Арендаторы дешевого жилья проиграли ценовую войну прижимистым собственникам. В качестве альтернативы столичным спальным районам рассматриваются комнаты в коммуналках и квартиры в ближнем Подмосковье.

Средняя стоимость аренды квартир в Москве в последний месяц практически не изменилась. По данным управления аренды компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», небольшие колебания в сторону увеличения отмечены в сегменте однокомнатных квартир эконом-класса (на 3,5%, или 23 долл., по сравнению с декабрем). Ставки на двух- и трехкомнатные квартиры, напротив, уменьшились -- на 1,6% (12 долл.) и 4% (42 долл.) соответственно.

В сегменте бизнес-класса средняя стоимость аренды одно- и двухкомнатных квартир практически остались на прежнем уровне: 1150 долл. в месяц для однокомнатных квартир и 1818 долл. -- для двухкомнатных. Ставки на трехкомнатные квартиры увеличились по сравнению с декабрем на 6% (18 долл.), на четырехкомнатные -- на 3,7% (24 долларов).

По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды «МИЭЛЬ-Недвижимость», после сезонного спада последних месяцев 2006 года в январе на рынке аренды началось оживление: кривые спроса и предложения пошли вверх. Однако структура как спроса, так и предложения при этом не изменилась. Больше всего (60%) на рынке остается желающих снять квартиру стоимостью 600--1000 долл. в месяц. Спрос в этом диапазоне значительно превышает предложение. При этом самыми востребованными по-прежнему остаются однокомнатные (67%) и двухкомнатные квартиры (27%). То есть вместе на них приходится более 90% всего спроса на арендном рынке.

Вынужденная экономия

Подавляющее большинство арендаторов по-прежнему ищут недорогое жилье -- в общем объеме рынка на квартиры эконом-класса приходится более 65%. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», в течение прошлого года спрос на них опережал предложение в среднем в 3--5 раз, а в августе-сентябре -- в 5--7 раз. В принципе такой взлет спроса в эти месяцы традиционен для рынка аренды. Начинается новый учебный год, повышается деловая активность. Соответственно найти себе съемное жилье или заключить очередной договор лучше до этого момента. Зима, наоборот, характеризуется затишьем. В этом году, например, рынок аренды начал оживать лишь к концу января.

Достаточно много людей хочет снять квартиру по цене до 450 долл. Но на рынке такого жилья практически не осталось. Самыми востребованными по-прежнему остаются однокомнатные квартиры (65,04%). Вырос спрос на трехкомнатные: их доля в структуре предложения в декабре составила 6% против 4,88% в ноябре. Отчасти это связано с новой тенденцией -- снимать квартиру в целях экономии на несколько человек или даже на несколько семей.

Подальше и подешевле

Как несложно догадаться, рост цен все же оказал свое влияние не только на структуру рынка, но и на предпочтения арендаторов. Если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность и готовы снимать комфортную квартиру дальше от метро.

«При выборе жилья эконом-класса арендаторы в первую очередь ориентируются на цены и лишь потом на район будущего проживания и транспортную доступность, хотя многие, если позволяют условия, стремятся снимать квартиру поближе к месту работы. Более того, многие арендаторы всерьез рассматривают вопрос о смене приоритетов с квартир на комнаты», -- говорит Петр Шкода, заместитель генерального директора агентства «Светлый град».

Стремясь хоть немного сократить свои расходы, наниматели наряду со спальными районами столицы рассматривают и ближайшее Подмосковье, надеясь на более умеренные арендные ставки. Но сегодня их надежды зачастую не оправдываются, так как цена аренды квартир в Подмосковье (Химки, Королев, Люберцы и другие районы Подмосковья) увеличилась и вплотную приблизилась к московской. Стоимость «двушки» начинается от 650 долл.

Впрочем, поводов для сильного беспокойства пока нет. «Вместе с подросшими ценами расширился и выбор жилья в Подмосковье -- число сдаваемых квартир в Московской области, особенно в новостройках, сильно выросло, и в этом смысле рынок аренды в Подмосковье сегодня для потенциальных нанимателей является более перспективным, чем столичный», -- говорит Марина Дубкова, эксперт отдела аренды группы компаний МГСН -- Московской городской службы недвижимости.

Арендаторы бизнес-жилья менее стеснены в средствах и оценивают в первую очередь местоположение квартиры и ее потребительские качества. Здесь вступают в действие те же правила, что и при покупке квартиры: покупатель оценивает категорию дома, наличие в нем охраны, своей территории, парковки. Такая квартира должна быть светлой и просторной, оснащена всей необходимой бытовой техникой, с ремонтом на хорошем уровне (желательно с участием дизайнера) и расположена недалеко от места работы.

Применительно к аренде грань между жильем бизнес-класса и элитным провести достаточно сложно: требования к арендуемому элитному жилью отличаются разве что районом проживания -- это должен быть тихий центр Москвы (район Патриарших прудов, Хамовники, Пречистенка, Остоженка и т.п.) или новые дома класса de luxe, расположенные в престижных районах.

