижению выпуска ипотечных ценных бумаг. «Кризис, вызванный невозвратом ипотечных кредитов в США, подорвал доверие инвесторов к определенным пулам ипотечных ценных бумаг», -- объясняет член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская.

В этих условиях банки, которые намеревались рефинансировать выданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены были привлекать инвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно. Сделки по секьюритизации большинством банков были отложены. Что для заемщиков означало повышение процентных ставок за пользование ипотечным кредитом. «Мы уже наблюдаем данную тенденцию на рынке», -- продолжает Садовская. Вслед за этим начался международный кризис ликвидности, последствия которого в России не замедлили себя ждать.

Связанные одной цепью

"События 2007 года на ипотечном рынке России особенно интересны тем, что в первый раз потребители и банки осознали, насколько наша ипотека зависима от долговых финансовых рынков: стоимости денег за рубежом и их ликвидности», -- говорит Елена Шилина. Эта зависимость всегда четко прослеживается в США и Европе, но до последнего времени была неочевидна в России: банки выдавали кредиты на баланс, фондировались зачастую более короткими деньгами и не реагировали на колебания стоимости фондирования на мировых рынках. «Потребители, в свою очередь, рассматривали ипотеку как некий социальный продукт, ставки по которому будут только снижаться, и откладывали покупку жилья в кредит до того времени, когда они снизятся еще больше», -- замечает Шилина.

Почувствовав сложности с заимствованиями на внешнем рынке, сразу несколько банков предпочли сократить или полностью прекратить выдачу ипотечных кредитов. В частности, ставки по ипотечным кредитам на 1% повысили Юниаструмбанк и Москоммерцбанк, последний банк впоследствии и вовсе приостановил выдачу ипотечных кредитов. Кроме того, ипотечные брокеры сообщили также о проблемах с получением кредитов в Инвестсбербанке. До нового года выдавать ипотеку отказался и один из лидеров российского кредитного рынка -- банк "Русский стандарт".

До кризиса около 15--20% квартир в России покупалось с помощью ипотеки. В нынешней ситуации, по прогнозам, этот показатель сократился примерно вдвое. Потребителям волей-неволей пришлось разбираться в ситуации. "Сегодня последствия кризиса волнуют не только гуру банковского дела, но и рядовых граждан", -- уверена директор по маркетингу DeltaCredit Ольга Базанова.

Последствия проявились не только на ипотечном рынке. По мнению генерального директора брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Дмитрия Балковского, влияние заокеанского кризиса Россия ощутила в конце лета, когда выросли цены на пищевые продукты и началась высокая инфляция. "Американский кризис -- хороший пример отрицательного опыта для всех российских банков, который заставляет лишний раз задуматься о качестве выдаваемых кредитов, -- считает Ольга Садовская. -- Учитывая ошибки западных банков, мы можем либо смягчить негативные последствия возможного кризиса, либо предотвратить их наступление".

Недоразвитость во спасение

От серьезного обвала банковского сектора нашей страны защитила только недостаточная развитость рынка ипотеки. В сравнении с западными странами этот сектор российского рынка находится еще в самом начале пути. По данным Виктории Щербаковой, ипотечным кредитованием воспользовались не более 2% от всего населения страны. «Доля ипотечных сделок на рынке еще недостаточна, чтобы оказать влияние на ситуацию в целом: у нас ипотека только в стадии становления», -- рассуждает она.

В результате среди российских ипотечных заемщиков очень невелик и процент тех, кто может не вернуть кредит, а следовательно, перед банками не стоит проблема невозвратов. "В нашей стране банки подходят к оценке заемщиков достаточно консервативно, тогда как в США получить кредит с негативной кредитной историей достаточно просто», -- рассуждает Елена Шилина. Для сравнения: если в России объем ипотечных активов на конец прошлого года составил около 2% от ВВП, то в США этот показатель составил 50--55% от ВВП. «Пока мы работаем со "сливками" ипотечных клиентов", -- говорит Елена Шилина. «Поэтому кризис в США остался кризисом прежде всего в США и оказал только незначительное влияние на российскую ипотеку", -- подытожила Виктория Щербакова.

Несмотря на эту подушку безопасности, на финансовых институтах нашей страны кризис все же отразился. Прежде всего это удорожание стоимости денег и ухудшение возможности привлечения средств для финансирования ипотечных операций. Станут ли банки сворачивать ипотечные программы? «Это зависит от того, какими ресурсами располагает банк для дальнейшей выдачи ипотечных кредитов, -- объясняет Ольга Садовская. -- Если у банка нет проблем с ликвидностью и финансированием, то нет и причин для того, чтобы уменьшать объем выдачи ипотечных кредитов». Как замечает эксперт, ипотека является наименее рискованным видом кредитования, ведь ссуда обеспечена надежным залогом -- самой квартирой. «Снижение же темпов роста ипотечных портфелей у некоторых банков, наблюдаемое сейчас на рынке, вызвано реакцией на панические настроения на ипотечном рынке и неопределенностью по поводу условий рефинансирования выдаваемых ими ипотечных кредитов, -- продолжает Садовская. -- Когда ситуация прояснится, банки вновь станут наращивать объемы выдачи».

