Стабилизация цен на столичном рынке недвижимости приводит к увеличению интереса к альтернативным сделкам и сделкам с использованием ипотеки. При этом большинство участников рынка в своих прогнозах не видят предпосылок для серьезного снижения цен.

Специалисты аналитического центра IRN.RU отмечают, что средняя стоимость жилья в марте составила в Москве 4218 долл. за квадратный метр. «Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее было бы говорить о том, что цены по-прежнему продолжают топтаться на месте. Анализ показывает, что в плюсе (с точки зрения динамики цен. -- Ред.) остаются в основном дорогие квартиры в хороших домах и престижных районах, а более дешевое и низкокачественное жилье уходит в минус», -- отмечают аналитики центра.

По словам Андрея Бекетова, руководителя сайта ARN.RU, цены в первом квартале 2007 года снизились, но незначительно. В целом же рынок уже полгода находится в стабильном состоянии. Но, судя по растущим объемам предложений, покупатели не готовы принять текущий уровень цен как должный. «Пока на рынке происходит снижение цен на жилье низшего ценового диапазона и качества. При этом необходимо отметить, что на фоне остановки роста долларовых цен рублевые цены на квартиры снижаются в большей степени за счет уменьшения курсовой стоимости доллара. Компенсировать этот убыток продавцы уже не в силах. Максимум, на что они пока способны, это на то, чтобы не снижать цены в объявлениях», -- говорит г-н Бекетов. По его мнению, во втором квартале 2007 года цены на жилье в Москве, вероятнее всего, будут опускаться, но значительного падения цен на типовые квартиры ожидать не стоит.

«С начала года цены предложений снизились в среднем на 1,1%. При этом в сегменте массового жилья эконом-класса (панельные и блочные дома) за март средние цены предложения снизились на 0,6%, а с начала года -- на 1%. Жилье бизнес-класса (монолитные и кирпичные дома) подешевело за первый месяц весны в объявлениях продавцов в среднем на 1,1%, а с начала года -- на 1,3%», -- отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

Глядя на котлован...

Несмотря на стабилизацию цен, стоимость московских квартир с точки зрения потребителей остается высокой, и они, естественно, ищут способ минимизации расходов при покупке жилой недвижимости. Отсюда интерес потенциальных собственников к строящемуся жилью.

По данным аналитиков, цены на квартиры эконом-класса на начальном этапе строительства составляют 3200--3700 долл. за кв. метр, а квартиры в домах, которые близки к готовности, продаются по 3900--4500 долл. Новостройки бизнес-класса вначале предлагаются по 4500--5000 долл., на завершающем этапе -- по 6000-8000 долларов.

Как утверждает Борис Флексер, директор исследовательского центра управления новостроек холдинга «МИЭЛЬ», большинство новостроек продается еще до окончания строительства. «Разница в стоимости квартиры на уровне строительства и полной готовности колеблется в пределах 10--25%. Активнее всего цена начинает расти тогда, когда строительство объекта выходит на наземный уровень. Соответственно самый низкий уровень цен сохраняется только до первого этажа, -- подчеркивает Флексер. -- Между тем жилье эконом-класса в большинстве своем продается на конечной стадии, то есть на рынке готового жилья эконом-класса больше, чем недостроенного. А в сегментах бизнес-класса и элиты, наоборот, продажи в основном приходятся на объекты, находящиеся на стадии строительства (этот показатель составляет порядка 70%)». По словам Флексера, около 20% объектов реализуется согласно федеральному закону №214 о долевом строительстве. При этом не менее 50% объектов продается по предварительным договорам, по вексельным схемам.

Как отмечают аналитики компании Soho Realty, покупатели элитного жилья все чаще отказываются от приобретения на ранних стадиях строительства, покупая готовые квартиры, без отделки. Причина в том, что практически сравнялась цена покупки жилья на стадии начала строительства и уже готовой квартиры. Раньше строительство начиналось при отсутствии полного пакета необходимых документов, потому застройщику требовались частные инвесторы. Теперь же застройщик в соответствии с новыми правовыми актами обязан иметь все необходимые документы уже на момент начала строительства.

Что касается вторичного рынка, то, по данным корпорации «Инком-недвижимость», объем предложения в этом сегменте достиг максимального значения за последние два года и на середину марта составил почти 49 тыс. квартир. Несмотря на увеличение количества предложений, предпосылок к значительному снижению цен не наблюдается. Однако увеличение объема предложений привело к увеличению сроков реализации квартир. Покупатели, поняв, что значительного снижения цен ждать не стоит, вернутся на рынок, а это, в свою очередь, может привести к новому росту цен, пусть и незначительному (в пределах инфляции). Более существенная коррекция цен в сторону понижения маловероятна, поэтому сейчас потенциальным покупателям можно смело рекомендовать осуществлять сделки купли-продажи и не откладывать принятие решения на завтра.

В сегменте элитного жилья несколько иная ситуация. Здесь разрыв спроса и предложения на рынке дорогих новостроек ощутим, сохраняется дефицит предложения.

Эксперты отмечают, что в нынешней ситуации на рынке самое время совершать альтернативные сделки (сейчас на долю таких сделок приходится более 60% от числа всех заключаемых контрактов).

Натуральный обмен

Альтернативная сделка в чистом виде -- это продажа старой квартиры с одновременным приобретением нового жилья. Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно. Одно из важных преимуществ «альтернативы» -- выход на сделку только тогда, когда уже найдена новая квартира. Поэтому ситуации, при которой денег от продажи «двушки» хватит лишь на скромную однокомнатную квартиру, при условии относительной стабильности цен быть не может. Однако в прошлом году столичный рынок рос настолько высокими темпами, что даже «альтернативщикам» пришлось несладко. Допустим, участник сделки хотел разменять трехкомнатную в центре на одно- и двухкомнатную квартиры в спальных районах. Он находил покупателя на свою недвижимость, а потом начинал искать варианты себе. Но цены в течение недели могли вырасти на 2--3%. Тогда первый участник поднимал цену или же отказывался от сделки. Нынешний рынок убрал препятствие в виде постоянного бурного роста цен, и теперь на подбор вариантов остаются комфортные две-три недели. Да и продавцы стали учитывать мнение покупателей, которые, в свою очередь, стали гораздо разборчивее. Не зря доля альтернативных сделок превысила 60% от общего числа.

Однако проблемы остаются. Например, из-за слишком большого количества людей в цепочке. Кто-то из собственников может поменять свое решение -- и вся стройная схема разваливается. Неуверенный в своем решении покупатель всегда найдет множество причин расторгнуть сделку. Есть и такие покупатели и продавцы, которые очень сильно боятся потерять то немногое, что у них есть. Поэтому они отказываются идти на сделку, иногда по откровенно вымышленным поводам. Еще одна проблема -- непрозрачность таких сделок и, как следствие, высокие комиссионные риэлторов, доходящие до 7--8%.

Правда, кто ищет, тот найдет. Так, в прошлом году получило распространение ломбардное кредитование -- получение денег под залог существующей квартиры. Как отмечает Алексей Шленов, директор департамента вторичной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», эта форма позволяет купить новую квартиру, сделать в ней ремонт, спокойно переехать, а затем продавать старую. Выгоднее всего этот вариант был как раз в условиях роста цен: квартиру продавали позже, и проценты за обслуживание кредита окупались за счет роста ее стоимости. Но и сейчас все выглядит неплохо -- прежде всего потому, что недвижимость становится свободной, без необходимости тянуть цепочку альтернатив. Единственное условие банка -- необходимость реализовать прежнюю квартиру в течение полугода с момента покупки новой. Кстати, и выплата процентов по кредиту начинается только после продажи старой квартиры.

Поможет ли ипотека?

Казалось, банковские специалисты сделали все, чтобы привлечь потенциальных заемщиков: свели на нет первоначальный взнос, снизили процентные ставки и резко уменьшили комиссионные за оформление кредита. Тем не менее для получения кредита на однокомнатную квартиру в спальных районах столицы в размере 120--150 тыс. долл. ежемесячного дохода в 1--1,5 тыс. долл. явно недостаточно. Для этого слоя граждан ипотека в Москве возможна лишь при наличии исходного жилья и желания улучшить свои жилищные условия. В этом случае сумма кредита покроет разницу в стоимости желаемой и существующей квартиры.

