Цены на столичную недвижимость продолжают опровергать прогнозы. Сегодня для рынка характерны стагнация и отсутствие понимания того, что будет дальше. Виновниками подобной ситуации участники рынка и аналитики по-прежнему называют безумные цены на нефть, неких мифических инвесторов и разбушевавшуюся ипотеку. В реальности значение данных факторов сильно переоценивается.

Даже в бурный период 2000--2004 годов жилье дорожало в среднем на 4% в месяц и 45% за год, и это считалось запредельно высокими темпами роста. Однако то, как выглядят действительно «запредельно высокие темпы», мы узнали в период с января по май 2006 года, когда квадратный метр прибавлял в стоимости 10% за месяц! Если бы цены сохранили такое ускорение, то стоимость квартир за год увеличилась бы более чем вдвое. Но рынок встал, перейдя в состоянии стагнации.

Так, например, по данным аналитиков риэлторской компании «ИНКОМ-недвижимость», средняя цена квадратного метра в Москве в январе--октябре 2006 года выросла на 63%, с 2396 до 3912 долл. Аналогичные темпы роста фиксируют и другие операторы рынка, а также независимые исследовательские центры. При этом, как отмечается в аналитическом отчете ЗАО «Билдинг Медиа Групп», столь высокие темпы роста цен на протяжении более чем девяти месяцев подряд (при том что общий рост цен в Москве безостановочно продолжается с лета 2000 года) до настоящего времени не получили внятного и аргументированного объяснения.

В качестве основных факторов, провоцирующих эскалацию цен на жилье, участники рынка, независимые аналитики и государственные чиновники чаще всего называют: избыток в экономике страны и на руках у населения «нефтедолларов», вызванный стабильно высокими мировыми ценами на энергоносители в последние годы; активную скупку недвижимости частными инвесторами, которые рассматривают ее в качестве наиболее доходного и безопасного актива; обилие ипотечных сделок, а также дефицит предложения на рынке недвижимости (без пояснения причин его возникновения и с акцентом на предложение первичного рынка).

Нефть вам в помощь

Профессиональные участники рынка одним из важнейших факторов, стимулирующих рост цен на недвижимость, все чаще называют высокую мировую цену на энергоносители (прежде всего на нефть). По мнению сторонников этой версии, высокая экспортная выручка от реализации нефти и сверхприбыли нефтяных компаний перераспределяются в экономике таким образом, что стимулируют спрос на недвижимость. При этом вне рынка недвижимости (например, среди финансовых аналитиков) версия о постоянном росте цен на недвижимость под влиянием высоких цен на нефть является еще более популярной. Предпринимаются даже попытки провести прямые параллели между текущей ситуацией на столичном рынке недвижимости и событиями на рынке недвижимости Японии в 1991 году. Там сокращение доходов населения вследствие кризиса в автомобильной промышленности вначале привело к массовым неплатежам по ипотечным кредитам, а затем к затовариванию и самого рынка недвижимости вследствие массового выставления изъятых банками квартир. При этом игнорируется очевидный факт: искусственное ограничение притока в экономику страны экспортной выручки от реализации нефти, которое успешно достигается посредством стабилизационного фонда.

По данным «Роскомстата», выручка всех хозяйствующих субъектов РФ от экспорта нефти за I полугодие 2006 года составила 49,5 млрд долл. При этом за тот же период размер стабилизационного фонда, формируемого за счет отсечения сверхприбыли нефтяных компаний, увеличился на 23 млрд долл. Таким образом, реально за счет доходов от экспорта нефти в экономику РФ в I полугодии 2006 года попало всего 26,5 млрд, или столько, сколько попало бы при средней экспортной цене 30,5 долл. за баррель.

То есть с точки зрения влияния на экономику страны, доходы нефтяных компаний и платежеспособность населения реальная экспортная цена нефти не превышала 30,5 долл. за баррель. Следовательно, бурный рост цен на столичную недвижимость протекал именно в этих экономических условиях.

