На прошлой неделе Минфин и администрация президента выступили с разъяснениями, каким в их понимании должен быть новый налог на недвижимость, о необходимости введения которого заявил президент Путин в Бюджетном послании. В версии замминистра финансов Сергея Шаталова ставка нового налога с 2009 года составит 0,01--0,05% от рыночной цены жилья вместо нынешней двухпроцентной от инвентаризационной стоимости. В качестве пожеланий администрации президента -- введение в рамках нового налога вычета в размере 20 кв.м на человека и удвоенного вычета на ребенка. Однако на сегодняшний день все это носит характер рекомендаций законодателям. Концепция налога на недвижимость до конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог, соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не изменится до неузнаваемости. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем, когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога не будут увеличиваться. Ведь первоначально целью введения налога заявлялась вовсе не идея достижения справедливости налогообложения богатых и бедных, а задача помощи местным бюджетам, куда поступают средства.

«Налог можно будет вводить только когда будет создан кадастр и проведена оценка»

Надежда ГАВРИЛОВА, заместитель начальника отдела имущественных налогов Министерства финансов:

-- Ввести налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости, то есть после 2009 года. Да и то если будут получены результаты оценки. Сейчас даже нет закона о кадастре, он принят только в первом чтении, и полностью его рассчитывают принять в течение нынешнего года. Если закон все-таки примут в этом году, будет начата активная работа по формированию кадастра. Такая работа ведется и сейчас, но неофициально. Как только будет сформирован кадастр и будут утверждены все методики, начнется оценка.

Методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения пока еще не принята. Существует пока очень много нерешенных проблем, и, как заявлял МЭРТ, вряд ли методика оценки жилой недвижимости появится ранее 2009 года, а методика оценки промышленных объектов еще позднее.

Создание справедливой методики оценки недвижимости вполне возможно, но нужно понимать и то, что даже если методика будет основываться на рыночных ценах, то есть на основе сделок на рынке с аналогичной недвижимостью, все равно это будет кадастровая массовая оценка. В ней будут определяться какие-то отдельные параметры, для всех одинаковые: площадь, материалы, из которых сделано, удаленность от центра, этажность.

И только когда будет создан кадастр и проведена оценка, можно будет вводить налог. Причем налог тоже будет вводиться не сразу, не одномоментно по всей стране, а по мере готовности отдельных субъектов. Ведь регионы значительно отличаются по информационной оснащенности, поэтому налог на недвижимость будет вводиться нормативными актами муниципальных образований по мере готовности кадастров и налоговых органов.

Если допустить не совсем корректное сравнение, то идея «налоговой амнистии» была быстро претворена в жизнь после поручения президента, потому что не требовала дополнительных затрат. А тут нужно составить кадастр, учесть в нем все объекты, ввести в единую базу по недвижимости все данные -- не только физические параметры объектов, но и сведения об их правообладателях. Как бы ни хотелось ввести налог на недвижимость, основанный на рыночной оценке квартир, это довольно долгий процесс.

Что касается регионов, то вполне возможно, что регионы не смогут сразу решиться на введение нового налога и будут всячески оттягивать принятие решения, потому что это требует большой работы. С другой стороны, регионы должны быть заинтересованы в том, чтобы ввести налог: даже если сразу резко не повысится собираемость, то улучшится администрирование и не нужно будет проводить широкомасштабных контрольных мероприятий. Правда, пока что даже не решено, в какие бюджеты будут зачисляться поступления от налога на недвижимость -- в местные или региональные. Ведь сегодня три существующих налога, из которых в перспективе будет состоять налог на недвижимость, зачисляются в разные бюджеты. Налог на имущество организаций -- региональный, налоги на имущество физических лиц и на землю -- местные. Скорее всего это будет местный налог.

Составление кадастра и его ведение будет осуществляться за счет федерального бюджета. При проведении оценки органы «Роснедвижимости» будут выступать заказчиками, а значит, скорее всего деньги будут тоже выделяться из федерального бюджета. Но чтобы ускорить процесс, регионы могут также выделить средства на это.

