Развитие ипотеки в России, похоже, уже в этом году преодолеет точку перелома на пути от изолированного развития региональных квазиипотечных программ к созданию общероссийской системы обеспечения граждан жильем под залог недвижимости. После упоминания об ипотеке в президентском послании в начале этого года было назначено новое руководство в федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За короткий срок оно добилось от большинства региональных операторов ипотечного рынка взаимопонимания, пообещав им привлечь деньги для рефинансирования и части ранее выданных и будущих кредитов.

Рефинансирование нужно всем субъектам федерации для выдачи новых кредитов, ведь чем больше будет кредитная масса, тем доступнее будут сами кредиты. Но получить возможность рефинансироваться в АИЖК они смогут, лишь действуя по правилам (так называемые стандарты ипотеки), определенным агентством. Из-за этого, очевидно, далеко не все выданные ранее кредиты будут рефинансированы даже в «продвинутых» в плане развития ипотеки регионах. Региональные операторы ведут себя неоднозначно: в дискуссиях с представителями АИЖК они, с одной стороны, согласны ориентироваться на двухуровневую ипотеку, предполагающую выпуск ипотечных эмиссионных ценных бумаг, а с другой -- не могут расстаться с доморощенными, в основе своей бюджетными (и, как говорят специалисты, поэтому тупиковыми и бесперспективными) схемами кредитования населения.

В сущности, в центре многомесячной дискуссии -- проблема выбора между социальным (он же -- бюджетный) и рыночным вариантами ипотеки. Они различаются по максимальной величине кредитной ставки, которую смогут потянуть потенциальные заемщики: АИЖК утверждает, что рыночной кредитной ставкой на сегодня является 18% годовых в рублях. В регионах же ее средняя величина колеблется от 6 до 15%. (В Москве Сбербанк РФ оценивает свои ипотечные кредиты под 23% годовых в рублях, валютные кредиты стоят 15%, под квартиру в строящемся доме -- до 30% годовых.) При этом, как объясняет зампредседателя Госстроя России Владимир Пономарев, при определении федеральной кредитной ставки надо исходить из доходности по ипотечным бумагам (облигации, которые до конца года намерено выпустить и разместить АИЖК). Доходность же не может быть меньше уровня инфляции. А единственным источником инвестиций в бумаги АИЖК является Пенсионный фонд России, с которым достигнуты договоренности о размещении будущего выпуска корпоративных облигаций агентства.

В некоторых регионах ипотечные схемы предоставления жилья успешно развиваются, но имеют «больные» бюджетные корни, что, впрочем, не сильно волнует региональных операторов, а кое-кого даже более чем устраивает. Например, в Башкирии схемы кредитования и рассрочки выплат с финансовой точки зрения служат чем-то вроде «приложения» к жилищному строительству, которое было реанимировано несколько лет назад и увеличивается сегодня как раз за счет бюджетных ресурсов. Схемы эти не рыночные (поскольку используют бюджетные ресурсы), они дают возможность недостаточно обеспеченным гражданам кредитоваться, а региональным властям -- скрывать бюджетные дыры путем превращения налоговых недоимок в ипотечные ресурсы.

К моменту весеннего послания президента Федеральному Собранию в стране было выдано 40 тыс. кредитов на 8 млн руб. (в среднем под 8--10% годовых). Президент поставил перед правительством задачу довести объем строительства жилья с нынешних 30 млн до 70--80 млн кв. м в год. По расчетам Госстроя, приобрести обычную трехкомнатную квартиру (72 кв. м) сегодня в состоянии 5% населения, однокомнатную (30 кв. м) -- 15,6%. Между тем, по данным Госстроя, в стране за последнее время наметилась неприятная тенденция превышения выбытия жилищного фонда над его приростом. Другими словами -- в аварийный и ветхий фонд списывается жилья больше, чем строится за тот же год.

К тому же, предупреждают специалисты АИЖК, строительство нового жилья будет дорожать. Генеральный директор агентства Александр Семеняка, выступая на минувшей неделе на заседании Национального инвестиционного совета, заявил, что рост стоимости строительства может опередить платежеспособный спрос населения. По расчетам специалистов АИЖК, коэффициент доступности жилья (показатель окупаемости инвестиций, который допускается измерять в годах), составляющий в России 4,5 года (в Европе -- 3, в США -- 2,5 года), за последний год ухудшился на 8,3%. Это означает, что средняя российская семья может позволить себе взять ипотечный кредит на 20 лет под 6% годовых в рублях.

Агентство и стремится к снижению кредитной ставки и увеличению срока погашения займа (пока предполагается, что он составит максимум 15 лет). А набрать критическую массу закладных можно только путем привлечения денег с рынка. Но так как экономически обоснованные запросы инвесторов к ипотеке выше по сравнению с кредитоспособностью населения, то на первых порах только государство может помочь с финансированием. Таков общий подход к развитию ипотеки. Правительство этот подход разделяет, свидетельство чему -- наличие в проекте бюджета-2003 финансовых гарантий для АИЖК на 4,5 млрд рублей.

Отношения АИЖК с региональными операторами (за спиной которых стоят региональные власти) не так безоблачны. Безоговорочных сторонников мало, как, впрочем, и откровенных оппозиционеров. Последних не устраивают некоторые пункты в стандартах АИЖК, которое риски по дефолту заемщиков оставило региональным операторам, а само обязалось регулярно выкупать стандартные закладные по региональным кредитам. При этом каждый субъект федерации в зависимости от состояния своего бюджета вправе и дальше сохранять льготы для своих заемщиков (например, работников бюджетной сферы или богатых предприятий).

Потенциальные заемщики 18-процентных кредитов, как надеются в АИЖК, в регионах найдутся. Реализовать федеральному агентству закладные по выданным ранее кредитам можно будет только за счет субсидий из региональных бюджетов -- придется погасить разницу между рыночной (условно говоря, федеральной) и льготными (условно говоря, региональными) кредитными ставками. Но ошибкой будет думать, что все региональные ипотечные операторы не могут работать без бюджетных денег. Например, о Самаре, Иркутске, Оренбурге, Ростове-на-Дону в федеральных структурах отзываются исключительно положительно.

По последним данным, АИЖК выкупило закладных на сумму 38 млн руб. Первым российским регионом, на деле поддержавшим новую федеральную политику, стала Оренбургская область (кредиты рефинансированы на сумму 10 млн руб.). А Иркутская область войдет в новейшую историю России как первая выпустившая купонные ипотечные облигации, обеспеченные реальным покрытием (заложенными квартирами).