Московское жилье на протяжении всего 2005 года пользовалось постоянным и стабильным спросом, а цены на него, несмотря на несколько месяцев «вынужденного простоя», продолжили свое восхождение. Вот как выглядят все основные тенденции уходящего года на рынке жилой недвижимости.

Развитие рынка в 2005 году было напрямую связано с крайне благоприятной нефтяной конъюнктурой и, соответственно, постоянно растущим спросом на качественную недвижимость. По показателям вторая половина этого года стала сравнима с лучшим для рынка недвижимости 2003 годом. Рост цен на 1,5--2% ежемесячно оправдал ожидания и прогнозы аналитиков.

Притяжение периферии

Основная тенденция в сегменте жилья эконом-класса -- планомерное перемещение объектов за пределы МКАД. «Земельный ресурс в столице ограничен: даже не в самых престижных районах плотность застройки достигла предела, поэтому появление многочисленных домов эконом-класса в Подмосковье, возведенных столичными застройщиками, вполне закономерно», -- говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал». Необходимо отметить и тот факт, что появление домов эконом-класса, возведенных по монолитной технологии строительства, не редкость. Понятно, что по качеству они будут несколько проигрывать домам бизнес-класса, но тем не менее преимущество монолита очевидно.

Рост цен в категориях «премиум» и «бизнес», по оценкам компании «Донстрой», составил 12--15%, а в классе de luxe стал самым значительным за последние три года и достиг 25%.

По словам г-на Лушкина, в сегменте жилья повышенной комфортности (элитный и бизнес-класс) наблюдается единая тенденция -- снижение этажности.

В сегменте же элитной недвижимости, пожалуй, самая заметная тенденция -- это смена привычных представлений о месторасположении. Если раньше элитной считали жилую недвижимость, возведенную в пределах исторического центра Москвы, то теперь можно встретить жилье в районах за пределами «Золотой мили», которое не уступает по основным критериям домам, расположенным на Остоженке. Речь идет о престижных районах, которые удалены от центра, но славятся благоприятной экологической обстановкой и устойчивым социальным микроклиматом. «Необходимо также отметить тенденцию к увеличению интереса со стороны застройщиков к квартальному типу застройки именно в сегменте элитного жилья», -- рассказывает Сергей Лушкин.

В сегменте жилья бизнес-класса он отмечает прежде всего повышение качества строительства и отделки зданий и внутренних помещений. Особенно это заметно в зданиях, возведенных в престижных, но удаленных от центра районах столицы. Понятно, что подобные работы требуют определенных вложений, поэтому увеличение средней цены за квадратный метр жилья бизнес-класса стало тоже тенденцией (по сравнению с ростом цен на элитное жилье). В силу того, что жилье бизнес-класса на сегодняшний момент представляет собой оптимальное соотношение цена--качество, спрос на него постоянен.

Доля ответственности

В 2005 году возник нарастающий и устойчивый спрос на новостройки, и в этом его существенное отличие от прошлого года, для которого были характерны неверные потребительские ожидания и опасения.

Но, к сожалению, главным стержневым событием года на рынке новостроек стало появление печально известного федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Эта бомба замедленного действия предназначалась для нерадивых застройщиков. А ударила по всем участникам рынка. «Защитив инвестора путем запрета на продажу объектов до получения разрешения на строительство, закон о долевом строительстве поставил девелоперов перед необходимостью либо самим финансировать все расходы по приобретению площадки, разработке проекта, оформлению исходно-разрешительной документации, либо обращаться за кредитами к банкам», -- говорит Екатерина Вертячих, пресс-секретарь группы компаний «Донстрой». Если еще несколько лет назад девелопер мог войти в проект, имея 10--20% от необходимых средств, то теперь необходимо уже на начальной стадии располагать суммой, равной не менее чем 30--40% от общих затрат. Эта ситуация естественным образом спровоцировала рост цен и сокращение предложения. Предложение сократилось по сравнению с 2004 годом на ощутимые 12%. В этом году на рынок выводилось максимум восемь новых адресов за месяц -- в три с лишним раза меньше, чем всего два года назад. Сократилось предложение бизнес-класса -- самого массового из «верхних» сегментов рынка. По словам Екатерины Вертячих, цикл строительства составляет около трех лет и сейчас продают в основном то, что заложили в 2003-м. Если исходить из этой тенденции, то через три года будет продаваться в три раза меньше новостроек, чем сейчас.

В настоящее время наблюдается некоторый дефицит, который сложился на рынке новостроек, особенно в секторе эконом-класса. Между тем спрос на жилье не уменьшается. Это значит, что цены будут продолжать расти. По прогнозам МИАН, рост стоимости квадратного метра на квартиры в новостройках в ближайшее время будет составлять 2--2,5% в месяц.

По словам Оксаны Каарма, заместителя директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», на первичном рынке наблюдается явная тенденция сокращения количества объектов, в то время как спрос остается достаточно высоким. В связи с этим постоянно растут цены на жилье в новостройках, стоимость предложений повышается каждые две недели. По словам Даромира Обуханича, генерального директора Первой ипотечной компании, в этом году оказалось востребованным панельное жилье за счет оптимального соотношения цена--качество. При этом панельные новостройки могут быть возведены в течение полугода. Более дорогие проекты уровня бизнес-класса и бизнес-плюс будут реализовываться гораздо тяжелее. Соответственно, основное сокращение предложения из-за увеличения сроков строительства домов ожидается именно в сегменте бизнес-класса. По мнению Оксаны Каарма, если в 214-й закон не будут внесены изменения, дефицит объектов будет наблюдаться и в 2006 году. В этом случае можно прогнозировать уменьшение объема ввода строящегося жилья на 25%. Соответственно, отдельные успешные проекты могут подорожать на 30--50% за 2006 год, в среднем же рост цен на первичном рынке составит 2--2,5% в месяц. Сейчас спрос растет на 2--5% в месяц, всплеска спроса в ближайший год не ожидается. Более того, объем спроса может снизиться, если ситуация на первичном рынке стабилизируется.

