На днях Генпрокуратура поручила Федеральной антимонопольной службе проверить факт ценового сговора между застройщиками в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Формально работа по нацпроекту «Доступное жилье» идет полным ходом, все что-то предпринимают и пытаются что-то решить. Но на самом деле чиновники банально хотят найти "стрелочника", который ответит за срыв самого сложного из национальных проектов.

Почему складывается такое впечатление? Да потому, что из-под удара заранее выведены чиновники, которые распределяют площадки между застройщиками, согласовывают документы на строительство и на самом деле реально тормозят развитие этого проекта. Сегодня во всем желают обвинить строителей.

Интересный факт: и обманутые инвесторы, и сами застройщики практически одновременно стали объединяться в общественные объединения для отстаивания своих интересов. Для привлечения внимания госорганов и общественности к тому, что одних стали обманывать, а другим перестали давать заниматься бизнесом. Сыграл свою роль и пресловутый принятый в самом конце 2004 года федеральный закон ?214 "О долевом строительстве", который, как и монетизация льгот или замена акцизных марок на спиртном, не был до конца продуман и просчитан. А главное, не был обеспечен четким и конкретным механизмом реализации -- вспомним, что проблемой стал даже процесс регистрации договоров на застройку. Кстати, ситуация с регистрацией договоров не нормализовалась до сих пор.

Принятые в прошлом году Градостроительный и Жилищный кодексы также нельзя назвать безупречными. Они должны быть по определению совместимы друг с другом, а на практике этого нет. Так, к примеру, необходимо создать работающий механизм реализации документов территориального планирования. С четко прописанной ответственностью власти за развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры. Города должны иметь свои генеральные планы развития, муниципалитеты -- генеральные схемы развития районов. Если это сделать, произойдет так называемое зонирование территории, т.е. будет понятно, где строить социальное жилье, а где коммерческое, в каких объемах и в какие сроки, как и куда будут прокладываться инженерные сети, где пройдут дополнительные автотрассы и пешеходные дороги и т.д. В таком случае появятся четкие правила игры, которые сразу же упростят ведение бизнеса на любой территории. И следовательно, защитят не только предпринимателей, но и покупателей жилья.

Вертикаль власти, которую так усердно строят в России, окажется эффективной только тогда, когда будут работать все ее звенья. В нашем вопросе главное звено -- это муниципальные власти. Именно местная власть виновата в усугублении проблемы обманутых дольщиков. Невнятные и ни к чему ее не обязывающие инвестиционные контракты, волокита и безграмотность в оформлении земельных отношений и вопросах присоединения к коммунальным сетям, отсутствие преемственности в отношениях старой и новой администраций, а также контроля за деятельностью застройщиков привели к тому, что большое количество малых и средних предприятий просто разорилось или ушло с рынка.

В настоящее время на рынке жилищного строительства сложилась парадоксальная ситуация: меры, предпринимаемые для разрешения ситуации с обманутыми дольщиками, не только не снимают социальную напряженность, но и увеличивают количество граждан, которые начинают считать себя «обманутыми инвесторами». Так происходит потому, что до сих пор не приняты действительно эффективные меры на государственном уровне по выстраиванию системы контроля за действиями чиновников на местах и привлечению их к ответственности.

В России до сих пор отсутствует механизм передачи недостроенных домов новым застройщикам. Камень преткновения в данном случае -- переоформление частных договоров соинвестирования и выделение компенсаций новым застройщикам, которые возьмут в обременение пострадавших граждан. На этом фоне практически нерешаемой выглядит проблема двойных продаж. Для этой категории пострадавших решение проблемы одно -- обращение в суд и прокуратуру, что зачастую ничего не решает. Единственным вариантом предотвращения двойных продаж в будущем является введение на практике единой учетной регистрации договоров, предусмотренной 214-м законом.

Считаю, что для четкого понимания и выработки правильного решения проблем обманутых дольщиков нужно учитывать два обстоятельства. Во-первых, местная власть не имеет никакой мотивации для решения проблемы обманутых инвесторов. Ни юридической, потому что ни один суд в России не признает ответственность местного бюджета за заключение инвестиционных договоров местной администрацией, ни экономической, потому что возмещать украденные кем-то деньги надо из местных бюджетов или за счет новых земельных участков. Во-вторых, нет комплексного подхода, который бы учитывал интересы всех сторон -- и инвесторов, и дольщиков, реально распределял между ними обязанности и ответственность.

Эти проблемы нельзя решить одним ФЗ №214 «О долевом строительстве». И здесь нужен комплекс мер, начиная с полной переработки инвестиционных контрактов между местной администрацией и застройщиком, повышая и конкретизируя ответственность чиновника за исполнение контрактов в полном объеме, и заканчивая обязательным и серьезным страхованиям рисков как дольщиков, так застройщиков.

Непринятие срочных мер в вопросах регулирования строительного рынка, рынка жилья, невнятная и малопродуктивная работа над приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» не позволит обеспечить всех нуждающихся россиян жильем по реальным ценам.

Радость от некоторого улучшения ситуации в первой половине этого года по сравнению с предыдущим не должна вводить в заблуждение -- на первичном рынке жилья Москвы количество предложений сократилось по сравнению с августом 2005 года на 70%, а выросло с начала года только на 10%. Сжатие рынка новостроек происходит не только в Москве. Во многих крупных городах России это вызвало уникальный рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Так, в Москве, Санкт-Петербурге, Уфе, Волгограде рост цен с начала года уже превысил 50%, в Челябинске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге штурмует уровень в 40%.

Как говорится, "нос вынул -- хвост увяз". С одной стороны, развитие ипотечных схем и рост доходов населения вроде бы немного увеличили возможность людей покупать квартиры. Но с другой -- сокращение предложения жилья в результате серии непродуманных мер на разных уровнях госвласти лишает граждан шансов воспользоваться этими преимуществами.