Многие российские компании после того, как Сочи выиграл право на проведение Олимпийских игр 2014 года, анонсировали крупные проекты в этом регионе, риэлторы подняли цены на квартиры, а сделки с сочинской недвижимостью превратились в спекулятивные операции по заоблачным ценам. Постепенно это привело к стагнации на этом рынке. О том, что ждет будущую столицу Олимпиады и как можно выйти из кризиса, рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин КОВАЛЕВ.

-- Недавно ваша компания открыла филиал в Сочи. Почему вы решили выйти именно туда, а не в Санкт-Петербург, к примеру?

-- Есть два пути развития любой компании. Первый путь агрессивный, подразумевает активное завоевание доли рынка за счет высоких затрат. Второй путь эволюционный, связан с тем, что рынок изменяется, и в такой ситуации можно предпринимать аккуратные шаги в соответствии с макроэкономической динамикой. Мы всегда шли вторым путем: только достигнув нового уровня, мы открываем новые направления. Поэтому Blackwood долго собиралась открыть какой-нибудь филиал, и я неоднократно с этой целью бывал в Петербурге. Когда приходишь на новый рынок, важны ощущения, а не только калькуляторы или конкретные заключенные контракты. И с этой точки зрения сразу видно, что Петербург отстает от Москвы на порядок. В Сочи же такого нет: там работают другие люди, которые быстро мыслят и действуют. Петербург -- это расслабленный, неспешащий, интеллигентный город, непривлекательный пока для нас с точки зрения эффективности бизнеса. И наоборот, в Сочи мы понимаем, какой экономический всплеск ожидает этот город в ближайшие годы.

-- Однако в последнее время в Сочи началась стагнация, спрос спал, а цены стабилизировались. Чем это вызвано?

-- Если говорить языком образов, как перед большой волной цунами, сначала волна уходит с берега, а потом приходит назад с сумасшедшей силой. Да, сейчас на сочинском рынке наблюдается стагнация, но это нормально, так как рынок долго задирал цены. Для любого девелопера важно вовремя войти в проект, вовремя из него выйти и принести маржу. У спекулянтов другая ситуация: им не надо быстро выходить из проекта. Обычно для реализации проекта в области недвижимости должно пройти 18 месяцев, если же этот срок дольше, то проект носит спекулятивный характер. Таким не занимается большой бизнес. Когда я говорю, что придет бум, я не имею в виду большие цены. Цены, безусловно, должны быть снижены. Бум -- это не рост цен на пять объектов, бум -- это такая ситуация, когда россиянин с доходом семьи 120 тыс. долл. в год будет покупать в Сочи недвижимость для отдыха своей семьи или в целях инвестирования. Поэтому когда цены взлетят до 25 тыс., это будет не бум, а спекулятивный рост, который означает ошибку в оценке спроса и предложения. Многие из девелоперов в настоящий момент уже кусают локти, что взвинтили цены. Такая маркетинговая политика не подразумевает глубокого экономического роста и эффективности бизнеса. Теперь можно торговать этими квартирами по установленным ценам до 2014 года. Никто в таком положении не заинтересован.

-- Сколько сейчас стоит сочинская недвижимость?

-- Средняя стоимость квадратного метра дошла до 4 тыс. долл., а в элитных домах -- до 12 тыс. долл. Сейчас нет спроса на недвижимость по таким ценам, а значит, в той или иной степени наступила стагнация. Чтобы выйти из этой стагнации, должны открыться новые строительные площадки, где будут торговать жильем по другим ценам. Эти цены будут ориентированы не на спекулянтов, а на сочинцев, на жителей северных регионов и т.д. Конечно, девелоперы уже сейчас дают скидки при конкретном торге, но все равно сложившийся имидж Сочи уже не способствует большому количеству продаж. В настоящий момент все говорят о том, что рынок перегрет. Конечно, у нас идут какие-то сделки, но вопрос в том, насколько они массовы. Могу сказать, что в этом году спрос на сочинские объекты по сравнению с прошлым годом на порядок ниже.

-- Какова в таком случае должна быть рыночная стоимость сочинских квартир?

-- Цивилизованный рынок предусматривает какую-то норму рентабельности, считается она обычно так: себестоимость строительства плюс процентов 25. Конечно, все зависит от конкретного участка, но в принципе в таком случае стоимость квадратного метра составит примерно 1,5--3 тыс. долларов.

-- Но ведь такой ситуации нет даже в Москве?

-- Нет. Но Москва -- это магнит для всего СНГ, это финансовый центр, прокатный стан или цех по производству денег. Она не воспринимается как просто город, а как место, где можно много зарабатывать и много тратить. Здесь вся индустрия построена на больших доходах и больших расходах, это страна в стране, и потому здесь другие правила. В Москве даже какое-то койкоместо стоит сумасшедших денег -- так же, как в Токио, где люди спят в ящиках. Они готовы пять дней в неделю жить в ужасных условиях, чтобы на выходные уехать к себе домой. Как только сократится возможность зарабатывать в Москве большие деньги, цены на недвижимость резко упадут.

-- Какие факторы привлечения спроса, аналогичные московским, существуют в Сочи?

-- Во-первых, это Олимпиада. Во-вторых, Сочи -- это единственный курорт на территории России, который обладает двумя климатическими зонами одновременно. Поэтому альтернативы Сочи у нас нет, а его уникальность надо использовать. Все гостиницы, которые девелоперы закладывают в других городах, рассчитаны на сезон в 90--100 дней, а в Сочи этот сезон как минимум в два раза длиннее, что означает более высокую рентабельность. Единственное, что пока останавливает развитие курорта, -- это стагнация рынка, из которой не так просто выйти. Вход в стагнацию занимает примерно год, а на обратный выход уйдет два года, чтобы вернуть привлекательность рынка.