Впрочем, многое зависит от того, какой капитал используют российские банки: отечественный или зарубежный. По словам Виктории Щербаковой, кризис не коснулся крупных игроков на рынке ипотеки с российскими деньгами. А на фоне кризиса их программы стали лишь привлекательнее, а поток клиентов возрос, что незначительно сказалось лишь на сроках рассмотрения кредитных заявок.

Взгляд в будущее

«Конечно, занимать деньги банкам стало сложнее и несколько дороже, -- отмечает Павел Ильин. -- Но не стоит драматизировать последствия американского кризиса для российского рынка». По мнению эксперта, то, что несколько банков свернули свои ипотечные программы, не может глобально сказаться на всем рынке. «Ипотеку сейчас выдают более 500 банков, которые в короткие сроки «заберут» заемщиков у менее жизнеспособных банков, -- продолжает он. -- Мы оцениваем последствия кризиса с точки зрения возникновения локальных проблем у нескольких кредитных организаций». Более того, Московский кредитный банк в сентябре объявил о более лояльном подходе к подтверждению доходов заемщиков, допустив устное подтверждение дохода и требования по минимальному стажу на последнем месте работы. "Это не означает, что американский кризис нас ничему не учит, просто мы работаем в условиях российской экономики, где более половины зарплат «серые», и от того, что работодатель нашего клиента не платит налоги, кредитоспособность клиента зависеть не должна", -- оптимистичен эксперт. В свою очередь, Альфа-банк в октябре начал активную экспансию в регионы. Ипотечные центры банка открылись в Ижевске, Волгограде, Томске, Кемерове, Хабаровске, Краснодаре и нескольких других городах. "Мы не ощущаем сокращения объемов кредитования», -- отмечает Ольга Садовская. Более того, по ее словам, Городской ипотечный банк постоянно наращивает как количество одобряемых заявок, так и объемы выдаваемых кредитов. А в начале октября банком введена новая услуга для заемщиков сторонних банков -- возможность рефинансировать свой кредит.

Правда, перекредитоваться, как раньше, за рубежом российские банки уже не могут. Чтобы обеспечить приток средств, они обращаются к старому проверенному способу: привлечению депозитов, увеличив по ним ставки. «Конечно, с повышением стоимости ресурсов на межбанковском рынке банк уделяет повышенное внимание условиям привлечения ресурсов частных клиентов, однако нехватки ресурсов не наблюдается, -- объясняет заместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Вячеслав Губкин. -- А повышение ставок по вкладам обусловлено скорее желанием соответствовать рынку и предоставить клиентам конкурентоспособные условия».

«Положительные моменты»

«Кризис принес и положительные моменты: российская ипотечная отрасль станет более крепкой, и выдаваемые ипотечные кредиты по своим параметрам будут более соответствовать новым требованиям инвесторов», -- отмечает Ольга Садовская. Дело в том, объясняет она, что с ростом объемов ипотечных кредитов банки задумались над их рефинансированием, в том числе секьюритизации. А тут вступают в силу определенные требования по рискам. Эти требования отражаются на качестве кредитного портфеля, в том числе на требованиях к заемщикам. «Поэтому сейчас в некоторых банках, где планка риска была поднята достаточно высоко, происходит переоценка рисков и выработка новых критериев по отбору клиентов», -- говорит эксперт.

"Рынок ипотеки продолжил расти, несмотря на проблемы", -- согласна Ольга Базанова. Оптимистичный настрой некоторых экспертов настолько высок, что свои позитивные ожидания они экстраполируют и на американский рынок. "На мой взгляд, ситуацию на ипотечном рынке США преувеличенно называть финансовым кризисом: она негативно повлияла на доступность фондирования, то есть "длинных денег" для банков, но это временное влияние", -- уверена Елена Шилина. По ее словам, в России рынок долгосрочного финансирования и секьюритизации кредитов вернется к предкризисному уровню уже в середине 2008 года. "Уровень просрочки на российском рынке ипотеки несравнимо ниже мирового уровня, -- добавляет она. -- Таким образом, российский ипотечный сектор вполне может стать источником качественных бумаг для инвесторов".

Как отмечает Виктория Щербакова, ипотечные кредитные программы даже после кризиса представлены на рынке в большом разнообразии. Разброс процентных ставок в валюте колеблется от 10,25 до 12,5% в зависимости от запрашиваемой суммы, размера первоначального взноса, возраста и благонадежности заемщика. По рублевым кредитам максимальная ставка 16--17% годовых. «Стабильно появляются новые кредитные программы, специализированные на приобретении квартир в конкретных строящихся объектах, где условия могут быть почти льготными», -- уверяет эксперт.

Таким образом, последствия мирового кризиса контрастно отразились на российском рынке. Одни банки пусть и временно, но прекратили работать с ипотечными программами, другие повысили ставки по кредитам, а третьи заявляют, что в ходе кризиса никак не пострадали. По мнению независимых экспертов, все они правы и в каждом банке своя ситуация. Как отмечают ведущие игроки, в целом российский рынок выдержал внезапный удар под названием "международный кризис", но не избежал определенных перемен. И такой, как в начале 2007 года, российская ипотека уже не будет.