Приобретение квартир на первичном рынке -- процесс нервный и чрезвычайно долгий. Закон не гарантирует благополучного его исхода ни строителям, ни гражданам, и потому любые операции на рынке жилья рискованны. Риски поддерживает, с одной стороны, отсутствие у строителей дешевых, длинных и относительно крупных инвестиций, а с другой -- стремление потребителей сэкономить. Причем последние оказываются в более уязвимом положении, так как на дефицитном рынке правила игры диктуют строители и продающие от их имени квартиры риелторы. Бизнесмены фактически шантажируют граждан-инвесторов (дольщиков), вымогая деньги под разными предлогами. Вероятно, из-за отсутствия традиции договорных отношений граждане не сопротивляются поборам. Впрочем, есть и исключения.

Об одном из таких редких случаев сообщили газете «Время новостей» представители инициативной группы жильцов 533-квартирного дома по ул. Марии Рубцовой, 3, что в подмосковных Химках. Заказчиком-застройщиком проекта было ФГУП УКС «НПО им. С.А. Лавочкина», основными инвесторами -- компании «ОСК-Сервис» и ООО «Жилищный капитал». Строил дом (серия П-44 Т) ДСК-1 (во всей истории фигурируют московские фирмы). Выполнив основные работы, ДСК в процессе строительства переуступил права на большую часть своей доли квартир (примерно половину дома за работу) компании «Форт-МЗ». Оформлением документов с гражданами-инвесторами занималась риелторская компания «Азбука жилья» (для покупателей от «Форт-МЗ»), а также «Жилищный капитал» и «ОСК-Сервис».

Проект был коммерческим, и, как принято на рынке, квартиры в доме стали продавать, едва началось строительство. В конце июля прошлого года, когда строительство близилось к завершению, строители и инвесторы учредили товарищество собственников жилья (ТСЖ) «Сокол-1». Правление товарищества, состоящее из директоров НПО им. С.А. Лавочкина и «Жилищного капитала», наняло для управления домом родственную компанию, «Жилищный капитал-Сервис» («ЖК-Сервис»).

Беспомощность властей в проведении коммунальной реформы, в том числе в Москве, очевидна. Пару лет назад чиновники решили призвать на помощь население, которое в новостройках начали объединять в товарищества, ставя перед необходимостью вступить в ТСЖ при покупке квартир. Как сказала на одной из недавних пресс-конференций представитель управления координации деятельности ТСЖ департамента жилищной политики Москвы Елена Мартыненко, в столичных новостройках товарищества организуются в рамках коммунальной реформы, в частности, для того, чтобы контролировать качество работы строителей. Впрочем, на улучшение качества это пока не повлияло. Альтернативные ДЭЗам эксплуатирующие организации отсутствуют. Прорехи в законодательстве о ТСЖ (федеральный закон №72 от 1994 года) стали использовать недобросовестные строители и фирмы-инвесторы. Закон позволяет инвесторам создавать ТСЖ уже на стадии строительства дома, когда нет ни собственников (не путать с правообладателями доли в инвестпроекте), ни самих жильцов. На стадии превращения дольщиков в собственников граждан уже поджидают переодевшиеся в одежду управляющих строители, те самые юридические партнеры будущих жильцов. Именно такая история и произошла в Химках.

Созданный «ЖК-Сервис» просто начал вымогать деньги с жильцов, которые даже не успели стать собственниками оплаченных квартир. Коммерческое жилье сегодня сдается без отделки, и по понятным причинам дом пока не заселялся: люди готовились к ремонту в своих квартирах, не имея от них ключей. Ключики между тем находились в сейфе «ЖК-Сервис», и бизнесмены настойчиво потребовали от условных владельцев квартир в обмен на ключи подписать договор о техническом надзоре и/или заключить договор о ремонте квартиры с «ЖК-Сервис». Кроме того, по договору будущие жильцы должны были заплатить по 150 долларов за услуги. Впрочем, как говорят представители инициативной группы будущих собственников квартир, если такой суммы не было, бизнесмены «брали сколько дадут, некоторым жильцам удавалось сторговаться на 40 долларов». Забегая вперед, заметим, что немногочисленные граждане, пожелавшие разобраться с «управлением строителей», при первом же рассмотрении смет выяснили, что цены на ремонт значительно выше рыночных. Но это было позже. Половину граждан удалось напугать, и они послушно отдали деньги, поскольку уже стояли во дворе дома с вещами в контейнерах.