-- Насколько велик политический фактор в "раскрутке" Сочи?

-- По-моему, все политические моменты уже решены, Сочи стал столицей Олимпийских игр. Теперь стоит вопрос, что и когда будет здесь построено, это, конечно, важная задача, но это уже другой этап. Теперь надо говорить об экономике, а не о политике. Это государственная и менеджерская задача, но я не сомневаюсь, что она будет выполнена.

-- В последнее время в Сочи анонсируется очень много масштабных проектов, планируется даже построить насыпной остров. Это все игра на повышенном интересе к региону?

-- Да, я думаю, как раз это в основном игра. Никто глубоко и серьезно над этой задачей не думал. Тот, кто занимался экономикой проектов, наверняка понял, что спросом нельзя покрыть высокие затраты. Не надо увеличивать береговую линию, так как Сочи и так растянут на 145 км. Зачем же строить еще 10--15 км берега? Вообще такие программы могут реализовываться только при помощи государства, но здравый политик вряд ли ввяжется в такой рискованный проект. Более или менее ясно будет через год, когда будет понятен генеральный план всех олимпийских объектов. На таком этапе может и появится возможность создания насыпного острова, но все-таки вряд ли, так как очень уж велика себестоимость проекта -- около 10 тыс. долл. за кв. метр.

-- Действительно ли цены на сочинскую недвижимость сравнимы с ценами на Лазурном берегу?

-- Честно говоря, это некоторое лукавство, так как Лазурный берег, как и Франция в целом, никогда не был привлекателен для новой российской буржуазии с точки зрения инвестиций. Это связано не с тем, что у нее нет средств на покупку недвижимости во Франции, а с тем, что налоговая база этой страны не способствует инвестициям в недвижимость и активно ограничивает их, иначе цены были бы намного выше. Действительно стоимость квартиры на Лазурном берегу сравнима с сочинской, но во Франции есть гигантские налоги на имущество, на наследование, на дарение и т.д. Потому наши сограждане, как правило, не покупают, а арендуют недвижимость во Франции. Сложно сравнивать страны с одними климатическими условиями, но с разной налоговой средой. В Лондоне, к примеру, ситуация очень близка к московской, поэтому там было совершено много покупок недвижимости россиянами за последние 10--15 лет.

-- Чем объясняется ситуация, что в Сочи работают крупнейшие российские девелоперские компании, а среди продавцов недвижимости очень мало федеральных игроков?

-- Город долгое время не был привлекателен для федеральных игроков из-за сильной локализованности рынка, но в принципе уже через два года там будут многие риэлторы, а пока там представлены все главные консультанты, которым нет необходимости находиться в Сочи все время и открывать там свой офис. Кроме того, немаловажно, что для открытия офиса, рассчитанного на 25--30 человек, надо отложить примерно 500 тыс. долл. Без перспективы окупить эти инвестиции вряд ли кто захочет открывать филиал.

-- Говорят, проблем добавляет еще и дефицит кадров...

-- Да, он есть, но все-таки меньше, чем в Москве. В Сочи есть много думающих, интересных, желающих работать людей. У них нет опыта -- мы их научим, но исходный «материал» в Сочи выше, чем в столице. В Москве сложно найти компетентных людей, при этом у всех кандидатов очень высокие амбиции, а умения их реализовать нет. На рынок недвижимости Сочи придут люди из других отраслей, например из ритейла или банковского маркетинга. Конечно, руководитель нашего сочинского филиала привлечен из локальной передовой компании, но всех остальных мы можем принимать откуда угодно, в том числе на позиции юристов, аналитиков или консультантов. От тех кандидатов, кого я смог проинтервьюировать, я был просто в восторге.

-- Но сочинские специалисты зарабатывают все-таки меньше, чем в Москве?

-- Разница в заработной плате в Сочи и Москве по нашим ощущениям составляет 1,5--2 раза, но пока рынок еще не сформировался, потому для расчета конкретных цифр должен пройти как минимум год. Однако равняться на Москву ни к чему, так же как Москва не должна равняться ни на Лондон, ни на Токио. Каждый рынок -- это своя среда, где все процессы должны быть объективны и выгодны. Если загонять цены на людские ресурсы, то у девелоперов получится дорогой продукт, и как следствие, вырастут цены на квартиры, затем стагнация, кризис и... сокращение рабочих мест.

-- В последнее время чиновники обещают превратить Сочи в курорт мирового уровня. Насколько реальны такие планы?

-- Это абсолютно реально, особенно при поддержке государства, как это происходило в Турции и Египте. Для этого должны быть организованы очень дешевые кредиты, так как сама туристическая индустрия ресурсоемкая, и отдача будет не скоро. Без поддержки государства не придется рассчитывать на то, что мы раскрутим Сочи до уровня Анталии. При том, что Анталия будет всячески демпинговать. Я думаю, что Турция будет вести серьезную войну против Сочи. Тот или иной курорт выберет, конечно, потребитель, но велика заслуга и государства в обеспечении тех качеств отдыха, которые будут выбраны потребителем. Потенциальным клиентом Сочи как курорта может стать любой европеец. Например, Красная Поляна может стать очень дорогим и дефицитным курортом, так как климат там намного интереснее Альп. Строго говоря, в Сочи недешево и сейчас, но сегодня это всего лишь курорт низкого класса по высоким ценам.