Следует отметить и довольно стойкую тенденцию последних лет -- появление среди арендаторов потенциальных заемщиков ипотечных банков. Из-за резко возросших цен эти люди, в большинстве своем представители среднего класса, временно выбыли из конкурентной борьбы за собственную жилплощадь. Двухкомнатную квартиру в спальном районе можно снять за 700--800 долл., а выплаты по ипотеке за точно такое жилье могут превысить 2000 долл. Причем эта тенденция характерна и для элитного жилья: поддерживать необходимый статус, снимая престижную квартиру, зачастую значительно проще.

Дорого и со вкусом

В сегменте аренды элитного жилья больших изменений за последние два года не произошло. В структуре спроса наибольшую долю занимают квартиры с арендной платой до 3 тыс. долл. в месяц. Отмечается рост числа арендаторов дорогого жилья (более 10 тыс. долл. в месяц). В течение года на рынке аренды обозначилась следующая тенденция -- арендаторов стала интересовать не только престижность района расположения квартиры, но и качество ремонта (повысился спрос на эксклюзивность), наличие техники, меблировки, услуг связи; важным стал однородный состав соседей по дому. Очень важен для элитных квартир вопрос обеспечения высокого уровня безопасности. Арендаторы предъявляют серьезные требования как к самому дому, так и к окружающей инфраструктуре. Для многих состоятельных арендаторов важно наличие парковки или место в подземном гараже. Серьезно влияет на уровень ставок и техническое состояние дома. По этой причине дома старого фонда в центральных районах города лишились былой популярности. При прочих равных условиях арендаторы выбирают дома современной постройки в менее престижных районах.

Появление такой тенденции объясняет неудовлетворенность спроса, несмотря на рост предложения, -- не хватает по-настоящему качественных квартир, удовлетворяющих всем потребностям арендаторов. С другой стороны, по мнению Павла Пряникова, заместителя генерального директора Delta Estate, дорогой дизайнерский ремонт имеет смысл делать только перед сдачей в аренду очень дорогих квартир (от 8 тыс. долл. в месяц).

Еще одна тенденция -- некоторое повышение спроса на элитные квартиры очень большой площади (от 350 кв. м и больше). Однако рынок пока не может предложить достаточное количество таких объектов -- обычно владельцы подобных квартир приобретали их для себя. Число таких квартир по Москве можно оценить максимум в 500, и не более 30 из них присутствуют на рынке аренды. По словам Павла Пряникова, доходность при сдаче в аренду элитного жилья находится на уровне 6--8%. Однако 0,5--1% доходности «съедают» отложенные расходы на ремонт. По сравнению с 2005 годом доходность снизилась на три-четыре пункта.

Основными арендаторами элитного жилья продолжают оставаться иностранные граждане, снимающие жилье за свой счет или за счет компаний, в которых они работают. «На иностранцев приходится около 60% арендуемых дорогих квартир. Два года назад их было около 75%. Одна из причин роста доли россиян среди арендаторов -- увеличение корпоративных бюджетов в российских фирмах на аренду квартир для топ-менеджеров», -- замечает Павел Пряников.

Наибольшим спросом в течение года пользовались районы исторического центра Москвы -- Арбат, Тверской, Пресненский и Хамовники, они обладают удобным расположением относительно делового и торгового центра города. За пределами ЦАО высокой популярностью пользовалась западная часть Москвы (ЗАО, ЮЗАО, СЗАО), она привлекает потребителя наилучшей экологической ситуацией, развитой социальной и транспортной инфраструктурой. При этом, по мнению наших экспертов, повышается спрос на аренду дорогих квартир рядом с новыми деловыми районами -- Павелецкой, «Москва-Сити», Белорусской. Однако по-настоящему элитных домов тут пока нет, и арендаторы вынуждены довольствоваться «крепким» бизнес-классом.

Дешевое и недоступное

Если доходы арендаторов элитного жилья в целом стабильно высоки, и они могут не беспокоиться за свое будущее, то в сегменте эконом-класса возможны «революционные изменения». Те, кто способен снять квартиру эконом-класса, -- это совсем не те, кто способен ее купить. Если цена аренды увеличится в еще большей степени, то потенциальный арендатор московского жилья уйдет с рынка Москвы в Подмосковье или будет снимать не квартиру, а койкоместо. Уже сегодня мы можем говорить о том, что обе эти тенденции нашли свое отражение на рынке, и в дальнейшем они могут только усилиться.

«Именно поэтому однокомнатные квартиры эконом-класса по цене 650--700 долл. сейчас неделями не могут найти себе новых арендаторов, хотя еще год назад они "уходили" из нашей базы буквально за два-три дня», -- утверждает Галина Киселева.

В целом для арендаторов в сегменте эконом-класса выбор сегодня попросту условный: как считает Мария Жукова, для многих нынешние цены на аренду жилья уже запредельны и превышают их реальные финансовые возможности.