Рассрочка -- один из наиболее популярных способов приобретения квартир в столичных новостройках. Любой покупатель, оплативший половину или хотя бы треть стоимости строящейся квартиры, получает возможность в течение дня заключить договор со строительной компанией и в течение года собрать недостающие деньги. Правда для того, чтобы решиться на такой шаг, надо всецело доверять застройщику. Покупать приходится еще не построенные квадратные метры, и никто из строителей не даст вам гарантий, что объект будет сдан в срок.

Если вам не хватает денег, чтобы сразу купить себе жилье, вовсе не обязательно брать взаймы у родственников или у банка. В столице есть возможность стать собственником приглянувшейся квартиры, выплачивая ее стоимость по частям. Исключение составляют квартиры в элитных домах. При их продаже застройщики настаивают на полной предоплате, ограничиваясь минимальными скидками, не превышающими 3--5%, -- жилье и так охотно раскупают.

Лучше меньше...

Рассрочкой предпочитают заниматься компании, строящие относительно недорогое по московским меркам жилье. Таким образом они пытаются сохранить клиентов, которые хотят купить квартиру, но по разным причинам не могут внести всю сумму сразу. У таких покупателей чаще всего нет времени для сбора множества справок, подтверждающих уровень доходов, и ожидания решения кредитного комитета банка, собирающегося не чаще одного раза в две недели. Одновременно застройщик решает финансовую проблему, так как, по сути, компания получает от своих «вкладчиков» беспроцентный кредит на строительство. То есть компании тоже не нужно обращаться в банк, проходить многочисленные бюрократические процедуры и быстрее продавать квартиры, дабы вернуть одолженные у финансово-кредитного учреждения деньги. Поэтому вполне естественно, что процедура оформления рассрочки для покупателя упрощена до предела. Купить квартиру в рассрочку можно прямо в офисе продавца: достаточно заплатить первый взнос и предъявить паспорт.

У покупателя же выгод гораздо меньше. Рассрочка просто позволяет ему купить новостройку на ранней стадии, когда она стоит на 30% дешевле, а кроме того «застолбить» квартиру на нужном этаже с нужным видом из окна. И ситуация на рынке сейчас складывается не лучшим для покупателя образом. Любое, даже недельное промедление оборачивается для покупателя потерей. На каждой последующей стадии строительства за квартиру в новостройке приходится платить больше. С момента начала строительства и до сдачи дома госкомиссии удорожание квадратного метра составляет до 20%.Тем не менее на столичном рынке недвижимости доля клиентов, покупающих жилье с рассрочкой платежа, составляет в среднем 70%, поскольку для большинства это единственный путь решения квартирного вопроса.

Риэлтор на выбор

Рассрочку предоставляют застройщики и риэлторы, выкупающие у них целые дома для последующей перепродажи. Несмотря на бешеную популярность рассрочки у покупателей, на столичном рынке получил распространение всего один ее вид с несколькими вариациями.

Механизм рассрочки достаточно прост. Покупатель сразу вносит от 30 до 70% стоимости жилья в зависимости от того, на какой стадии готовности дома приобретаются квадратные метры. На оставшуюся сумму начисляются проценты, от 12 до 20,5% в зависимости от аппетитов застройщиков и риэлторов. Впрочем, последние предпочитают оправдывать любое повышение цен или процентных ставок исключительно внешними факторами.

Так, несколько компаний, предлагающих рассрочку с начислением процентов на невыплаченную сумму, утверждают, что размер индексации зависит от общего роста цен на квартиры в данном доме в период строительства. Подобный вариант предлагают Департамент инвестиционных программ Москвы (ДИПС), возводящий монолитные дома, и группа компаний ПИК, в которую входит ДСК-2 и еще целый ряд строительных компаний. В компании ПИК первоначальный взнос составляет 50% от суммы, впоследствии раз в два месяца стоимость квадратного метра повышается на 2%.