Фактически сегодня получить кредит даже на однокомнатную квартиру может лишь зарабатывающий порядка 4 тыс. долл. в месяц. Однако человек с таким доходом вряд ли захочет поселиться в однокомнатной квартире на окраине и скорее предпочтет снимать более престижное жилье. «Понимая, что потенциальные заемщики уходят, некоторые банки уже предлагают своим заемщикам выдачу кредита до совершения сделки. Для этого на период сделки заемщику нужно найти двух поручителей. А этот вопрос почти всегда можно решить», -- говорит Петр Шкода, заместитель генерального директора компании «Светлый град». Особую важность для заемщиков банка приобретают сроки проведения сделки. При этом многие банки готовы выходить на сделку через пять-семь дней. Но в условиях «высокого рынка» заемщики не получали 30% одобренных банками кредитов, так как не могли за отведенный срок подобрать квартиру подходящей стоимости. Поэтому постоянный рост цен в сочетании с длительностью процесса подбора квартиры привели к тому, что сегодня ипотека стала доступной прежде всего для тех, у кого есть финансовый «запас». К тому же не все квартиры получают одобрение банка.

Для полноценной конкуренции за понравившуюся квартиру с обладателями «живых» денег требуется максимум два-три дня. За это время должна пройти оценка выбранной квартиры, подготовка оценочного отчета и согласование пакета документов с банком. По мнению Шкоды, при дефиците времени для выхода на сделку наиболее успешна схема, при которой к рассмотрению предлагаются квартиры, уже одобренные банком. Заемщик выбирает подходящий вариант и без излишних задержек получает на ее покупку средства от банка. Во многих банках появилась возможность безналичных расчетов (что нередко важно для продавца квартиры, желающего получить деньги в ближайшем к дому банке). Существует и такой вариант, когда в связи с резким удорожанием квартир потребители ипотечных кредитов находят подходящую квартиру в Подмосковье. А потом, накопив денег, стараются приобрести жилье в Москве.

Запасной вариант

В первом квартале 2007 года наблюдается увеличение спроса потребителей на объекты бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье.

Московская область в 2006 году стала лидером среди российских регионов по вводу жилья -- более 6,4 млн кв. м. Идет активная застройка городов ближнего Подмосковья (Балашиха, Химки, Красногорск, Люберцы, Мытищи и др.).

Интерес к Подмосковью не утихает и возрастает пропорционально развитию других отраслей экономики, особенно тех, которые связаны с развитием инфраструктуры, транспорта, энергетики, обслуживанием жилого фонда.

Резко увеличившийся за последний год спрос на недвижимость ближнего Подмосковья поднял цены. Начиная с марта 2006 года темп роста цен на недвижимость в Подмосковье начал опережать московский темп роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья по некоторым городам достигал 20% в месяц.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще неудовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. Более благоприятная по сравнению с Москвой экологическая обстановка делает ближнее Подмосковье более привлекательным. В настоящее время подмосковная недвижимость пользуется большим спросом не только у жителей Подмосковья, но и у москвичей и жителей регионов России.

В связи с резко увеличившимся спросом цены на квартиры в ближнем Подмосковье к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Дома, которые сейчас возводятся в Химках, Красногорске, Балашихе, Люберцах, Мытищах, Одинцове, по качеству не уступают столичным новостройкам, а по многим факторам превосходят московские. По наличию и разнообразию инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало Москву. Идет активное дорожное строительство по основным направлениям, это также способствует росту покупок жилья в области.

---

Цены предложений в различных административных округах Москвы, в том числе в различных типах домов

	ЦАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗАО	СЗАО	Средняя цена по типу дома
5 П/Б	5554	4266	4101	3831	3727	3998	4255	4339	4209	4131
9 П/Б	5477	4167	4067	3825	3772	4033	4291	4486	4224	4098
12 П/Б	5675	4136	4128	4040	3805	3868	4372	4424	4259	4185
14 П/Б	5885	4151	4265	3855	3877	3978	4191	4323	4247	4154
16 П/Б	5770	3856	4323	4083	3962	4052	4555	4609	4358	4347
17 П/Б	6045	4146	4409	3837	3984	3963	4633	4808	4100	4339
5 К/М/С	6272	4506	4296	4098	3867	4583	4761	4568	4311	4845
6-8 К/М/С	6958	5313	4975	4641	4326	5069	6277	6733	4423	6074
9 К/М/С	6844	4991	4644	4311	4063	4537	5726	6189	4597	5344
Средняя цена по округу	6564	4425	4282	4024	3883	4107	4664	5032	4258