Создание новой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, объединившей наконец два функционально близких ведомства по учету и регистрации недвижимости, дало надежду на скорое разрешение запутанных проблем, с которыми сталкивается каждый владелец какой-либо недвижимости, -- будь то выдача справок, подтверждающих право собственности, продажа объекта или оформление его в залог. Ошибки в земельных документах копились десятилетиями, и на сегодняшний день найти виновного, который ответил бы за несоответствия в документах, невозможно. Виновным по факту становится сам гражданин, вынужденный бегать по инстанциям.

При обращении в «Роснедвижимость» заявители часто сталкиваются с ошибками в кадастровых планах, исправить которые возможно только через суд. Дело в том, что в кадастре по каждому объекту содержится несколько характеристик. Самая главная -- сведения о границах земельного участка. Но ошибки в описании границ -- это в большинстве случаев не ошибки самого кадастра. Уникальность России в том, что большая часть земельных участков изначально не имели точных границ, границы несли в себе лишь градостроительные характеристики. Когда началась массовая приватизация, оказалось, что установление точных границ по всей стране с привязкой к картографическим данным -- дело слишком долгое и затратное. Сегодня, по экспертным оценкам, 80% российской земли находится в чьей-то собственности, но границы чаще всего существуют лишь в устном описании. Зачастую описание участка представляет собой лишь рисованную от руки картинку с чертежом улицы, на которой изображен домик с участком, подписанный «Иванов», а рядом домик с подписью «Петров». С другой стороны написано «пашня». Все это ни много ни мало свидетельство о праве на собственность. Отсутствие границ не создает никаких проблем до тех пор, пока не возникает спор между соседями. Спор о границе -- это фактически спор о праве на землю.

Сегодня по многим участкам кадастр дает лишь примерное местоположение объекта -- это сведения о земельном участке, но не о границах. Когда идет первичное формирование, межевание участков, неизбежны следующие ситуации. На улице изначально находилось пять домов подряд. Два крайних с каждой стороны оформили свои участки, и вдруг оказалось, что пятый участок в центре «потерялся», границы соседей вокруг него сомкнулись. Умышленные ли это ошибки правообладателей или же изначально привязка к местности первого оформляемого участка оказалась неправильной -- установить трудно, если при выделении участков землеустроительные работы не проводились.

Кадастр за такие ошибки несет ответственность. В других странах существует механизм, позволяющий исправлять подобные ошибки. Там этот механизм, представляющий собой сложную математическую процедуру, закреплен законом, позволяющим без согласия собственников скорректировать границы по всему населенному пункту. В некоторых случаях для устранения ошибки нужно, к примеру, владельцам десяти участков изменить границы участков на 15 градусов. Как минимум это масштабная документальная работа, а если там уже стоят заборы, разрешить спорную ситуацию в действующем правовом поле в России практически невозможно. В силу этого работа над чистотой границ затянется очень надолго. Причем пока это делают только через суд. Хотя и судьи тоже со своей стороны не имеют критериев, по которым они могли бы установить объективность границ. Новая федеральная служба также не имеет пока рецепта решения этих проблем без суда.

Кроме сведений о границах кадастр содержит другие характеристики земельных участков. Например, сведения о категории земельного участка, его разрешенном использовании, адресе -- с этим тоже возникает путаница. Эти сведения носят справочный характер. Если орган местного самоуправления изменил адрес земельного участка, но сведения об этом не занесены в кадастр, у правообладателя возникает масса проблем. До недавнего времени органы местного самоуправления вообще не были обязаны оповещать кадастр об изменении адресов, значит, и найти виновника бумажной неразберихи было невозможно. Расхождение же адреса в документах, когда это выясняется, автоматически приводит к приостановке регистрации прав. Актуализацию справочных сведений кадастра сегодня вынуждены проводить в большинстве случаев сами заявители, собирая документы по инстанциям.

Вся эта неразбериха создает дополнительные очереди в органах по учету и регистрации. Поэтому среди задач новой федеральной службы на первом месте введение технологий удаленного взаимодействия с гражданами. Здесь федеральной службе также пока не дано широких полномочий. К примеру, регистрацию прав на недвижимость в удаленном доступе проводить так и не получится. Поправки, которые подготовило Министерство экономического развития, разрешат гражданам лишь получать из федеральной службы госрегистрации и кадастра сведения о правах в электронном виде, но не позволят регистрировать права.

Для регистрации нужно предоставлять оригиналы правоустанавливающих документов. Поэтому, чтобы зарегистрировать право, нужно принести паспорт, поставить свою подпись, показать свое лицо регистратору, который убедился бы, что заявитель вменяемый и дееспособный. Правда, с точки зрения закона у регистратора нет полномочий проверять дееспособность лиц, но на практике так и происходит -- из благих побуждений, хотя это очень опасная логика, чреватая злоупотреблениями. Единственное принципиальное изменение, которое может быть здесь введено, -- это получение сведений по правам собственника на объект без подтверждения личности заявителя.

Сегодня, когда гражданин запрашивает сведения о своих правах на объект недвижимости, необходимо его личное присутствие с паспортом. Доходит до абсурда. Если нужно получить выписку по имуществу на Дальнем Востоке, а заявитель живет в Москве, то ему приходится покупать авиабилет и лететь за несколько тысяч километров. Ранее «Росрегистрация» уже предлагала решение проблемы: «проверять» лицо в Москве, а гражданин самостоятельно по почте отправляет запрос в другой регион. Это нежизнеспособная схема. Потому что если система единая, заявитель должен приходить в любой офис и получать сведения в любом месте. Минэкономразвития уже прописало в поправках к закону о госкадастре другую схему, которая предусматривает, что личность заявителя проверять не нужно, если заявитель обращается за открытыми сведениями. Закрытые же сведения, типа паспортных данных собственника, с точки зрения безопасности останутся секретом.

Отдельный вопрос для регулятора сферы недвижимости -- город Сочи. Это своеобразный регион. Кадастр там более или менее полноценный, в силу того, что практически все участки земли были в гражданском обороте, определены границы, и есть хорошая картографическая основа. На регистраторов там тоже нет большой нагрузки за счет того, что перераспределение земель идет централизованно и документы сдаются пакетами. Главные сочинские проблемы -- споры о праве. В Сочи есть незаконные постройки, а это судебные тяжбы, времени на которые в связи с подготовкой зимней Олимпиады-2014 у властей сейчас нет.

Минэкономразвития ищет сегодня свободные от застройки федеральные земли, куда будут переселять граждан из районов олимпийской застройки. Все эти свободные земли закреплены за федеральными предприятиями. Очень много земель у Россельхозакадемии. Как рассказывал один из участников процесса, недавно чиновники регулирующего органа нашли в Красной Поляне 16 га пустой земли, несмотря на то что в этом месте каждый метр на вес золота. Россельхозакадемия уверяла, что все эти участки заняты ореховыми деревьями, на которых живут единственные в мире пчелы с длинными хоботками, делая единственный в мире ореховый мед. По факту же оказалось, что сад заброшен, зарос лесом, и к нему никто не прикасался много лет. Там живет один человек, который отвечает за эти 16 га некогда элитного орехового сада. Но отдавать эти территории никто не хочет.

За подобные территории сейчас идет настоящая война. По словам источника «Времени новостей», у НИИ цветоводства в Сочи также есть огромная территория -- 500 га, но вместо сортовых цветов там возведены незаконные постройки, и лишь на маленьком участке выращивают какие-то фрукты и овощи. Сегодня регулятор запретил какое-либо распоряжение федеральными земельными участками в Сочи -- ни построить на этой земле, ни зарегистрировать уже ничего нельзя.