В ДИПС покупатель должен внести 30% от стоимости жилья, при этом стоимость квадратного метра повышается ежемесячно -- график повышения цены утверждается заранее. Если у клиента нет всей суммы, необходимой для покупки жилья, а предлагаемые фирмой условия его не устраивают, он может написать заявление на имя руководства с просьбой предоставить ему индивидуальные, более мягкие условия рассрочки. К чести продавцов в большинстве случаев такие заявления удовлетворяются. Правда, уступки нельзя назвать значительными. Чаще всего просто снижаются проценты на невыплаченную сумму. Но из любого правила существуют исключения. Например, компания «Крост» предоставляет своим клиентам классическую рассрочку, то есть не берет проценты с оставшейся суммы. Срок такого беспроцентного «кредита» сильно ограничен и обычно не превышает шести месяцев. Для получения рассрочки платежей необходимо внести 30% от стоимости квартиры, никаких процентов на остаток суммы не начисляется. В отдельных случаях период рассрочки может увеличиваться и до девяти месяцев, но тогда на последние два-три месяца будут начислены все те же проценты.

Еще один вариант рассрочки действует в крупных риэлторских компаниях. В зависимости от стадии строительства минимальный размер первого взноса может равняться 30% (на стадии котлована), 50% (на промежуточной стадии) или 70% (на завершающей стадии строительства). Проценты на оставшуюся сумму не начисляются только в течение первого месяца. Затем покупатель должен платить по 0,055% от невыплаченной суммы в день, что составляет порядка 20,75% годовых в валюте. Сроки погашения тоже жестко фиксированы и, как правило, не превышают шести месяцев.

Альтернативную схему предлагает компания ДСК-1, возводящая дома серии П44-Т и П44-М и занимающая 25% рынка столичных новостроек. Покупатели жилья могут получить здесь рассрочку платежей до десяти лет. Минимальный размер первого платежа составляет 30% от стоимости квартиры. Схема, используемая представителями ДСК-1, внешне напоминает ипотечный кредит. Заявки на такую рассрочку рассматриваются довольно долго, не менее двух недель. К заявке должны прилагаться копия трудовой книжки, заверенная работодателем, и справка о доходах покупателя за последний год. Подтвержденный ежемесячный доход должен как минимум вдвое превышать ежемесячные платежи по рассрочке. Приобретаемая квартира, жизнь покупателя и его ответственность в обязательном порядке страхуются в «Ингосстрахе».

Внимание -- рассрочка!

Стоит отметить, что минусов у рассрочки немного, но они могут весьма существенно отразиться на кошельке покупателя. Начнем с того, что застройщик практически не отвечает перед покупателем за свои действия, то есть у покупателя нет никаких рычагов давления на продавца. Заключаемый между сторонами договор имеет весьма относительную юридическую силу, поскольку продавец продает, а покупатель покупает еще несуществующие квадратные метры. А согласно нашему законодательству права собственности на такую покупку официально оформить нельзя. Юридически «видимым» же объект становится только после сдачи его госкомиссии.

Пробелы в законодательстве и позволяют застройщикам весьма вольно обращаться с клиентом. Самое меньшее, что может позволить себе застройщик, -- это сорвать сроки сдачи дома, затянув строительство на неопределенное время. Подобное явление настолько распространено, что, приобретая квартиру в рассрочку, названные продавцом сроки смело можно умножать на два. Худший вариант -- когда застройщик просто исчезает со всеми деньгами. Хотя такое сегодня скорее исключение.

Еще одна проблема потенциального покупателя -- возврат вложенных в строительство средств в случае отказа от покупки. Несмотря на то что застройщики декларируют полный возврат средств, на деле часть суммы съедают штрафы. В большинстве компаний, занимающихся рассрочкой, за отказ от выплаты положен штраф в 10% от стоимости жилья, при этом застройщиков не волнует, какую часть суммы успел внести клиент.