Рост цен на загородную недвижимость в первом квартале 2007 года составил от 5 до 30% в зависимости от класса жилья. В числе новых тенденций эксперты рынка называют увеличение доли разноформатных поселков, сокращение приусадебных территорий, а также скачок спроса на деревянные дома.

По данным директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Ивана Шулькова, цены на рынке загородной недвижимости за февраль-март демонстрируют рост от 5 до 30%, большим спросом пользуются дома эконом-класса, а вот цены на элитные объекты практически не растут. Согласно статистике, предоставленной компанией «МИАН -- агентство недвижимости», в марте 2007 года общий объем предложения на рынке загородной недвижимости практически не изменился и по-прежнему составляет чуть более 13 тыс. объектов. При этом средняя стоимость предлагаемого объекта на рынке сейчас составляет свыше 300 тыс. долл., а средняя цена продажи почти в два раза ниже -- чуть более 150 тыс. долларов.

По оценке отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ», объем рынка на сегодня превышает 12 млрд долл. Всего здесь представлено более 420 коттеджных поселков. В их числе около 270 находится в активной стадии продаж, из которых 205 -- первичные, а 65 -- вторичные продажи. В 21 поселке продажи приостановлены, более десятка сдается в аренду, около 110 уже не участвует в продажах. По данным риэлторов, большим спросом пользуются участки площадью 40--60 соток, расположенные на лесной территории, 42% покупателей предпочитают жилье на расстоянии 20--30 км от МКАД.

Формат разный -- класс один

По прогнозам экспертов компании «МИАН -- агентство недвижимости», рост цен на загородную недвижимость в 2007 году ожидается на уровне 20--30% в зависимости от класса жилья. Это связано с тем, что все больше москвичей предпочитает загородные дома городским многоэтажкам. По мнению аналитиков компании, удаленность поселка от МКАД в перспективе станет не столь важна, так как появятся трассы-дублеры и дополнительные магистрали, которые помогут решить транспортные проблемы. Однако пока что цена дома на удалении более 20 км от МКАД ниже на 20--30%, чем в указанных пределах.

По мнению экспертов, основной тенденцией рынка можно назвать резкое увеличение доли разноформатных поселков. «Разноформатные поселки сегодня составляют примерно 20--30% от общего объема предложения. Это, как правило, крупномасштабные проекты бизнес- или эконом-класса. Выбор такого формата обусловлен желанием застройщика дифференцировать риски, особенно если речь идет о крупном проекте, предполагающем реализацию большого количества объектов», -- говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Как правило, разноформатные поселки включают индивидуальные дома, таунхаусы и дуплексы. Иногда также строят малоэтажные многоквартирные дома. Это позволяет расширить круг потенциальных покупателей.

Однако строить дома разных классов (и эконом, и де люкс) в пределах одного поселка недальновидно: коттеджи в организованных поселках покупают, как правило, для того, чтобы иметь однородную социальную среду. Поэтому большого разброса в ценах быть не должно. Коттеджи и таунхаусы, даже расположенные в одном поселке, конечно, будут различаться по цене, но не очень сильно.

По словам Яхонтова, инфраструктура в подмосковных поселках в целом достаточно бедна. Причем ее создание ложится, как правило, на плечи самих застройщиков. Обычно в поселках эконом- и бизнес-класса создается минимальная социальная инфраструктура (магазин, общественный центр). В поселках уровня элита и де люкс, напротив, избыточная.

Предпочтения покупателей о загородном доме меняются по мере знакомства с рынком. Поэтому, прежде чем обратиться в специализированное агентство, необходимо понять, будет ли это жилье для постоянного или сезонного проживания (от этого зависит удаленность объекта), определиться с площадью будущего дома, его типом (кирпичный, деревянный или в западном стиле), выбрать тип участка (лесной или нелесной) и внутреннее расположение комнат.

По мнению участников рынка, все большее распространение получают такие формы загородного проживания, как таунхаусы и апартаменты, а также строительство архитектурных анклавов, например Павловская Слобода, Nova Riga. Также среди последних тенденций рынка эксперты выделяют деревянное домостроение.

Деревянный ренессанс

По оценкам экспертов, к 2009 году в ближайшем Подмосковье удельный вес деревянных загородных домов достигнет примерно 40% от общего количества малоэтажных построек. Несомненно, долговечность деревянного дома напрямую зависит от качества материала и технологий строительства. Однако современные технологии обработки дерева как конструктивного элемента пришли на российский рынок совсем недавно, в течение последних десяти лет. До этого при деревянном домостроении использовалась старая технология «строганины», которая в глазах многих проигрывает с эстетической точки зрения строительным технологиям из другого стройматериала. Поэтому застройщики отдавали предпочтения каменным домам в случаях, когда речь шла о постоянном месте жительства.

