Свободные земельные участки в Москве заканчиваются. В планах городского правительства больше нет таких масштабных проектов, как Люблино, Южное Бутово или Куркино, где на сотнях гектаров пустырей, полей аэрации или природных комплексов возводились миллионы квадратных метров жилья, а также вся необходимая социальная инфраструктура. Теперь девелоперам и чиновникам предстоит кропотливый труд по «точечному освоению» городских пространств. В первую очередь речь идет о таких резервах, как снос пятиэтажек и реновация промышленных зон. Если «пятиэтажная» программа продвигается более или менее успешно (уже ликвидировано около половины всех московских хрущевок, а на их месте появились многоэтажные дома), то освоение промзон идет пока практически черепашьим шагом.

Между тем промзоны -- это около 20% всей территории города (они занимают 22 тыс. га из 110 тыс. га территории Москвы). Всего в столице 66 промзон, на которых находится 419 предприятий, подлежащих, согласно программе правительства Москвы, выводу за пределы города до 2020 года. До сих пор место для перебазирования определялось в каждом случае отдельно. Однако теперь правительство Москвы создало неподалеку от аэропорта Шереметьево в Молжаниновском районе промзону «Промсити-Москва-Север» -- специально под вывод заводов и фабрик из центра.

Непосредственно под проект в Северном округе выделен участок в 20 га. По словам депутата Мосгордумы Ирины Рукиной, площадка расположена в удаленном месте -- в районе участка железной дороги, проходящей через Молжаниновский район.

Кроме того, для выполнения программы по выводу промзон правительством города было создано ГУП «Московский центр освоения резервных территорий» (МЦОРТ). Еще два года назад ГУП обследовало некоторые московские промзоны -- такие, как Богородская, Попов проезд, коммунально-складская зона ВВЦ, 40-я промзона в Филях, Южнопортовая, Гайвороновская и несколько других. Самым крупным проектом должен был стать Гиперинкубатор для малого бизнеса на 16 га Нагатинской поймы. Однако ни одна из этих промзон так и не была выведена за пределы города, так как эта операция является весьма дорогостоящей для инвесторов. По заявлению начальника отдела департамента науки и промполитики правительства Москвы Веты Смотриковой, инвестиции только в Гиперинкубатор в Нагатине оцениваются в 400 млн долл. Строительство на месте промзон также требует значительных инвестиций, считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Именно это обстоятельство, по его мнению, является главным препятствием для вхождения на этот рынок для многих компаний. Более того, условия строительства предусматривают выплату доли города в каждом из проектов, что снижает для инвесторов экономическую эффективность проектов. Этот процесс вынуждает девелоперов и инвесторов осваивать менее масштабные проекты, причем преимущественно в центре города, что гарантирует им приличную доходность.

По словам первого заместителя префекта Центрального округа Москвы Сергея Федорова, в 2003--2004 годах выведено или выводятся предприятия с территории в 30 га, на месте которых разместится около 250 тыс. кв. м офисных помещений. Особенно активно осваиваются Замоскворечье и район вокруг Павелецкой площади. Президент группы компаний «Экоофис» (владеющей бизнес-парком «Дербеневский», расположенном как раз в этом районе на месте кожевенной фабрики) Андрей Ковалев рассказал «Времени новостей», что первый этап вывода промзон -- это обследование территории, которое проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, после этого -- рабочей группой мосправительства и в финале -- городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет вице-мэр Владимир Ресин. После обследования на основе полученной информации разрабатывается концепция и принимается решение о том, нужно перепрофилировать и выводить промышленные предприятия или нет. Если предприятие выпускает необходимую для города продукцию, оно останется на своем месте. «В соответствии с программой вывода промышленных предприятий мы перепрофилировали заводы «Колорос», «Рускон» и автобазу «Авто-34», -- рассказывает г-н Ковалев. -- Сейчас это первый в России бизнес-парк «Дербеневский», технопарк «Кожевники» и торговый центр «Подсолнухи». Обычно ввести объект в строй удается очень быстро, говорит он, «например, бизнес-парк «Дербеневский» был построен всего за год, а ведь это 26 тыс. кв. м площади!».

А замдиректора ГУП «МЦОРТ» Анатолий Рябский приводит другой пример: «В Бауманском районе была промзона. Она заканчивалась берегом Яузы. Великолепное место, где усилиями компании «Базис» с 1998 года за четыре года построено уже 40 тыс. кв. метров жилья. Сама рыночная экономика подсказывает выводить предприятия, потому что земля очень дорогая, и она быстро даст прибыль и в городской бюджет, и в федеральный, если здесь размещать общественно значимые объекты».

Еще пример -- вывод без остановки производства предприятия ГУП «Московский межотраслевый промышленный центр» (ул. Александра Невского, 27--31). Перебазирование предприятия во 2-й Кожуховский проезд обошлось ДИПСу в 30 млн рублей.

Но теперь на рынок реиндустриализации промышленных зон Москвы вышли крупные игроки. Активно в данном сегменте работают не только девелоперы, но и банки. В частности, банк «Визави» объявил о создании Инвестиционной компании (ИК) «Визави». В ее задачи помимо покупки недвижимости входит развитие приобретенных промышленных объектов и дальнейшее управление ими. Банку уже принадлежит более 500 тыс. кв. м промышленной недвижимости в Москве, объем их инвестиций в этот сектор уже превысил 100 млн долларов.

В подавляющем большинстве случаев на месте промзон появляются офисные центры. Михаил Гец из компании Blackwood объясняет это тем, что место само по себе определяет профиль строительства: «Это связано с тем, что жилье вне сложившейся инфраструктуры не будет востребовано -- необходимо строить сразу район, что требует значительных инвестиций. Но на территориях, близких к «обжитым» местам, как, например, на Профсоюзной улице, возможно смешанное строительство: жилье, офисы, торговые объекты», -- полагает он. Директор по развитию консалтинговой компании Swiss Realty Group Илья Шершнев добавляет свою версию: «Не исключено, что плохая экология или загрязнение какими-либо отходами может стать существенным фактором, снижающим привлекательность жилых проектов». А руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer Эвелина Ишметова считает, что «вывод промзон и редевелопмент территорий под силу в настоящее время лишь финансово сильным компаниям, для реализации таких проектов недостаточно опыта и умений, нужно обладать финансовыми возможностями». Далеко не все компании имеют их, говорит она, а если и имеют, встает вопрос о гарантиях, долгосрочности инвестиций и рисках. В настоящий момент достаточно сложно предположить, как поведет себя рынок жилья или офисов через три-четыре года после окончания строительства (средний срок реализации проекта на подготовленной площадке -- два года).

Большинство игроков на рынке предпочитает «чистые», подготовленные площадки, а таких с каждым годом все меньше. В связи с тем, что правительство Москвы само не хочет заниматься расчисткой территорий, на рынке появляются профессиональные посредники, которые выводят производство (закрывают предприятие, очищают его от долгов, перепрофилируют площадку под застройку и в таком виде перепродают проект по спекулятивной цене). Так что если в ближайшее время ситуация не изменится, считает г-жа Ишметова, то дело так и не тронется с мертвой точки.