На фоне проблем застройщиков несколько теряется нарождающаяся тенденция -- за этот год существенно возросло число сделок по ипотеке. Реализация жилья с помощью ипотечных схем идет очень активно и составляет, например, в Первой ипотечной компании на уровне 20% от общего числа сделок.

Из вторых рук

На рынке вторичной недвижимости сегодня уменьшается спрос на квартиры, которые продаются с «альтернативой» (обмены через куплю-продажу). Это происходит в связи с частыми случаями невыполнения продавцами таких квартир своих обязательств перед покупателями. В условиях растущего рынка и ограниченного предложения они не успевают за повышением цен и не могут в короткие сроки подобрать себе подходящий вариант для обмена.

В начале 2005 года наблюдалось некоторое понижение цен на квартиры в старом жилом фонде. Связано это было с тем, что в течение последних лет спрос на жилье был так велик, что цены на квартиры в панельном или кирпичном доме, с отделкой или без отличались не слишком сильно. Однако развитие сектора новостроек оказало влияние и на рынок вторичной недвижимости. «Потенциальные покупатели стали более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам, а продавцы более адекватно оценивать свои квартиры. Летом 2005 года на рынке вторичной недвижимости заметно снизилось количество предложений. А спрос тем временем только рос», -- замечает Нина Кузнецова, генеральный директор «МИАН--агентство недвижимости». Эксперты связывают этот факт с увеличением доходов населения, развитием рынка ипотечного кредитования и дефицитом объектов на «первичке».

Временное -- навсегда

Для рынка аренды этот год был стабильнее по сравнению с предыдущим. В течение этого года не наблюдалось резких скачков в ценах на жилье. Напомним, что в прошлом году резкий рост цен был связан в первую очередь с тем, что арендодатели были напуганы слухами об ужесточении мер, применяемых в случаях уклонения от налогов, что привело к уменьшению количества предложений на рынке аренды, и, соответственно, способствовало росту цен на жилье. Что касается 2005 года, то в настоящее время мы наблюдаем увеличение арендных ставок в сегменте жилья эконом-класса. Это связано не только с обычным для этого периода увеличением спроса, но и с повышением затрат на оплату коммунальных платежей.

Тенденцией уходящего года является и растущий спрос на жилье бизнес-класса. В сегменте элитного жилья предпочтения арендаторов сместились с жилья в центре на жилье в экологически чистом районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Проектные мощности

Один из интересных проектов, вышедших в 2005 году на рынок новостроек, -- жилой комплекс бизнес-класса «Приват-Сквер». Благоприятное местоположение здесь сочетается с высоким качеством строительства и развитой инфраструктурой. Всего здесь будет построено четыре корпуса площадью более 120 тыс. кв. м, 80 тыс. кв. м из которых -- жилые. Стоимость квартир в «Приват-Сквере» составляет 2200--2800 долл. за кв. м.

Еще один привлекающий внимание проект реализуется с этого года на севере Москвы по адресу: Ленинградское шоссе, 25 -- здесь возводится многофункциональный жилой комплекс рядом с территорией природно-исторического парка «Покровское-Стрешнево» вблизи южного берега Химкинского водохранилища. К концу следующего года здесь появится новый квартал с полной инфраструктурой и собственной благоустроенной, огороженной и охраняемой территорией. Стоимость жилья здесь составляет сегодня 2100--2450 долл. за кв.м. И скорее всего это проект будет пользоваться популярностью среди покупателей.

Из проектов эконом-класса этого года Оксана Каарма отмечает микрорайон Волжский в Кузьминках, застроенный современными панельными домами. Этот объект может стать одним из последних районов комплексной застройки домов эконом-класса, в дальнейшем же из-за нехватки строительных площадок будет вестись лишь точечная застройка недорогого жилья. Кроме четырех жилых корпусов здесь строятся две школы, четыре детских сада, фитнес-центр, спортивные площадки, поликлиника и гаражи. Проектом предусмотрено благоустройство территорий с организацией игровых площадок и гостевых автостоянок. Стоимость жилья в Волжском составляет 1450--1800 долл. за кв. м.

Прогноз -- всерьез

Прогнозируя ситуацию на начало 2006 года и опираясь на ныне существующие тенденции, Сергей Лушкин считает, что рост цен на недвижимость составит примерно 1,5%--2% ежемесячно.

После новогоднего затишья на рынке недвижимости рост цен продолжится, но уменьшающимися темпами: в среднем на 1--2% в месяц против 3--4% в ноябре. Впрочем, более качественное жилье будет расти в цене теми же темпами, что и сейчас. Снижения же цен в 2006 году не наступит даже в сегменте наименее комфортного жилья (квартиры без балкона, далеко от станции метро, в неблагоприятных районах и т.п.), здесь ожидается скорее небольшой рост. Во второй половине 2006 года можно ожидать появления на рынке новостроек, которые удовлетворяют требованиям нового закона о долевом строительстве, что приведет к незначительному снижению темпов роста цен.

Качественный состав предложений скорее всего значительно не изменится. Возможно, среди вновь закладываемых домов увеличится количество монолитных строений и уменьшится количество панельных.