Профессионалы рынка недвижимости, представляющие западный капитал, уверены, что у России и особенно у Москвы огромный инвестиционный потенциал, но раскрываться он будет постепенно. На вопросы корреспондента «Времени новостей» о том, как нам быстрее привлечь «иностранные» деньги, отвечают директор британской консалтинговой компании Knight Frank Андрей Петров и генеральный директор российско-американской консалтинговой компании Pauls Yard Павел Здрадовский.

-- Недавно Knight Frank опубликовала свое исследование инвестиционной привлекательности крупных городов мира. Москва в нем занимает четвертое место. Согласны ли вы с такой оценкой?

Павел Здрадовский: -- Я считаю, что Москва вполне заслуженно получила высокую оценку инвестиционной привлекательности.

Андрей Петров: -- Это был все же некий ориентир для «внутренних» инвесторов: в отсутствие развитого фондового рынка в России у них остаются два инструмента для приумножения капитала -- игра на разнице валютных курсов и недвижимость. Причем недвижимость в условиях глобальной политической нестабильности является предсказуемым, консервативным инвестиционным продуктом. Например, в первом квартале рост этого сегмента в Новой Зеландии составил 22%, в Испании -- 17%, в Великобритании -- 10%. По уровню доходности российский рынок, как мы видим, уступает многим зарубежным рынкам. И это одна из главных причин, почему иностранные инвесторы не спешат в Россию: даже если доходность инвестиций в недвижимость их в какой-то мере устраивает, то остальные риски (в первую очередь политические) сдерживают приход крупного западного капитала.

Чтобы понять инвестиционный потенциал рынка, достаточно посмотреть структуру инвестиций в него. Например, в московский офисный рынок очень активно «вкладываются» нефтяные компании (напрямую или через дочерние и аффилированные структуры). Это и ЛУКОЙЛ (инвестирует через Пермскую финансово-промышленную группу), у которого в управлении находятся три бизнес-центра класса «А», и «Сибнефть», реализующая проекты «Крылатские холмы» и «Балчуг», и ТНК-ВР. В Замоскворечье, например, все новые офисные проекты попали в «сферу интересов» энергетических компаний. Как инвесторы активны и крупные компании из других сырьевых секторов российской экономики -- металлургического и газового.

О чем говорит такой состав инвесторов? В первую очередь о том, что инвестиции в офисный рынок стали скорее способом для сырьевиков диверсифицировать свой бизнес. В развитых странах, напротив, вложения в недвижимость осуществляют паевые, пенсионные фонды, частные национальные и зарубежные инвесторы, там досконально разработаны схемы как «прихода» капитала на рынок, так и его «ухода». Кроме того, на Западе этот бизнес прозрачен. Даже самому продвинутому в России московскому рынку до западных рынков еще расти и расти.

-- Почему столь незначительны иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость?

А.П.: -- Как мы уже говорили, в Москве не самая выдающаяся доходность по офисным проектам: 14--18%. Приемлемая, но не сверхвысокая. Однако иностранные инвесторы понимают, что сейчас в мире существуют три потенциально интересных рынка: Китай, Россия и Индия. И присутствие на этих рынках -- часть долгосрочной стратегии западных инвестиционных фондов.

Пока западные инвесторы присматриваются к московскому рынку коммерческой недвижимости. Им важно понять, что тут происходит. Не стоит забывать, что самые активные инвесторы -- в части объема вложений -- не венчурные фонды, которым скорее присуща «кинетическая активность», а консервативные инвестиционные фонды. Одно наблюдение: с начала текущего года в нашем агентстве каждую неделю появляется минимум одна заявка от западных инвесторов. Подавляющая их часть желает приобрести готовый бизнес -- с качественными арендаторами, долгосрочными договорами, прозрачным бизнесом.

Из самых крупных сделок этого года можно отметить покупку «Берлинского дома» швейцарской инвестиционной компанией MCTrust, при этом сделка, по нашим оценкам, составила минимум 50 млн, а не 40 млн долл., как было объявлено.

На рынке присутствует много совместных предприятий -- западные инвесторы предпочитают находить российских партнеров, которые обладают так называемым административным ресурсом, без которого невозможен полноценный бизнес в Москве.

Очень активен и «капитал репатриантов», деньги, ранее вывезенные российскими сырьевыми компаниями в офшоры. Именно эти деньги часто принимают за западные инвестиции.

П.З.: -- Сегодня нельзя говорить о том, что иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы малы, но их объем был бы значительно больше, если бы в России существовала серьезная правовая база. К сожалению, в настоящий момент в нашей стране имущественно-правовые механизмы крайне слабы. И это объясняет пониженный интерес иностранных инвесторов к российскому рынку недвижимости.

-- Связано ли это явление с низким предложением инвестиционных объектов?

