На фоне стагнирующего по качественным показателям рынка торговых центров Москвы сегмент уличных магазинов, так называемый стрит-ритейл, демонстрирует впечатляющие данные. Так, в прошлом году, по данным компании Swiss Realty Group, ставки аренды в торговых центрах (ТЦ) упали на 2-4%, а вакантные площади в них выросли с 3-4% в 2003 году до 5-8% в 2004 году. Напротив, интерес арендаторов к торговым коридорам как в прошлом году, так и в начале нынешнего существенно вырос. Ставки аренды выросли на 5-8%, дойдя по лучшим улицам до 4,5 тыс. долл за кв. м в год. О вакантных площадях не было и речи: очередь из потенциальных арендаторов, например, на Тверской улице «растянулась» на полгода-год вперед.

К торговым коридорам в Москве принято причислять примерно полтора десятка улиц. Все они отвечают главному критерию: через них должен проходить большой людской поток. Кроме того, улицы обязаны иметь хорошую транспортную доступность. Разумеется, торговые коридоры расположены в исторической части города, а основная часть магазинов просто обязана иметь какой-либо бренд. По словам эксперта консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Юлии Травяниковой, все больше в торговых коридорах появляется и ресторанов, которые вытесняют даже магазины одежды. Исходя из этих критериев к таким коридорам в первую очередь относят Тверскую (примерно 30 тыс. кв. м торговых площадей), Кузнецкий мост (12-15 тыс. кв. м), Новый и Старый Арбат (30 тыс. кв. м), Ленинский, Кутузовский и Ленинградский проспекты (каждый - примерно по 20 тыс. кв. м).

Торговые помещения, и в первую очередь магазины стрит-ритейла, рассчитанные на продажу дорогих товаров, справедливо считаются самым «капризным» сектором коммерческой недвижимости, так как для их сдачи или продажи владельцам приходится соблюдать ряд условий. Например, очень значим для магазинов такой фактор, как «проходное место». За хорошее расположение порой приходится серьезно доплачивать. Исключение - только магазины для автомобилистов или узкоспециализированные «точки», для которых важен удобный проезд. Например, перемещение объекта с Тверской улицы в район Малой Бронной способно изменить цену аренды в 2-2,5 раза.

Наиболее популярны, как и прежде, магазины в Центральном округе столицы. Однако в центре своя беда - новых помещений появляется крайне мало. Наиболее частый путь появления новых магазинов в торговых коридорах - реконструкция старых объектов, нередко - универмагов советской эпохи. Именно такая метаморфоза произошла с ТЦ «Весна» (принадлежит владельцам казино «Метелица»). Его реконструкция длилась два года. В результате площадь «Весны» выросла с 12 до 14,8 тыс. кв.м, здание полностью изменило архитектурный облик и превратилось в один из самых фешенебельных торговых центров Европы. Такую же «реинкарнацию» пережил знаменитый Елисеевский магазин.

Но эти примеры скорее являются исключением из общего правила: обычно магазины на главных торговых улицах имеют небольшую площадь - до 250 кв. м. Наиболее часто выставляются на продажу или аренду помещения площадью 150-250 кв. м. Если сравнивать с предложением офисов, то доля маленьких торговых помещений (80-120 кв. м) очень мала. Но именно такие магазины и в самом большом дефиците.

Если сравнивать стоимость аренды магазинов и офисов в центре города, то цены на торговую недвижимость при прочих разных показателях (расположение, площадь, срок аренды и пр.) выше офисных цен на 40-50%. Это еще раз доказывает инвестиционную привлекательность торговой недвижимости.

Факторы успеха

Как уже говорилось выше, весьма важным считается фактор «проходного место», однако его формализация крайне затруднена. Например, перемещение объекта от станции метро «Новокузнецкая» в сторону Татарских переулков (примерно на 100-150 метров) способно понизить цену аренды в 3-5 раз.

Среди центров локального влияния можно выделить такие наиболее востребованные арендаторами и покупателями улицы: Дорогомиловская ул., центр Нового Арбата, район м. "Смоленская" со Старым Арбатом, Пушкинскую площадь, Таганский универмаг. Наиболее низко котируются район Трубной площади и Трубной улицы, район Новоспасского моста. Несмотря на расположение в географическом центре Москвы, цены аренды и продажи здесь в 2,5-3 раза ниже, чем на Арбате или в Столешниковом переулке.

Перемещение магазина с обычной улицы во дворы меняет цену аренды в среднем на 25-30%. Примерно на столько же дешевеет магазин и при перемещении в подвал с первого этажа. Юлия Травяникова приводит такой пример: «На Тверской улице или Кутузовском проспекте аренда подвального помещения или магазина на втором этаже может обойтись в 800 долл. за кв. м в год, а лучших магазинов в этих торговых коридорах - до 5 тыс. долл.». А вот качественный ремонт, в отличие от офисных центров, совсем незначительно увеличивает стоимость аренды - не более чем на 10% по сравнению с обычным состоянием. Это легко объяснимо: брендовые магазины все равно следуют только своей линии дизайна. В свою очередь необходимость качественного ремонта понижает цену на 15-20%. Еще один важный критерий - соотношение торговой площади к общей площади магазина. Чем меньше это соотношение, тем большей будет цена аренды.