Другой щекотливый момент связан с регистрацией прав собственности на квартиры. На этом этапе подключились инвесторы и риелторы. Выяснилось, что перекупивший у ДСК-1 почти 250 квартир «Форт-МЗ» недосчитался некой суммы. Как сказано в нормативных документах, оплату содержания дома в течение четырех месяцев после госприемки заказчику проекта должен возместить инвестор (в данном случае «Форт-МЗ»). Как уверяют дольщики, при подписании инвестдоговоров их уверили, что все затраты, включая оплату коммунальных услуг на первое время, в договоре уже учтены. Поэтому требование «Форта» доплатить за каждый квадратный метр по 25 руб. в месяц удивило граждан (пока они еще и не жильцы, и не собственники). Тем более что при оплате всей суммы за квартиру стороны (граждане и «Форт») подписали акты о том, что финансовых претензий друг к другу не имеют. Однако дом уже был подключен к коммунальным сетям и снабжался электроэнергией, водой и теплом. За все это надо было платить. За отказ доплатить гражданам не выдавали необходимые для регистрации документы и ключи. Вновь поторговавшись, некоторые жильцы заплатили еще по 20 руб. за квадратный метр пока еще не своих квартир.

Изобретательнее коллег-бизнесменов оказались риелторы: оформляя продажу квартиры, они предлагали услуги по регистрации права собственности. Причем услуги эти подавались как обязательные. «Азбука жилья» и «Форт-МЗ» брались зарегистрировать права собственности на половину квартир в доме. Таксу для каждой квартиры риелторы рассчитывали индивидуально, исходя из ее площади. Так, регистрация однокомнатной квартиры стоила 460 долл., двухкомнатной -- 780 долл., трехкомнатной -- 980 долл. Услуга заключалась в сборе необходимых документов (инвестиционный договор, акт приема-передачи доли общей площади, справка БТИ) и передаче их в регистрационную палату. По государственным расценкам все это стоит около 400 руб. И люди опять платили...

Первый замдиректора УКС «НПО им. С.А. Лавочкина» (заказчик-застройщик) Юрий Беседин, бывший тогда и членом правления ТСЖ, признал факт поборов. Как выяснилось, инициатива исходила от тех, кому была доверена эксплуатация дома, -- «ЖК-Сервис». Списав все нарушения на несовершенство закона о ТСЖ, он добавил: «Первый блин комом». Сейчас г-н Беседин является председателем ТСЖ «Сокол-2» в расположенном рядом доме, где, по слухам, происходит та же история.

Между тем в компании граждан-инвесторов нашлись принципиальные личности, которые в конце концов добились не только смены правления, но и возврата части незаконно собранных «ЖК-Сервисом» средств. Правда, отношения с этой «сервис-компанией» жильцы выясняют до сих пор. Говорят, что, проверяя ее работу, новое правление недосчиталось какого-то домового оборудования (электролебедки на мусорокамерах и системы дымоудаления). По словам членов инициативной группы, на коммунальные платежи правление сумело истратить 3,5 млн руб. за четыре месяца (за это время собственность была зарегистрирована всего на несколько квартир). В августе старое правление благополучно сложило с себя полномочия, заявив, что оно, мол, «устало».

Интересно, что реальное экономическое обоснование затрат на управление домом было подготовлено в сентябре, уже после того, как были собраны деньги по обоснованию с гораздо более высокими расценками. Эксперты Министерства коммунального хозяйства Московской области долго смеялись, увидев институтские расчеты первого обоснования: химкинский дом «Сокол-1» должны обслуживать 96 человек (по мнению специалистов, это чересчур раздутый штат).

Подписывая инвестиционные и прочие договоры, граждане практически становятся заложниками собственной необразованности. «Когда после всех перипетий я внимательно почитал свой инвестиционный договор, у меня волосы на голове зашевелились, -- говорит один из жильцов. -- В принципе строители-инвесторы легко могли кинуть любого из нас. Там для них не указаны ни сроки, ни обязательства».

Перемещая строительный бизнес из Москвы в регионы, столичные компании вместе с отлаженными технологиями индустриального строительства несут и оригинальный подход к решению проблем управления жилищным фондом. Недавно председатель Госстроя РФ Анвар Шамузафаров на одном из публичных заседаний в Госдуме признался, что именно из-за недоработок федерального закона о ТСЖ в стране не идет реформа ЖКХ. Все чиновники не забывают подчеркивать в своих докладах: «Население у нас является самым дисциплинированным плательщиком».