Как только среди регионов появятся «первые ласточки», опыт которых будет говорить об успешном введении налога, подтянутся и остальные. Пока что с налогом на недвижимость проходил эксперимент в четырех регионах. Регионы к нему готовились четыре года, для создания кадастра даже привлекались иностранные инвестиции. И ввели в конечном счете этот налог для 40 организаций, а для граждан вообще не ввели. Результата как такового не получилось, эксперимент только подтвердил, что налог сам по себе прозрачен, объект налога ясен, и на администрирование налога уходит меньше затрат. Но никакого положительного результата мы не увидели. 40 предприятий -- это даже не повод для каких-либо обобщений.

«Налог лучше рассчитывать исходя из количества квартир, которым владеет гражданин»

Антон ДАНИЛОВ-ДАНИЛЬЯН, глава экспертного совета "Деловой России":

-- Если исходить из цели сделать налогообложение более справедливым и эффективным, то линия абсолютно верна: введение нового принципа налогообложения недвижимости на основе его рыночной стоимости в мировой практике используется очень широко. Другое дело, что российская специфика ограничивает использование этого метода. Очень много россиян получили квартиры по наследству, очень много людей получили жилье от предприятий еще во времена Советского Союза. По сегодняшним меркам, с учетом галопирующих цен на недвижимость эти люди владеют очень большим капиталом, особенно если квартиры находятся в престижных районах Москвы. Было бы неправильно заставлять этих людей делать выбор: либо платить огромный налог, либо фактически принуждать продавать жилье и переезжать в квартиру худшего качества. Если же пойти по пути компенсации отдельным категориям увеличенных налоговых ставок, то это будет одновременно путем взращивания новой прослойки бюрократии.

Предложенная в рамках обсуждения иная идея -- увязать налогообложение недвижимости с достатком гражданина -- чревата тем, что повлечет за собой необходимость создания разнообразных реестров доходов и прочих персональных баз данных. Это только увеличит государственные расходы. Более перспективным поэтому представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца, а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. Для этого хватило бы той информации о квартировладельцах, которая уже есть у налоговых органов, регистрационных палат и БТИ, в документах которых находят отражения все сделки по отчуждению и приобретению недвижимости. Достаточно просто уточнить реестр квартировладельцев и на основании этих данных вменять повышенный налог собственникам второй, третьей, четвертой квартиры, оставив на минимальном уровне ставку налога для владельцев единственной квартиры, в которой человек проживает.

Что касается того, кто будет оценивать недвижимость для целей налогообложения в каждом конкретном регионе, то это должны быть не отобранные государством уполномоченные оценочные компании, а рыночные операторы. И чем больше их будет на местах, чем свободнее будет вход на рынок, тем лучше. В противном случае это приведет к чудовищному витку коррупции. Невозможно вводить рыночную оценку недвижимости нерыночными методами.

«Взимая налог по специфической ставке, можно было бы установить необлагаемый минимум метража»

Наталья БУРЫКИНА, глава налогового подкомитета бюджетного комитета Госдумы:

-- Идеальный вариант сейчас -- отказаться от адвалорной ставки (от стоимости объекта. -- Ред.). Разумно было бы взимать налог на недвижимость на первом этапе по специфической ставке (то есть в рублях за количество метров. -- Ред.). Специфическая ставка налога на недвижимость позволила бы установить более справедливое налогообложение. При ее использовании легче уменьшить налоговую нагрузку или вообще освободить от налога малоимущие категории граждан. В частности, можно было бы установить необлагаемый минимум метража. А к владельцам второго жилья можно было бы применять повышенные ставки налога.

Для взимания налога по специфической ставке государство обладает всеми необходимыми данными. Мы знаем типы домов, метражи. Таким образом можно было бы дифференцировать ставку в зависимости от типа жилья.

Специфическую ставку налога можно было бы применять в течение довольно длительного переходного периода, например, в течение десяти лет. За это время можно подготовить качественный инструментарий для перехода к взиманию налога на недвижимость в зависимости от ее рыночной цены. Хотя к тому времени такой переход может и не понадобиться.

«Отталкиваться от квадратных метров -- значит проводить псевдоуравниловку»

Олег РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

-- Отталкиваться от квадратных метров при определении базы для налога на недвижимость -- значит проводить псевдоуравниловку, потому что стоимость 30 квадратных метров с видом на Кремль может быть больше стоимости 100 квадратных метров где-нибудь на окраине. Сама же идея унификация налогов выглядит логично. Сейчас собственники платят несколько налогов; объединить их и структурировать для удобства расчетов было бы разумно, но это не должно просто автоматически увеличивать размер отчислений. Кроме того, если ставку налога будут определять местные власти, есть риск, что нововведение в отдельных регионах откроет широкий простор для произвола местных властей, ведь процент ставки налога установлен в достаточно широком диапазоне. Налог должен быть простым, справедливым и посильным. В противном случае единственное, чего можно добиться, -- того, что налогоплательщики уйдут в тень. В таком случае денег больше не соберешь, а негатив останется. Во всем мире государство приобретение недвижимости только поощряет, поскольку данная сфера стимулирует развитие экономики. В России же предлагается вернуться к мерам, по сути своим социалистическим.