С появлением оцилиндровки бревен промышленным способом деревянное домостроение обрело второе дыхание. Современные архитектура и технологии обработки, а также отделки древесины в деревянных домах продемонстрировали преимущества такого жилища перед каменными аналогами не только с точки зрения экологичности и комфортности, но и по уровню коммунальных удобств.

На сегодня уже более чем в 20 случаях из 100 застройщики при строительстве загородного дома отдают предпочтение деревянным постройкам.

«Основные проблемы для девелоперов при строительстве деревянных поселков -- это продолжительность реализации проекта застройки и отсутствие достаточных навыков и профессионализма. Рационально построить дом в один сезон и продолжить отделку дома в следующем. Совокупный цикл до момента сдачи деревянного дома составляет в среднем 24 календарных месяца (для дома из оцилиндрованного бревна)», -- отмечает Яхонтов.

«Рубашка» для дома

«Если вы решили самостоятельно выбрать на строительном рынке материал для отделки, не доверяя этот процесс профессионалам, обратите особое внимание на то, как он продается. Некоторые производители пиломатериалов, упаковывающие свои изделия в непрозрачную пленку, стараются скрыть за ней недостатки продукции: трещины, сколы, синеву, выпавшие сучки», -- рассказывает Владислав Быков, начальник производственно-технического бюро ГК «Зодчий». При подборе материала для внешней отделки деревянного дома нужно учитывать следующее: он должен не только формировать наружный облик здания, но и сохранять качественные характеристики древесины, требующей бережного и аккуратного обращения.

Выбор оптимальной облицовки для деревянного дома усложняется большим количеством существующих на рынке материалов, каждый из которых обещает быть наиболее функциональным и удобным в эксплуатации. Среди часто применяемых сегодня материалов блокхаус, или панели под бревно, виниловые панели под камень, декоративный камень и другие, но наиболее популярны среди покупателей деревянная вагонка и сайдинг, или виниловая вагонка. Так, например, 35% клиентов, обратившихся в группу компаний «Зодчий», выбрали в качестве облицовочного материала деревянную вагонку. По мнению специалистов компании, такая отделка сочетает в себе экологичность натуральной древесины, эстетичность и простоту монтажа, хорошие физико-механические свойства, а также устойчивость к погодным и температурным воздействиям. Помимо этого вагонка визуально «выравнивает» стены, создает хорошую звукоизоляцию, поддерживает оптимальный микроклимат. Среди особенностей эксплуатации деревянной вагонки можно отметить необходимость сезонной профилактики противогрибковыми средствами и деревозащитными покрытиями, что относится к общим правилам использования древесины как во внутренней, так и во внешней отделке. В противном случае сроки ее эксплуатации могут сократиться до двух-трех лет.

Что касается стоимости, то вагонка -- один из самых недорогих видов отделки. Цена на нее зависит от многих параметров: породы и сортности древесины, толщины исходной доски и профиля, качества сушки материала и длины вагонки. В зависимости от этого выделяют три основных ценовых категории: высокая (10 и выше долл./кв. м), средняя (7--10 долл./кв. м) и низкая (3--7 долл./кв. м). Так, средние затраты на отделку одноэтажного дома площадью 150 кв. м составят порядка 2000 долл. (при расходе материала 250 кв. м).

Помимо деревянной вагонки особым спросом пользуется виниловый сайдинг -- бесспорный лидер продаж. Популярность этого материала обусловлена функциональностью, неприхотливостью и разнообразием цветовой гаммы. Сайдинг не гниет, не подвергается коррозии, не горюч, не отслаивается и не вздувается, не теряет своего вида в широком диапазоне температур (от -50 до +50єС), устойчив к выгоранию, ударам, царапинам и имеет пожизненную гарантию. Он улучшает тепло- и шумоизоляцию дома, не проводит электричество. При этом сайдинг экологичен. Стены дома, облицованного сайдингом, на протяжении ближайших 50 лет не потребуют дополнительных затрат и будут оставаться в идеальном состоянии. Кроме того, сайдинг позволяет деревянному дому «дышать».

Средняя цена сайдинга на московском рынке колеблется от 4,5 до 6 долл. за кв. м. Стоимость комплекта доборных элементов для дома составляет 50--80% к цене сайдинга, доводя общую стоимость материалов до 6,7--11 долл. за кв. м. Но у виниловой вагонки в отличие от деревянной есть несомненное преимущество: ее очень легко поддерживать в первозданном виде. Достаточно время от времени мыть поверхность панелей щеткой с мягкой щетиной, используя обыкновенный стиральный порошок, и дом будет как новый.