В последнее время предсказаниями будущего рынка недвижимости в Москве не занимался только ленивый -- и банкиры, и политики, и чиновники самых разных рангов обещали скорый обвал цен, падение спроса, кризис рынка и тому подобные неприятности. Февраль принес спокойствие -- как для цен, так и для прогнозистов от недвижимости.

Февральская революция

Несмотря на бодрые прогнозы, большинство экспертов рынка недвижимости ждали февраля с большими опасениями. Ведь именно на февраль были ориентированы предсказания ряда специалистов, утверждавших, что столичный рынок жилья ждет скорое падение. А с другой стороны, именно в феврале прошлого года начался невиданный для нашей страны взлет цен, приведший в итоге к двукратному подорожанию жилья по итогам года. Версий по поводу причин произошедшего «ценового взрыва» было немало. Однако объяснять случившееся постфактум гораздо проще, чем делать прогнозы на ближайшее будущее.

Традиционным объяснением изменения динамики цен в Москве остается сезонный фактор. Остается он им даже несмотря на то, что за последние семь лет более или менее соответствовали представлениям о сезонности от силы три года, а в остальных случаях поведение цен скорее опровергало подобные утверждения экспертов. Вот и в прошлом году бурный рост цен начался в январе -- в тот момент, когда, по утверждению специалистов, рынок должен стагнировать. Затем рост продолжался все лето, несмотря на традиционные прогнозы о «затишье в отпускной период». А прекратился осенью, то есть именно тогда, когда по всем канонам, предписанным ценам аналитиками, рынок должен был активизироваться, а стоимость квадратного метра уверенно ползти вверх.

Казалось бы, вывод о несостоятельности самой теории о сезонном факторе на рынке жилья напрашивается сам собой. Однако авторы прогнозов от нее отказываться не спешат. Причина проста -- ото всех остальных глобальных факторов ценообразования в столичной недвижимости пришлось отказаться гораздо раньше. А остаться без головного фактора, без флагмана прогнозов аналитики почему-то очень боятся. «На самом деле пришло время признать, что ни сезон, ни цены на нефть, ни какие-то другие глобальные переменные существенно не влияют на ситуацию на рынке, -- утверждает Петр Шкода, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Светлый Град». -- Конечно, какое-то влияние все эти факторы оказывают, но только косвенное, как и на всю нашу экономику в целом. А конкретные цены зависят от микроэкономических факторов, а также от таких временных, ситуативных моментов, как новые законы, политическая ситуация в стране и так далее».

Тем временем нынешний год продолжает опровергать отечественные представления о сезонности спроса на жилье. Конец февраля традиционно считается временем повышения активности на рынке и связанного с этим роста цен за квадратный метр. Но ничего подобного на рынке не наблюдается. «Развитие ситуации на московском рынке недвижимости в течение февраля приводит к выводу, что застывшие в ожидании цены на московские квартиры, похоже, все-таки не готовы к существенному снижению, -- говорит руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. -- В результате стоимость московского жилья продолжает испытывать незначительные вариации возле уровня цен, достигнутого перед началом стабилизации. Постепенная коррекция стоимости переоцененных и низкокачественных квартир, получившая развитие в конце 2006 и в начале 2007 года, так и не переросла в масштабное удешевление жилья».

О стабильности говорят и другие специалисты рынка. По сути, за последние пять месяцев колебания цен были в районе нескольких долларов. «Год начался с незначительного суммарного падения цен предложений, -- поясняет руководитель аналитического центра ARN Андрей Бекетов. -- Однако в некую тенденцию это не переросло».