Ставки аренды на торговые коридоры столицы варьировались в пределах от 1600 долл. до 5000 долл. за кв. м в год. Самые высокие ставки аренды в 2004 году были зарегистрированы на Тверской и Новом Арбате, они составили 4500-5000 долл. за кв.м в год, увеличившись за год на 10-12%.

Традиционно уровень продаж магазинов в торговых коридорах невелик - не более 2-3% от общей их площади (т.е. около 10 тыс. кв. м). Самые дорогие торговые площади - на Тверской улице: от 15 до 30 тыс. долларов за кв. м. «Это в 3,5-4 раза выше цен продажи торговых помещений на улице Пятницкая, Ленинском, Ленинградском проспектах, Проспекте Мира и Садовом кольце», поясняет Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Самые торговые коридоры

Большинство компаний, чтобы заявить о себе на рынке, стараются приобрести или снять торговую точку именно на Тверской улице. «Спрос на площади в данном торговом коридоре сверхвысокий. Ради помещения на Тверской многие арендаторы готовы переплатить. Если на какой-либо улице арендатор платит 600 долл. за кв.м, то за помещение на Тверской этот же арендатор готов заплатить 3000 долл. за кв.м и даже больше. Рекордная сделка по аренде была зарегистрирована на Тверской и составила 5500 долл. за кв.м в год», - говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости Blackwood. При этом большинство арендаторов стараются заключить договор аренды на длительный срок (5-10 лет).

На Кузнецком мосту расположено около 3% всех торговых площадей. Для данного коридора характерно отсутствие подъездных путей, что в определенной степени сдерживает развитие торговли. По сути, востребована только верхняя часть улицы. Кузнецкий также является одним из коротких торговых коридоров. В связи с этим здесь расположено большое число компаний, занятых не в торговле, а в сфере услуг: туристические компании, авиакассы, юридические и нотариальные конторы. На верхней части улицы расположено несколько бутиков - Кристиан Лакруа, Valentino, Gartier, Versace, Lard Freid и другие. Также на этой улице есть несколько банков: например, центральный офис Внешторгбанка расположен на Кузнецком мосту, филиал банка Москвы и Альфа-банка также находятся в этом торговом коридоре.

В ближайшее время в данном районе будет произведена реконструкция нескольких зданий. Например, здание по адресу Кузнецкий мост, д. 16 после реконструкции превратится в торговый комплекс площадью 6000 кв.м. Соседнее здание (д. 17) уже полностью реконструировано, а первый этаж отдан под различные бутики. Площадь перед ЦУМом будет целиком использована под строительство нового торгового комплекса.

«Перспективы развития данного торгового коридора достаточно высоки. Появилась информация о том, что в ближайшем будущем Кузнецкий мост превратится в «пешеходный» и в этой связи станет вторым Арбатом. Но беда многих зданий, расположенных в данном районе, в том, что один и тот же объект может принадлежать разным собственникам, причем разным по социальному статусу. Например, часть здания может принадлежать госучреждениям, вторая часть муниципалитету, и третья -- частному лицу. Такое многообразие собственников препятствует превращению здания в элитный комплекс и соответственно делает его менее привлекательным для арендатора или покупателя», -- поясняет Михаил Гец.

Магазины на лучших торговых улицах по сравнению с другими торговыми объектами приносят наибольший доход инвесторам. «Средняя доходность торговых площадей в 2004 году составила 14%. Торговые площади, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль в размере от 20 до 22%, а торговые площади на окраине города - всего 6-8%», -- поясняет Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Именно поэтому конкуренция между всеми участниками рынка торговых коридоров чрезвычайно высока. «Брендовые магазины соревнуются с другом за попадание на лучше торговые точки. Инвесторы конкурируют между собой за право покупки магазинов, приносящих наивысший доход. Неизбежным следствием такой конкуренции станет как дальнейший рост арендных ставок и цен продаж, так и начало процесса слияния и поглощения мелких компаний крупными игроками рынка», -- резюмирует Илья Шершнев.

Средняя стоимость торговых помещений на «лучших» улицах Москвы

Торговый коридор	Средняя ставка аренды, кв.м./ USD	Средняя ставка продажи, кв.м./USD
Тверская	3800	20 900
Новый Арбат	1500	8250
Пятницкая	1000	5500
Кузнецкий мост	2000	11 000
Кутузовский пр-т	1600	8800
Ленинский пр-т	1000	5500
Садовое кольцо	1000	5550
Проспект Мира	1000	5500
Ленинградский проспект	1000	5500
Арбат	1300	7200

Источник: компания Blackwood