Кроме того, динамика цен на московскую недвижимость и динамика мировых цен на нефть неоднократно имели разные векторы развития. Это происходило, например, в 2001--2002 годах. В рассматриваемом временном периоде цены на московскую жилую недвижимость имели тенденцию к среднемесячному росту на 2--5% в месяц, тогда как мировые цены на нефть стагнировали или даже снижались.

Таким образом, версия зависимости цен на московскую жилую недвижимость от конъюнктуры мирового рынка энергоносителей выглядит довольно спорно. По этой же причине представляется, что снижение мировых цен на нефть не будет замечено рынком недвижимости как минимум до момента прохождения отметки в 30 долл. за баррель.

Частник рынку не помеха

Довольно часто виновниками растущих цен называют гипотетических инвесторов.

При этом основная масса участников рынка считает, что удельный вес «инвестиционных» покупок на первичном рынке жилья составляет от 10 до 30%, а на вторичном не превышает 10%. Не пытаясь оспорить эти данные по существу (поскольку какая-либо объективная статистика на сей счет отсутствует), попробуем понять механизм воздействия частного инвестора на рост рынка. Инвесторов можно разделить на три категории: спекулянты, «пенсионеры» и случайные игроки. Кто такие спекулянты, никому объяснять не надо. Добавим лишь то, что прибыль этой категории инвесторов формируется за счет двух факторов: разницы между ценой покупки и рыночной ценой объекта на вторичном рынке, которая сокращается по мере увеличения степени готовности дома (дисконт достигает 30--40%) и роста цены вторичного рынка на данный объект за период нахождения его во владении инвестора. Наиболее выгодный сценарий поведения спекулянтов на рынке недвижимости -- приобретение объектов на максимально ранней стадии строительства с последующей реализацией в момент достижения высокой степени готовности и реинвестированием полученных средств в новые проекты.

«Для рынка недвижимости подобная ситуация означает, что спекулянты выступают не аккумуляторами предложения, а своеобразными «насосами», которые осуществляют плавный и отсроченный во времени перевод объектов из категории первичных в категорию вторичных. Тем самым данная категория лиц при всем желании не может послужить источником массового увеличения предложения на рынке», -- замечают аналитики «Финам Менеджмент».

Вторая категория инвесторов -- «пенсионеры» покупают недвижимость для сдачи в аренду. Эта категория немногочисленна, так как срок окупаемости подобных инвестиций составляет более десяти лет, и наименее мобильна в принятии решения о продаже квартиры.

Есть еще и так называемые случайные игроки. Они приобретают недвижимость без четкого плана ее дальнейшего использования. С равной степенью вероятности они могут использовать купленную квартиру как для собственного проживания (либо для проживания родственников), так и для реализации на рынке с целью извлечения прибыли. Эта категория инвесторов при принятии решения о продаже квартиры также в значительной степени руководствуется социально-бытовыми и даже семейными мотивами, а не конъюнктурой рынка недвижимости.

«Наиболее мобильная и ориентирующаяся на конъюнктуру категория инвесторов -- спекулянты -- по соображениям максимизации прибыли склонна не к накоплению активов, а к постоянной их перепродаже с реинвестированием выручки», -- говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и планирования компании Building MG.

Остальные категории «инвесторов» зависимы от семейных проблем и прочих субъективных факторов. «Так что не следует переоценивать влияния частных инвесторов на столичный рынок недвижимости. Оно (это влияние) весьма невелико», -- замечает г-н Елисеев.

Залог высоких цен?

