Рост цен на столичную недвижимость заставил потенциальных покупателей квартир в Москве более пристально присмотреться к рынку загородной недвижимости. Ведь сегодня цены на квартиры и загородные дома практически сравнялись, а жизнь за городом да еще в собственном доме намного комфортнее, чем в мегаполисе. Реализовать мечту о переезде за город до недавнего времени мешало то обстоятельство, что получить кредит на покупку загородного дома было значительно труднее, чем на городскую квартиру. Однако активное строительство коттеджных поселков и растущий спрос на загородное жилье заставило банки развивать это направление ипотечного кредитования.

Кредиты становятся доступнее

По прогнозам экспертов, в следующем году количество ипотечных сделок с загородной недвижимостью возрастет в три-четыре раза -- с 2--3% от общего объема ипотечных сделок до 10%. Произойдет это в том числе и благодаря улучшению условий предоставления кредитов. Банки не только выходят на рынок с «загородными» ипотечными программами, но и снижают стоимость кредитов на приобретение коттеджей и земельных участков, увеличивают сроки кредитования и снижают размер первоначального взноса. Один из примеров -- Юниаструм-Банк, который предоставляет возможность приобрести с помощью ипотечного кредита таунхаус или коттедж с земельным участком.

За последний год, по словам Сергея Бессонова, условия кредитования существенно изменились -- снизились процентные ставки, увеличился срок кредита, появились новые объекты ипотеки, новые стандарты кредитования -- например, сейчас предоставляются ипотечные кредиты не только в рублях, но и в валюте. В общем, условия стали значительно более лояльными к заемщику. Рассмотрение заявки занимает одни сутки, после чего у клиента есть три месяца для выбора того жилья, которое ему действительно понравится. Условия кредитования в Юниаструм-Банке следующие: минимальный первоначальный взнос составляет 10% от стоимости жилья, максимальный срок кредита -- 30 лет, процентные ставки -- от 11% годовых.

Выход на рынок ипотеки загородной недвижимости новых банков приведет к обострению конкуренции, а значит, заставит банки пойти и на другие уступки заемщикам, как это произошло на рынке ипотеки городского жилья. А в том, что количество банков, предлагающих кредиты на загородные дома и земельные участки, будет расти в геометрической прогрессии, сомневаться не приходится -- спрос на такие продукты растет, а значит, вырастет и предложение.

Этой осенью, например, Собинбанк выпустил на рынок новую специальную ипотечную программу «Мой дом» на покупку загородной недвижимости, с помощью которой можно приобрести отдельно стоящий жилой дом или коттедж вместе земельным участком, а также блок в таунхаусе с земельным участком, которые расположены на территории Москвы и Московской области. Кредиты предоставляются гражданам России на срок до 25 лет включительно, минимальный размер кредита не ограничен, максимальный составляет 1 млн долл., процентная ставка -- 14% годовых в долларах США, первоначальный взнос -- 30% от стоимости жилья. Залогом является приобретаемый объект недвижимости. Как сообщает начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов, в ближайшее время планирует запустить программу на приобретение загородной недвижимости и СДМ-банк.

Трудности роста

Почему же все-таки ипотека загородной недвижимости развивается не так бурно, как кредитование на приобретение городского жилья? Причин несколько. «Дело в том, что рынок загородной недвижимости гораздо менее однороден и динамика цен на коттеджи и таунхаусы сильно зависит от направления, класса и концепции поселка, -- говорит начальник отдела департамента розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. -- Основная же причина пассивности банков при кредитовании загородного жилья -- его низкая ликвидность. Если квартиру, находящуюся в залоге, легко реализовать в случае дефолта заемщика, то спрос на коттедж или таунхаус более локальный, а ценообразование на такую недвижимость не всегда понятно -- это осложняет оценку и реализацию такого залога. На ликвидность влияет и пока еще слабо развитая инфраструктура. Большинство предложений в Подмосковье не предусматривает наличие в поселке школ, магазинов, медицинских учреждений -- это также снижает возможности банка по реализации залога».

Чем дороже недвижимость, тем меньше на нее спрос, а следовательно, тем труднее будет реализовать залог. Кроме того, как объясняет директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Елена Хоркина, в случае отрицательной динамики цен на рынке недвижимости данные объекты могут продаваться с большим дисконтом, чем квартиры, пользующиеся массовым спросом. А юридическое сопровождение сделки будет включать в себя анализ документов не только по объекту недвижимости, но и по земельному участку, а это означает сбор дополнительных документов.

