Получение кредита на покупку жилья остается в России почти таким же редким феноменом, как и несколько лет назад. Упростить эту задачу призван законопроект «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», поступивший в марте в Совет Госдумы. Однако для формирования в стране цивилизованного рынка недвижимости потребуется еще не один закон.

Законопроект, разработанный думской комиссией по ипотеке, решает одну из ключевых проблем российского жилищного рынка -- отсутствие у банков и других организаций, занятых долгосрочным кредитованием под залог недвижимости (ипотекой), средств на выдачу таких кредитов в массовом масштабе. Классическая ипотека, действующая в развитых странах мира, предполагает свободное хождение на фондовом рынке т.н. ипотечных ценных бумаг, выпускаемых соответствующими кредитными организациями. Средства от продажи бумаг, обеспеченных залоговыми обязательствами покупателей жилья, и служат источником для выдачи новых кредитов. Такие бумаги во всем мире считаются инвесторами одним из самых надежных вложений капитала.

С принятием закона, что, по мнению экспертов, может произойти уже в этом году, в сферу жилищного ипотечного кредитования придут и частные, и институциональные инвесторы. Главным источником привлечения денег должны стать сбережения населения.Привилегия для избранных

Пока же ипотека, изобретенная еще в Древней Греции, действует в России только на первичном уровне, без возможности привлекать средства инвесторов. Из существующих ныне в стране ипотечных моделей наиболее близка к рыночной программа «ДельтаКредит» инвестиционного фонда «США--Россия», запущенная пару лет назад на деньги правительства США. Совместно с несколькими банками-партнерами Фонд реализует свою программу первичной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге. В 2000 году в рамках этой программы было выдано 250 кредитов на общую сумму 7 млн долл. По информации руководства программы, одобрено к выдаче еще более 900 кредитов на сумму 25 млн долл.

По программе «ДельтаКредит» заем под залог приобретаемого жилья можно взять на срок до 10 лет под 15% годовых в валюте. При этом заемщик должен иметь легальный и стабильный доход, застраховать свою жизнь и приобретаемую квартиру на весь период возврата ссуды. Понятно, что доступны такие кредиты, даже в пределах двух столиц, весьма ограниченному кругу покупателей.

Башкирская модель

Между тем спрос на жилье сегодня в России превышает предложение в несколько раз, и во многих регионах развиваются псевдоиптечные программы. К ним относится большинство схем, используемых для финансирования строительства жилья с последующей продажей его в рассрочку.

Разница между ипотекой и рассрочкой принципиальна, подчеркнула в интервью нашему корреспонденту президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева -- один из авторов законопроекта об ипотечных ценных бумагах. Ипотека в России существует для вторичного рынка, то есть для готового жилья, которое можно заложить. А схемы, использующие рассрочку, созданы для финансирования строительства, то есть для первичного жилищного рынка. Заемщик вносит сразу от 10 до 50 процентов стоимости будущей квартиры, и его взнос используется для строительства жилых домов. Оставшуюся, невнесенную часть стоимости заемщик оплачивает, проживая в новой квартире (и не будучи все это время ее собственником), по процентной ставке в несколько раз ниже рыночной.

Рассрочка, конечно, доступнее ипотечного кредита, но и рискованнее. Внимательное изучение таких схем позволило экспертам предположить, что относительно низкая стоимость займа зачастую чревата потерей и денег, и жилья. Правда, в России существует два вида программ продажи жилья в рассрочку -- бюджетные и частные. Бюджетные программы, безусловно, более надежны.

Наиболее привлекательные условия для покупателей жилья в рамках «бюджетного варианта» рассрочки предлагаются в Башкирии. Здесь для получения квартиры достаточно внести 20--50% ее стоимости и погашать оставшуюся часть в течение 10 лет под 3,5% годовых в рублях. Вариант, практикуемый в Башкирии, характерен практически для всех субъектов России, использующих бюджетные средства. Он заключается в передаче специальным жилищным фондам, созданным при администрациях, долгов предприятий по налоговым выплатам в региональный бюджет, а также недостроенных домов. Из регионального бюджета на возвратной основе застройщикам выделяются и «живые» деньги. Фонды, используя бартерные зачетные схемы и предоставляя товарные кредиты строительным компаниям, реанимируют региональный стройкомплекс.

По словам председателя кооператива «Своими руками» (г. Уфа) Тагира Исмаилова, с 1998-го по начало нынешнего года Фонду жилищного строительства при президенте Башкирии было передано долговых обязательств на сумму 2,2 млрд рублей. За это время было введено в строй 13,7 тысяч квартир, из которых 2,7 тыс. были переданы администрации в качестве оплаты бюджетных кредитных ресурсов и использованы в рамках региональных социальных программ. Темпы роста жилищного строительства в республике с образованием Фонда выросли до 20% -- один из лучших показателей в России.

Вместе с тем, по мнению Надежды Косаревой, «дешевизна кредитных ресурсов из бюджетных источников мнима: просто никто никогда не просчитывал потерь бюджетов от этих псевдоипотечных схем. Но я не склонна упрекать региональные власти, использующие прямое и косвенное бюджетное субсидирование, налоговые льготы или товарные кредиты». Бюджетная форма рассрочки, признает г-жа Косарева, оправдана хотя бы тем, что квартиры реально предоставляются нуждающимся в жилье. А попутно региональные власти решают проблемы загрузки стройкомплекса.

Жилая пирамида

В последнее время все чаще предлагаются частные схемы приобретения жилья в рассрочку, где участников призывают вложить от 10% стоимости предполагаемой квартиры, а через некоторое время получить жилье. Подобные программы оформляются в виде потребительских кооперативов или коммандитных товариществ (по формулировке Гражданского Кодекса -- «товарищество на вере»). Вам предлагается стать пайщиком сообщества, которое аккумулирует средства для дальнейшего строительства. Такие программы действуют по принципу касс взаимопомощи и по сути «пирамидальны»: первые несколько человек покупают жилье за счет нескольких десятков следующих, и так далее.

«Осознание риска, что вложенные в строительство деньги могут не превратиться в готовую квартиру, приходит только к тем, кого уже «кинули», -- убеждена г-жа Косарева. -- Как частный инвестор вы никогда не проверите, какое количество инвестиционных договоров заключено на конкретную квартиру». По ее мнению, когда контрагентом инвестора является потребительский кооператив, который никем не контролируется, гражданам в случае чего апеллировать не к кому.

Чтобы хоть как-то обезопасить частных инвесторов от обмана в процессе долевого строительства, по словам Надежды Косаревой, думские эксперты разрабатывают законопроект «О защите прав жилищных инвесторов». Правда, по ее же признанию, для того чтобы поставить российский рынок недвижимости в цивилизованные рамки, законодательную базу необходимо еще совершенствовать. И главным камнем преткновения потенциальные инвесторы по-прежнему считают отсутствие гарантий частной собственности на землю, которую можно было бы использовать в качестве залога при привлечении кредитов для строительства.