Рынок жилья города Сочи достиг состояния временной стабильности. За истекший год цены в городе увеличились практически в два раза и достигли уровня в 4195 долл. за квадратный метр. Одним из факторов, который подхлестнул рост цен в городе, стало объявление Олимпиады. За месяц до и месяц после решения МОК цены росли по 10% в месяц. В итоге со дня объявления Сочи олимпийским городом цены выросли на 39,6%. Однако затем цены почти остановились. Рост за ноябрь составил 2,5%. Первые оценки данных декабря подтверждают дальнейший процесс замедления роста цен. Остаточный рост цен связан с «квази»-подорожанием в прайс-листах, чисткой их риэлторскими агентствами и изъятием квартир, хозяева которых не откликаются на запросы. В условиях ажиотажа этим заниматься было некогда.

Остановка роста цен сопровождается изменением функционирования самого рынка недвижимости города. Главным и определяющим отныне становится не рынок, не политика застройщиков и даже не политика местных властей. Хозяином города становится государственная корпорация. Если раньше цены на жилье росли за счет схемы расселения, которую использовали крупные застройщики для освобождения участков, то теперь ту же схему будет использовать новая корпорация, однако с большим размахом и неясным пока механизмом компенсации.

Это резко повышает в развитии городского рынка элемент неопределенности. Госкорпорация еще не развернула свою работу, но о ее планах в городе уже ходят слухи. Ясно одно, крупные инфраструктурные проекты (строительство дорог, развязок, инженерных коммуникаций) потребуют "расчистки" городской застройки. Например, возникают слухи, что "будут сносить левую сторону улицы N или L", -- покупатели в таких условиях повременят с покупкой.

Другим моментом неопределенности и рисков становится разновекторность планов госкорпорации и планов застройщиков в городе в условиях ограниченности ресурсов. Так, до объявления Олимпиады в городе уже развернулось строительство около 50 новых высотных зданий. Всего же в очень дальних планах компаний, по оценке аналитика рынка Дмитрия Подгорнова, значится строительство еще около 200 объектов. Для чего требуются не только деньги, но и строительные материалы, рабочие руки, техника. Вместе с тем известно, что пропускная способность железной дороги -- 200 вагонов в месяц, и весь этот объем уже зафрахтовала госкорпорация. Причем даже для нее этого объема нужно в два раза больше -- 400 вагонов в месяц. Если госкорпорация, например, будет строить морской порт, причем решить эту проблему ей по силам, то для местных застройщиков это, скорее, гарантия дефолта по обязательствам перед покупателями

Местные покупатели сейчас не предъявляют большого спроса, а продать квартиру застройщику под расселение пока затруднительно. Покупатели из других городов также в ожидании. По словам Дмитрия Подгорнова, новых покупателей на рынке почти не осталось. Если раньше некоторые покупатели из других городов приобретали одну-две квартиры, то теперь они хотят их продать и купить другие -- на рынке новостроек. Желающих продавать много -- некому купить. Кроме того, увеличивается спрос на новостройки со стороны местных жителей. А для того чтобы купить квартиру, нужно продать старую, поэтому сейчас, по мнению местных игроков рынка, складывается типичный рынок покупателя.

Скорее всего, это окажет корректирующие воздействие на цены в течение первого-второго квартала 2008 года. Глубину коррекции нащупает рынок. Однако уже сейчас можно говорить о коррекции на уровне 5--6% от нынешних цен. Вместе с тем во втором полугодии рынок вернется на предыдущий уровень.

Дальнейшее развитие будет зависеть от того, какую политику займет руководство города и страны в отношении Сочи. Если запустят процесс активного брендирования территории и будет дана ясная концепция развития, с четкими планами, что где будет построено, причем не только для Олимпийских игр, то для редевелопмента может быть привлечен частный капитал и частные инвесторы из других стран, и падения уровня цен происходить не будет. Но пока никакой определенности нет.