В уходящем году четко прослеживались две противоположные тенденции: с одной стороны, вектор покупательских пристрастий сместился в сторону организованных коттеджных поселков с высоким уровнем инфраструктуры, с другой -- обозначился дефицит поселков эконом-класса.

Рынок загородной недвижимости в 2005 году радовал застройщиков и риэлторов стабильным спросом, а клиентов -- все большим разнообразием предложений. В течение этого года спрос на загородную недвижимость рос ускоренными темпами. Объем рынка по сравнению с 2004 годом увеличился примерно на 35%. При этом пик спроса пришелся на март-апрель, когда традиционно велико число желающих приобрести «домик в деревне».

По всем направлениям

Лидер продаж -- Новорижское шоссе, которое сегодня активно застраивается и является достаточно престижным. Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе пользуются самым высоким спросом, но предложение здесь ограниченно, поэтому по продажам это направление занимает второе место. Почетное третье место по праву занимает Дмитровское шоссе, которое является наиболее развитым с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры. Нельзя не отметить постоянно растущего интереса потенциальных покупателей к Калужскому направлению -- это единственное шоссе, остающееся в Подмосковье свободным даже в часы пик.

Интересным и перспективным сегодня можно назвать Ярославское шоссе. Это традиционное дачное направление, на котором сегодня ведется активное коттеджное строительство. Здесь сегодня много недорогих и качественных предложений, кроме того застройщики, реализующие недвижимость, внушают доверие. С точки зрения дачного строительства бизнес-класса привлекает внимание Пятницкое шоссе в районе Истры. Здесь много предложений на берегу водохранилища, хотя есть проблемы с оформлением документов. Аутсайдерами в коттеджном строительстве сегодня можно считать все юго-восточные направления. Они считаются экологически неблагоприятными, трассы здесь перегружены.

Мечта "под ключ"

«В этом году определились окончательные тенденции развития рынка загородной недвижимости на ближайшие 5--10 лет. Так, сегодняшние потребители делают выбор в пользу организованных коттеджных поселков с профессиональным управлением и необходимым минимумом объектов инфраструктуры. Клиенты оценивают сервис в коттеджном поселке так же высоко, как и качество дома», -- заметил в интервью «Времени новостей» Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

По словам г-на Яхонтова, сейчас на этом сегменте рынка наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5--7 га. В таком поселке в лучшем случае будет работать магазин, сооружение других объектов инфраструктуры в данном случае будет экономически неэффективным.

При этом покупатели загородной недвижимости предпочитают жить в развитой социальной среде и пользоваться объектами инфраструктуры, расположенными поблизости от поселка. Такие максимально комфортные условия возможно создать только в большом поселке. И эти условия, по мнению Яхонтова, будут создаваться девелоперами. Рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. Покупатели загородных коттеджей во все времена хотели жить так же благополучно, как на Западе. Изначально хозяева создавали свою «европу» в интерьерах, затем пришла мода на ландшафтный дизайн на собственном участке. Уже сейчас многие собственники коттеджей понимают, что комфорт не ограничивается территорией домовладения. Поэтому наиболее перспективным является создание культурной территории с застройкой 130--150 га. За крупными поселками с развитой инфраструктурой -- будущее. Такая недвижимость сегодня максимально соответствует покупательским предпочтениям.

Сейчас владельцы крупных земельных участков, расположенных в 30-километровой зоне от МКАД, пытаются повысить стоимость своих активов и начать реализацию девелоперских проектов на этих территориях. «На Новорижском направлении может быть построен коттеджный поселок площадью 500 га на 30 тыс. домовладений, появился проект по застройке участка 3000 га на Ярославском шоссе», -- отмечает Владимир Яхонтов. Если эти планы будут реализованы, на рынок загородной недвижимости поступят многомиллиардные инвестиции. Это предопределит тенденции развития и ценовую политику на рынке Подмосковья.

Поклонники компромисса

Есть еще одна категория объектов, активно продвигаемых на рынке загородного жилья, -- это таунхаусы. Большинство потенциальных покупателей и арендаторов сходятся во мнении, что этот продукт является своего рода компромиссом между загородным домом и квартирой, поэтому поселки далее 15--20 км от МКАД встречаются очень редко.

Несмотря на все усилия, в том числе и рекламно-маркетинговые, со стороны продавцов, таунхаусы долгое время не находили своего благодарного покупателя. Теперь же, по мнению аналитиков Penny Lane Realty, можно с уверенностью сказать, что первоначальное скептическое отношение к таунхаусам преодолено. Несомненно, таунхаусу не сравниться с настоящим загородным коттеджем, имеющим полноценную территорию, поскольку на двух-трех сотках земли невозможно создать атмосферу изолированности от внешнего мира, однако по сравнению с апартаментом в городе можно найти массу преимуществ -- все плюсы городского проживания и земельный участок. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что спрос на таунхаусы растет, но относительно медленными темпами.

Что мешает популяризации относительно нового продукта на рынке недвижимости? По словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, во-первых, нет поколения, привыкшего жить в таунхаусах, во-вторых, объем предложения таунхаусов за городом не выходит за пределы 18%. Скорее, как замечает г-н Рыков, существует обратная тенденция -- желание владельцев загородных домов увеличить свой участок за счет покупки соседней земли или присоединения леса в аренде. Однако пессимизм неуместен -- таунхаусы находят своего покупателя.

Дешево и сердито

Если в поселках элитного и бизнес-класса есть из чего выбирать, то в секторе «эконом» по-прежнему ощущается недостаток предложений. «Наиболее активный спрос наблюдается в сегменте предложений эконом-класса в ценовой категории до 250 тыс. долл. Именно этот сегмент, как и на всем рынке недвижимости, стал наиболее дефицитным», -- говорит Нина Кузнецова, генеральный директор ЗАО «МИАН--агентство недвижимости».

По словам г-жи Кузнецовой, покупатели в этом сегменте рассматривают предлагаемую недвижимость в основном в качестве постоянного местожительства, а значит, и главным критерием при выборе является небольшая удаленность от МКАД (не далее 15--20 км). Однако цены на землю в этом радиусе достаточно высоки, а потому застройщики предпочитают не размениваться на эконом-класс и строить там элитные поселки.

«Пока соответствующих предложений на рынке недвижимости нет, и в ближайшее время появление их не предвидится», -- замечает Владимир Яхонтов. По его мнению, существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса -- на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает малоликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем может падать в цене. Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. Появление объектов эконом-класса возможно лишь в следующем году с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов.