Конституционный суд вчера признал за гражданами России право не превращаться в частных детективов перед совершением крупных покупок -- в частности, жилья и машин. Вынесенный им в понедельник вердикт касается добросовестных покупателей, которым порой приходится терять честно оплаченное имущество лишь потому, что они не смогли провести собственное расследование и стопроцентно удостовериться в его юридической чистоте. В первую очередь судьи защитили тех, кто оказывается последним в длинных цепочках квартирных обменов или автомобильных перепродаж. Ведь согласно ныне действующим нормам в случае обнаружения юридических «огрехов» в ходе первой купли-продажи расторжению подлежали все последующие сделки.

Аннулирование сделок купли-продажи квартир или автомобилей уже давно стало в России массовым явлением. Первыми против этого выступили собственники жилья, поскольку для них сохранение подобной практики грозит в самом прямом смысле ночлегом под открытым небом. Например, одна из заявительниц в КС, купив квартиру у риэлторской компании, вскоре узнала, что по протесту прокурора жилплощадь должна быть возвращена несовершеннолетнему сыну бывшей владелицы. По подсчетам риэлторов, только в Москве и только в жилищной сфере ежегодно выносится несколько сотен подобных судебных решений. Суды общей юрисдикции руководствовались оспоренной в КС 167-й статьей Гражданского кодекса, по которой «при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке». В результате иногда аннулировалось до 10 сделок, следовавших за расторгнутой по суду. При этом оказавшимся в конце цепочки весьма редко удавалось получить деньги за подлежащие возврату квартиры. Во-первых, продавцы их могли уже давно потратить. А во-вторых, многие сделки оформляются не по рыночной цене жилья, а по заниженной оценке БТИ, так что последний собственник квартиры обычно оказывался в проигрыше.

Еще чаще с необходимостью возврата честно купленной собственности сталкивались автомобилисты. Черный авторынок весьма обширен, и потому без детального исследования биографии машины покупатель рискует лишиться ее в будущем. Правда, КС ранее уже вступился за добросовестных автовладельцев. Судьи указали, что правоохранительные органы могут конфисковать машину лишь в том случае, если докажут причастность последнего владельца к противоправным действиям. Например, будет установлено, что покупатель знал о нарушении таможенных правил при ввозе автомобиля в Россию.

Теперь же КС позаботился и о покупателях жилья. Правда, судьи приняли половинчатое решение, признав статью 167 ГК конституционной, но указав, что суды применяли ее неправильно. По постановлению КС нормы этой статьи «не могут распространяться на добросовестного покупателя». Но даже такое решение уже вызвало одобрение в риэлторских кругах. Руководитель риэлторской компании «Сава» Константин Апрелев, который участвовал в организации запроса в КС, в беседе с корреспондентом газеты «Время новостей» отметил, что «теперь не будет автоматического расторжения сделок, так как продавцам еще надо доказать недобросовестность приобретателя, чего раньше не требовалось». В то же время глава компании «Миэль» Григорий Куликов предположил, что государство, оградив от опасности добросовестных приобретателей, вряд ли возьмет на себя финансовую ответственность по защите прав продавцов. По словам г-на Куликова, далее на рынке недвижимости было бы логично появление «института обязательного страхования титула собственности, или риска потери права собственности». Многие юристы считают, что России стоит обратиться к опыту законодательства западноевропейских стран, в котором соблюдается баланс интересов добросовестных приобретателей и продавцов. «Например, по законодательству Нидерландов при расторжении сделки обманутому продавцу возвращают не квартиру, а ее стоимость, -- рассказывает член московской коллегии адвокатов «Адвокат недвижимости» Олег Поспелов. -- И таким образом, нынешний владелец недвижимости может даже не знать, что вокруг его собственности ведется спор. В Германии действует такое же правило и в отношении движимого имущества».