Если бы не ипотека, цены росли бы плавно и спокойно, любят повторять некоторые участники рынка. Безусловно, ипотечное кредитование помогает рынку расти, но к московскому рынку «недоступного жилья» это пока не относится. Или имеет к этому росту лишь минимальное отношение. По данным аналитиков, количество сделок с использованием ипотечных кредитов колеблется в диапазоне 5--7% от общего их числа. Для того чтобы рынок почувствовал «лишние» ипотечные деньги, надо, чтобы их доля по крайней мере приблизилась к 30%, а заемщики должны покупать квартиры как горячие пирожки. Сейчас же счастливые обладатели кредитов решают куда более важную проблему -- как успеть приобрести квартиру до того, как она подорожает. Многим не хватает кредитных средств.

С другой стороны, у ипотеки вроде бы есть шанс стать одним из катализаторов нового витка ценовой гонки, но для этого нужно еще снизить процентные ставки.

По мнению Натальи Коневой, директора центра корпоративного обслуживания брокерского дома «Золотые Ворота», политический фактор в России всегда был и будет очень существенным (скоро президентские выборы), а потому реально в следующем году ожидать уменьшения ставок по ипотечным кредитам до уровня, который будет хотя бы сопоставим с уровнем развитых стран. «Если это произойдет, то гораздо большее число людей осилит кредитные выплаты, а значит, решится на улучшение жилищных условий. То, что многие делают ставку на такое развитие событий, подтверждает и тот факт, что в ноябре гораздо меньше людей обратилось в банки за кредитами на приобретение недвижимости», -- отмечает Наталья Конева. Сегодня между банками идет настоящее соревнование. Кредитные учреждения предлагают все более удобные условия кредитования, снижают размер начального взноса вплоть до нуля, смягчают требования к заемщикам и, наконец, опускают ставки. Речь здесь идет даже не о политике, а о здоровой конкуренции. В гонке участвует больше 100 банков, и уровень процентов по кредитам стремится к своему нижнему пределу, который ограничен только ставкой рефинансирования ЦБ. А эта ставка вполне в руках властных структур.

С г-жой Коневой, однако, не согласны представители банков, активно развивающих ипотеку. По их мнению, ставки по ипотечным кредитам уже снижены до максимально возможных пределов, более того, банкиры уверены, что людей останавливает не высокий процент по кредиту, а сами цены на недвижимость. При такой стоимости жилья, как сейчас, москвичи вынуждены брать большие кредиты на жилье эконом-класса.

Прогнозы на вырост

Говоря о перспективах рынка, следует заметить, что в прогнозах недостатка нет. Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН, считает, что цены встали на том уровне, когда покупка квартиры стала невозможной для среднего класса даже с помощью ипотеки. Но спрос подтянется и вновь будет толкать цены вверх. Прогноз от Репченко на конец 2006-го и начало 2007 года -- в среднем рост цен в пределах 1--2% в месяц. Вариации возможны в зависимости от качества объекта и политики застройщика. «А наиболее вероятный сценарий до конца года -- плавное (на 0,5--1% в месяц) снижение темпов роста цен», -- отмечает аналитик АРН Андрей Бекетов. «Ценовой прирост в ближайшее время остановится на уровне 3--4% в месяц, -- прогнозирует Владислав Луцков, руководитель аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». -- Стоимость квадратного метра вплотную приблизится к 5000 долл., но скорее всего не перешагнет этот барьер».

Если говорить об инвестициях, то Наталья Конева рекомендует перевести внимание с тяжелого, перегретого московского рынка жилья на рынок недвижимости Подмосковья. Темпы роста цен в ближайшей перспективе там будут выше, чем в столице. Сейчас для покупателей это все более реальная альтернатива: стоимость квадратного метра подмосковного жилья, идентичного по качеству столичному, в 3--5 раз ниже. А временные затраты на то, чтобы добраться до центра, скажем, из подмосковного Долгопрудного и из московского Конькова, вполне сравнимы.

Правда, по словам Коневой, существует одно преимущество, которое не позволит спросу полностью переориентироваться на жилье за пределами Москвы, -- это столичный статус. Если для приезжих имеют значение практические факторы -- качество строительства, метраж, транспортная доступность, -- то для коренных москвичей ключевой фактор психологический: столица всегда останется столицей.