Но отсутствие изменений средней цены квадратного метра по Москве вовсе не означает, что цены на жилье в столице не меняются. «При детальном изучении ценовой ситуации можно наблюдать разнонаправленные движения цен в различных сегментах рынка, -- объясняет Андрей Бекетов. -- Фактически пока на рынке происходит только ценовая коррекция: завышенные цены на одни объекты идут вниз, и в это же время часть объектов продаж прибавляет в цене». В целом изменения сглаживают друг друга, и средняя стоимость квадратного метра остается неизменной. Однако вилка цен между качественными и некачественными квартирами в таких условиях увеличивается. А это фактически значит, что для покупателей хорошего жилья цены растут, а для желающих приобрести дешевое жилье -- падают. «В феврале продолжила развитие тенденция расслоения московского рынка недвижимости, -- поясняет Олег Репченко. -- Статистика по классам жилых домов, по типам квартир и по географии показывает, что на фоне примерно постоянного среднего показателя в плюсе оказывается, как правило, более качественное и более дорогое жилье, а продолжают сползать вниз менее престижные квартиры. По нашему мнению, такая ситуация естественна для периода стабилизации рынка».

Новая надежда

Ожидания специалистов рынка постепенно претерпевают изменения. Так, если еще совсем недавно многие из них считали, что рынок ждет стагнация либо даже значительное падение цен, то сегодня аналитики все больше склоняются к мнению, что рынок недвижимости столицы ожидает новый рост. Пусть и не такой значительный, как в последние годы. «Недвижимость Москвы в последние месяцы все больше напоминает период стагнации 2004 года, -- утверждает Олег Репченко. -- После остановки ажиотажного роста цен на квартиры долгожданное снижение стоимости жилья все не торопится наступать. При этом наиболее значимые факторы работают скорее на вытягивание цен вверх, нежели на их снижение. Объемы строительства на московском рынке по-прежнему остаются ограниченными, в то время как спрос на квартиры в столице стимулируется множеством факторов: и все более доступной ипотекой, и экономическим ростом, и региональными миграциями».

Есть, впрочем, и еще один фактор роста цен на жилье в Москве. Это пресловутая программа «Москвичам -- доступное жилье», одобренная правительством Москвы 21 ноября 2006 года. Согласно этой программе покупатели недвижимости в столице будут разделены на две категории: тех, кто прожил в Москве «на законных основаниях» не менее десяти лет, и всех остальных. Для первых инвестор нового строительства должен будет зарезервировать до 80% строящихся площадей, 30% из которых должны быть реализованы по ценам, закрепленным в инвестконтрактах. Разумеется, программа вызвала бурю возмущения, в том числе среди юристов и правозащитных организаций, -- такой нормативный акт прямо противоречит целому ряду статей Конституции РФ, и в частности ст. 19, закрепляющей равенство граждан России вне зависимости от места жительства. Тем не менее 23 января 2007 года Юрий Лужков подписал постановление правительства Москвы «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам -- доступное жилье» на период 2007--2009 гг. и задании на 2010 год», в котором практически повторялись положения первоначального проекта программы.

Специалисты сразу заметили, что в документе сокрыт механизм стимуляции роста цен на недвижимость и проблемы новая программа принесет не только иногородним, но и в конечном итоге самим москвичам. «Цель постановления -- регулирование первичного рынка и стимулирование среди инвесторов и застройщиков продаж жилья москвичам. Однако при разработке данного постановления не был учтен вторичный рынок, -- поясняет руководитель исследовательского центра управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Флексер. -- Сегодня владельцам квартир ничто не мешает продавать жилье, выбирая покупателя по собственному усмотрению. Поэтому если даже новое постановление вступит в силу и для иногородних вход на первичный рынок будет закрыт, удорожание жилья на вторичном рынке не заставит себя ждать. Эти рынки взаимосвязаны, и рост цен на одном непременно приведет к аналогичному процессу на другом».

Таким образом, выходит, что, пытаясь защитить интересы коренных москвичей, московские власти сами провоцируют новый виток роста цен на жилье. И программа, называемая «Доступное жилье», фактически сделает его еще менее доступным.

О маловероятности удешевления жилья в Москве уже говорят и аналитики. «Снижение цен на квартиры в нынешних условиях становится все менее вероятным, -- утверждает Олег Репченко. -- Зимняя коррекция цен на жилье в Москве в течение весны может вообще сойти на нет, и цены либо окончательно стабилизируются, либо могут начать медленно ползти вверх на уровне инфляции -- порядка 1% в месяц. И хотя подобный рост в большей степени будет вытягивать сегмент жилья бизнес-класса, с психологической точки зрения он может иметь немаловажное значение».