При выдаче ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости банкам приходится анализировать не только документы на дом и участок, но и бизнес заемщика. «Покупка загородной недвижимости, как правило, востребована у состоятельной категории граждан, имеющих собственный бизнес. По такой категории заемщиков обязательно проводится анализ их бизнеса, что также влечет за собой дополнительные трудозатраты, -- продолжает Елена Хоркина. -- Именно поэтому банки устанавливают более жесткие условия по кредитованию на загородную недвижимость в качестве надбавки за риск».

Среди проблем, препятствующих развитию этого вида кредитования, Сергей Козлов из СДМ-банка называет также частые случаи некорректного перевода земель. Может оказаться препятствием для выдачи ипотечного кредита и некорректное указание в документах назначения помещения: в технической документации, приводит пример Сергей Бессонов из «Юниаструма», может быть указано назначение строения «нежилое» либо «дом для сезонного проживания». «Однако ипотечный кредит выдается на приобретение только жилой недвижимости, при этом земля, на которой располагается дом или коттедж, должна быть предназначена для индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства», -- уточняет он.

Сложная "вторичка"

Покупка в кредит загородного дома на вторичном рынке сопряжена с дополнительными сложностями. Во-первых, очень трудно найти продавца, который бы согласился заключить сделку с участием банка. Ведь для этого ему придется показать в договоре купли-продажи сумму, приближенную к реальной. А ведь доход, полученный продавцом от продажи жилья, скорее всего, будет облагаться налогом. Если он владеет имуществом менее пяти лет и продает его более чем за один миллион рублей, налог составит 13% от суммы, которую заплатит покупатель. Понятно, что продавцы перекладывают эти расходы на плечи покупателей, что делает и так дорогую загородную недвижимость еще дороже.

Кроме того, банки выдвигают к залогу определенные требования, которым соответствует далеко не каждый загородный дом, выставляемый на «вторичке». «Если основным требованием при кредитовании на приобретение строящегося жилого дома с земельным участком является регистрация залога прав требования на незавершенный объект строительства, то в случае приобретения жилого дома на вторичном рынке недвижимости обязательным условием является передача в залог жилого дома вместе с земельным участком, -- говорит начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко. -- Жилой дом должен быть подключен к центральным системам электро- и водоснабжения либо иметь необходимые автономные системы».

Помимо этого, как отмечает Сергей Бессонов из «Юниаструма», дом должен быть предназначен для круглогодичного проживания, здание должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не находиться в аварийном состоянии и быть снабжено коммуникациями, необходимыми для жизнеобеспечения. «Недвижимость, передаваемая в залог банку, должна иметь износ не более 60%, не должна подлежать сносу, состоять в категории «ветхое и аварийное жилье», иметь обременения и ограничения по использованию», -- добавляет Елена Хоркина из МКБ.

Если же на вторичном рынке продается участок земли под строительство дома, то кредит выдается под залог участка, к которому у банка свои требования. Как объясняют в Промсвязьбанке, право на землю должно быть подтверждено свидетельством о собственности либо иным документом. Кроме того, необходимо предоставить кадастровый план земельного участка.

И это только требования банка. А нужно учитывать еще и требования страховых компаний -- ведь залог подлежит обязательному страхованию на случай его гибели или повреждения. Среди требований, которые предъявляют к загородному дому страховые компании, например, наличие хороших подъездных путей -- иначе в страховании могут отказать: вдруг в случае пожара к дому невозможно подъехать.

Понятно, что массовое развитие ипотеки на вторичном рынке загородной недвижимости при таком раскладе невозможно. Остается надеяться на организованные коттеджные поселки, строительство которых финансируют банки, одновременно предоставляя покупателям коттеджей в этих поселках ипотечные кредиты. Или на более распространенный вариант -- кредитование приобретения загородного дома под залог уже имеющейся недвижимости. Подобные программы предлагают многие банки, в том числе МКБ. По словам Елены Хоркиной, максимальная сумма кредита в этом случае зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой в залог банку, и может составить до 80% от нее. Такой заем предоставляется на срок до десяти лет под годовые процентные ставки от 12,5% в долларах и от 13,5% в рублях.