П.З.: -- Я думаю, что нет. На самом деле предложений достаточно. Иностранные инвесторы очень придирчиво относятся к оформлению документации, российские же инвесторы готовы на многое, что называется, закрыть глаза. И в конкурентной борьбе инвесторов, как правило, побеждают российские компании.

А.П.: -- В целом инвестиции из-за границы в Москву приходят. И даже относительно небольшой их объем по сравнению с развитыми зарубежными рынками -- несколько сотен миллионов долларов -- уже делает погоду. Так, за бизнес-центры, стоявшие нередко год-полтора в ожидании покупателя, сегодня идет активный торг между потенциальными инвесторами. Цены растут бешено. В том числе и потому, что на рынке очень мало выставленных на продажу инвестиционно привлекательных продуктов. Еще одна причина роста цен: сырьевые компании обладают избыточной ликвидностью, для них непринципиален процент доходности, будет это 12 или 16%. Как мы уже говорили, в России нет других таких эффективных инструментов сохранения капитала, как недвижимость.

Хотя в целом российские инвесторы все же выбирают проекты, когда те находятся на стадии строительства: в этом случае доходность может составить 17--18%. Иностранцам же интересны «консервативные» проекты -- уже действующие бизнес-центры, гарантирующие доходность в 12,5--13%. Например, фонду Fleming, по его собственным расчетам, инвестиционное приобретение -- бизнес-центр «Гоголевский, 11» -- принесет доходность 13,4%. Однако за счет улучшения управления объектом фонд надеется увеличить прибыльность до 20%.

Но не стоит забывать, что инвестиции в офисные центры делаются и в расчете на рост цен на такую недвижимость. Потому совокупная доходность проектов может составлять 30%, если учитывать ежегодное удорожание такой недвижимости на 12--17%.

-- Так ли важна для инвесторов возможность покупать и продавать землю? Например, в Китае нет свободного оборота земли, а инвестиции в его экономику в десятки раз превышают аналогичные российские показатели.

А.П.: -- В целом западных инвесторов устраивает существующий срок аренды земли -- на 49 лет. Однако их не устраивает неясность правил игры: например, будет ли повышаться арендная плата в течение действия срока договора, не найдутся ли новые обременения, накладываемые на арендатора правительством Москвы. Ситуация с земельным вопросом в столице запутана даже для российских юристов, что уж говорить о западных. Потому иностранцы и подбирают себе партнеров, как я уже говорил, обладающих «административным ресурсом». Такой партнер, например, может добиться заключения инвестконтракта с правительством Москвы, когда площади объекта распределятся в соотношении 70 на 30 соответственно, а не 50 на 50, как в среднем по рынку. В том числе российский соинвестор призван урегулировать и земельные вопросы.

П.З.: -- Для иностранных инвесторов возможность покупать и продавать землю очень важна. Сравнивать объем инвестиций в китайскую экономику и российскую коммерческую недвижимость, конечно, некорректно. Иностранные инвесторы вкладывают в высокорентабельное производство Китая, но не имеют возможности строить там бизнес-центры.

-- Что является основным ограничителем иностранных инвестиций -- законы, коррупция, низкая доходность, сложная процедура перевода прибыли за границу или что-то еще?

П.З.: -- Как я уже и говорил, самым главным ограничителем иностранных инвестиций является слабая правовая база. Вторым пунктом из вашего списка я бы выбрал, конечно, коррупцию. В переводах прибыли за границу у иностранных компаний особых сложностей не возникает, а если говорить об уровне доходности вложений в коммерческую недвижимость, то сейчас Москва опережает западные столицы.

-- Уровень доходности как офисного рынка, так и ритейла сокращается. Каковы ваши прогнозы на ближайшие два-три года? Как вы полагаете, интересна ли российским инвесторам такая прибыль, не произойдет ли копирование восточноевропейского варианта, когда основными инвесторами в коммерческую недвижимость стали крупные западные компании?

П.З.: -- Действительно, уровень доходности, по нашим оценкам, сокращается. И наш прогноз на ближайшие три года -- уменьшение доходности до 10%. Копирование ситуации Восточной Европы возможно, если соответствующая правовая база в России будет создана, но пока об этом говорить преждевременно. Думаю, что российские сырьевые компании, занимающиеся инвестированием в коммерческую недвижимость, будут претендовать на этот рынок и в дальнейшем.

-- Реализация программы правительства Москвы по одновременному вводу огромного числа офисов («Москва-Сити», «Правительственный квартал») не вызовет ли такого же резкого падения арендных ставок?

П.З.: -- Поскольку ввод объектов комплекса «Москва-Сити» планируется поэтапно (в течение десяти лет), то и резкого снижения арендных ставок не будет. Хотя на рынке этот процесс, конечно, отразится, и цены понизятся. Но все прогнозы мы делаем исходя из стабильных экономических факторов.