Для российского рынка ипотеки такой инструмент, как перекредитование, остается пока настолько новым, что ни банкиры, ни заемщики еще не приняли окончательного решения, стоит ли пользоваться услугой, столь популярной за рубежом. Банку нужно выбрать между возможностью приобрести нового клиента и риском мошенничества в период переоформления залога, когда огромный кредит примерно месяц ничем не обеспечен. А клиенту -- решить, что выгоднее: заплатить еще одну комиссию и потерять право на налоговый вычет или ежегодно экономить 2--3 процентных пункта на ставке. Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка считает, что если разница между ставками при перекредитовании превышает 2--2,5% годовых, то такая процедура экономически выгодна для заемщика.

Недавно 102-летний англичанин получил у местной компании Mortgages for business ипотечный кредит на сумму 200 тыс. фунтов стерлингов сроком на 25 лет. И хотя престарелый заемщик не прожил и недели с момента получения займа, в компании отмечают, что выдача ипотеки пенсионерам уже стала в Англии обычной практикой. Конкуренция столь высока, что ипотечным компаниям приходится ценить любого клиента. А ведь еще пять лет назад, по словам представителя Mortgages for business Джонатана Мура, ипотека для людей старше 65 лет была недоступна.

Конечно, финансовый рынок Великобритании -- один из самых развитых в мире, но на этом примере видно, как быстро конкуренция делает услуги доступнее, а возможности клиентов -- шире. Так происходит и в России. Например, еще год назад перекредитование можно было изучать только на западных примерах или по учебникам, а теперь уже около десятка крупных банков предлагает его как обычную услугу, а многие готовятся ее ввести. Перекредитование ипотеки есть в Райффайзенбанке, ВТБ-24, Банке Москвы, Альфа-банке, Абсолют-банке. Правда, пока не найдены схемы, исключающие возможность мошенничества клиента во время переоформления залога, не все банки решаются предлагать перекредитование. И клиенту есть о чем подумать -- получив второй кредит на погашение первой ипотеки, он фактически теряет право на налоговый вычет в сумме, направленной на погашение процентов по кредиту.

Вычесть и съэкономить

В марте в правовых базах появилось письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина (№03-04-05-01/78), в котором министерство разъясняло ряд вопросов по получению налогового вычета при ипотечном кредитовании. Гражданский кодекс дает частному лицу право на единоразовый вычет в размере 1 млн руб. при приобретении жилья. Этот вычет может применяться не только при простой покупке, но и к ипотечным договорам -- сумма, уплаченная в виде процентов за пользование кредитом на приобретение жилья, может быть возвращена в виде вычета. Но оказалось, что законодательство не учитывает такое явление, как перекредитование. И согласно разъяснению Минфина, если ипотечный кредит не израсходован на приобретение конкретной квартиры, указанной в договоре, право на вычет заемщик теряет. При перекредитовании назначение кредита не покупка новой квартиры, а погашение другого, первого кредита, поэтому позиция Минфина распространяется и на рефинансирование ипотеки.

В банках это подтверждают. «Действительно, юридически кредит, выданный банком на погашение ипотеки в другом банке, не является ипотечным», -- говорит начальник центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. Это указано и в назначении платежа в случае, если второй кредит напрямую отправляется в первый банк. Поэтому право на налоговый вычет в размере процентов, уплаченных по кредиту, теряется. Но если посчитать, перекредитование выгоднее вычета, отмечает он. Например, при перекредитовании со ставки 11% годовых на ставку 9% годовых ипотечного кредита в 100 тыс. долл. сроком на 20 лет экономия будет больше, чем сохранение вычета и отказ от перекредитования.

Тем более что пока не все россияне, купив квартиру, вообще оформляют вычет -- ведь для этого нужно подавать декларацию о доходах в налоговую инспекцию. По данным Федеральной налоговой службы, в 2006 году было подано 1 млн 261 тыс. деклараций для целей получения вычета на приобретение жилья. Сколько граждан из этого миллиона воспользовались для покупки квартиры ипотекой, неизвестно, но пока рост ипотечного кредитования явно опережает увеличение числа желающих получить вычет по налогам.

Ваш кредит продан

Еще одной помехой для перекредитования может стать практика банков продавать портфели ипотечных кредитов инвесторам -- управляющим компаниям, другим банкам -- или закладывать их с целью получить денежный заем. Клиент может обратиться в свой банк с просьбой перекредитовать его по новым, более привлекательным ставкам и получит отказ, поскольку банк уже не является владельцем его кредита. «Модель работы нашего банка такова -- банк выдает кредит и практически сразу передает его на баланс специальной компании, которая организует выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспечивая банку приток новых средств. После того как выданный кредит перешел от нас на баланс специальной компании, мы перестаем быть кредитором для данного клиента и занимаемся лишь обслуживанием кредита», -- объясняет заместитель начальника департамента продаж Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. Логично, что банк, не являясь кредитором, не может больше распоряжаться этим кредитом и изменять его условия.

Но из ситуации есть не один, а даже два выхода, говорят банкиры. Первый -- договориться с новым владельцем кредита. «Рефинансирование ипотечных кредитов, которые уже проданы или, например, находятся в залоге, для банка сложнее. Приходится заменять погашенную закладную на аналогичную, что при массовом перекредитовании затруднительно. У нас есть портфель кредитов, находящихся в залоге, из которого было перекредитовано около десятка», -- говорит начальник центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков.

В Городском ипотечном банке разработали другое решение. «В случае появления в нашей продуктовой линейке кредитов на рефинансирование мы сможем за счет выдачи такого кредита улучшить для клиента условия выданного ему ранее: например, может быть снижена ставка или увеличена сумма кредита или снижена сумма ежемесячного платежа», -- обещает Михаил Бусыгин.

Не только комиссия

Есть еще один вариант -- просто уйти из банка, который не готов сам перекредитовать свой кредит. Правда, в таком случае придется не только заплатить комиссию за выдачу нового кредита, но и штрафы за досрочное погашение в «старом» банке. Банку невыгодно работать с заемщиком, который пользуется кредитом недолго. Еще неприятнее та ситуация для инвестора, купившего портфель кредитов, -- он ожидает, что большая часть из них будет приносить доход на протяжении как минимум десятка лет. Чтобы компенсировать несбывшиеся ожидания, банки часто вводят комиссии за досрочное погашение ипотеки -- иногда на несколько лет, иногда на весь срок.

«Риск досрочного возврата кредита клиентом должен быть минимизирован за счет сборов за досрочное погашение. Без таких сборов, как показывает мировой опыт, сделать процентные ставки по ипотеке низкими очень сложно», -- говорит г-н Бусыгин из Городского ипотечного банка. Но, по его словам, у клиента всегда есть выбор. Можно взять кредит с минимальной ставкой и комиссией, которая будет взиматься в случае досрочного погашения кредита в течение первых трех лет. Можно взять кредит с годовой ставкой побольше (на 0,2%) и комиссией за досрочное погашение, действующей в течение семи месяцев. Для большинства клиентов первый вариант предпочтительнее, отмечает Бусыгин.

Пока мало кто в стране при нынешних ценах на недвижимость может себе позволить досрочное погашение кредита в течение первых трех лет, ведь нужно сделать ремонт, приобрести мебель, технику. А после трех лет, когда и ставки по кредитам ощутимо снизятся, можно подумать о перекредитовании. Например, в Великобритании средний ипотечный кредит рефинансируется раз в два-три года. Такая динамика устраивает и банки, и покупателей кредитных портфелей, и заемщиков, поэтому сборы банков за досрочное погашение кредита в первые два-три года очень жесткие. «Наши комиссии также ориентированы на три года жизни кредита, после этого он может быть досрочно погашен без оплаты каких-либо сборов и комиссий, что вполне устраивает подавляющее большинство клиентов», -- резюмирует Бусыгин.

Между риском и качеством

Вопрос, предлагать ли клиентам перекредитование, ставит перед выбором и сами банки. С одной стороны, они заинтересованы удержать своих заемщиков и переманить чужих, уже отобранных и «качественных». «Перекредитование в нашем банке осуществляется на условиях наших стандартных программ. И уже сейчас примерно 10% наших клиентов по ипотечному кредитованию -- это пришедшие из других банков для перекредитования», -- говорит зампред правления МБО «Оргбанк» Александр Фаткин. «Прямая выгода банкам -- пусть и досрочно, но выплаченный кредит. Ведь неизвестно, что будет через 20 лет, а так все затраченные средства гарантированно возвращаются. Банк-перекредитовщик получает новых клиентов с хорошей кредитной историей, а заемщики -- экономию по ежемесячным выплатам», -- перечисляет выгоды перекредитования директор департамента ипотечного кредитования Юниаструм-банка Сергей Бессонов. С другой стороны, процесс перерегистрации залога -- то есть квартиры -- занимает до двух месяцев, в течение которых банк, осуществляющий перекредитование, рискует.

«По закону клиент чаще всего не имеет права заключать параллельный ипотечный договор в другом банке, значит, рефинансирующий банк сначала гасит прежний кредит клиента. Для того чтобы оформить залог той же квартиры на новый банк, нужно некоторое время, в течение которого кредит остается необеспеченным. Следовательно, риски второго банка повышаются», -- говорит г-н Бессонов.

«Законодательство пока не позволяет создать для банка стопроцентной гарантии того, что клиент, получив такой необеспеченный кредит на рефинансирование, не использует его на другие цели», -- добавляет г-н Бусыгин. В этом случае выданный рефинансирующим банком кредит так и останется необеспеченным.

«К отрицательным сторонам можно отнести и достаточно большую операционную нагрузку на банк, так как процедура рефинансирования ипотечного кредита является достаточно сложной юридически и технически», -- говорит заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. По его словам, процедура перекредитования пока не является массовой. Это достаточно сложный и затратный и для заемщика процесс. Тем не менее интерес заемщиков к перекредитованию очень высок, говорят банкиры. И по мере либерализации условий ипотечного кредитования, снижения процентных ставок, отмены комиссий за выдачу таких кредитов эти программы будут пользоваться огромным спросом.