«Если человек владеет избыточной недвижимостью, пусть освобождается от нее»

Геннадий СТЕРНИК, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" РЭА им. Г.В. Плеханова:

-- Социальная справедливость идеи расчета налога на недвижимость в том, чтобы состоятельные люди платили больше налогов. Такой подход справедлив именно с точки зрения рыночности. Если вы владеете большим жилищным капиталом, вы должны платить больший налог. Если вы владеете недвижимостью в провинции, то и налог будет пропорционален ее рыночной стоимости и значительно ниже, чем в Москве. В депрессивных регионах, где затраты на сбор налога на имущество физлиц зачастую превышают объем собранного, это позволит мобилизовать хоть какие-то деньги в казну: самые малоимущие будут освобождены от налогов с помощью обычных инструментов -- налоговых вычетов и введения минимальных ставок, а кто-то будет платить по повышенным ставкам, владея коттеджем.

По отношению к квартировладельцам Москвы нововведение также вряд ли нарушит базовые принципы справедливого налогообложения. Если будут введены налоговые вычеты и, допустим, 15--18 квадратных метров на человека не будет облагаться налогом, то для человека, живущего в нормальных условиях, налог не будет значительно отличаться от того, что он платит сейчас. И вряд ли перед этими людьми встанет задача переводить свой «квартирный» капитал в денежную форму. Что касается старушек, в одиночестве живущих на пенсию в огромных трехкомнатных квартирах в центре Москвы и при этом нищенствующих, но в силу менталитета не расстающихся с квартирой, то, может быть, новый налог стимулирует их к тому, чтобы перевести капитал в денежную форму, купить маленькую квартирку, а остальные деньги положить в банк и путешествовать на них по всему свету, как это делают европейские старушки. Ведь одна из причин того, что вводится этот налог -- это вовлечение недвижимости в рыночный оборот. Если человек владеет избыточной недвижимостью с точки зрения своих доходов, пусть освобождается от нее.

Сложности в проведении массовой оценки квартир минимальны. В мегаполисах провести массовую оценку легче, в маленьких городах, где рынок не развит и мало продается квартир, сложнее. Но все решаемо. В свое время было разработано несколько методик оценки. Методика, разработанная порядка десяти лет назад Центром анализа рынка недвижимости и проверенная на практике в ходе эксперимента в Нижнем Новгороде и Твери, оказалась очень сложной и требовала от пользователей специальных математических знаний. Проблема в том, что в каждом регионе и в каждом муниципалитете должны быть найдены специалисты, способные справиться с задачей оценки.

Методика, разработанная по заказу МЭРТ, была гораздо проще. За три дня мы, как ее разработчики, можем обучить человека со средним образованием, как оценивать недвижимость. Хотя эта технология за счет своей простоты позволяла лишь довольно грубо оценить стоимость жилья, погрешность ее оказалась небольшая, всего на уровне 5--7% (хотя МЭРТ допускал погрешность 15%). Но с помощью понижающего коэффициента, который был введен в методику по настоянию МЭРТ, эта погрешность нивелировалась. Методика предусматривала и использование механизма апелляции: если, получив квитанцию из налоговой инспекции на уплату налога, вы сочтете, что рыночная стоимость квартиры завышена, вы имеете право вызвать индивидуального оценщика. Но не факт, что в результате он не насчитает вам стоимость более высокую, чем дала массовая оценка. Обе методики планировалось представить на рассмотрение региональных властей, и выбор оставить за ними. Потому что московские власти вполне могут позволить себе использовать более сложную и точную методику, привлекая более квалифицированных специалистов. А в Ульяновске и Тюмени наверняка не найдут столько специалистов-математиков.

Впоследствии ни одну из методик так и не утвердили на уровне правительства. Формально потому, что отложено принятие закона о налоге на недвижимость. А закон, как говорят в Думе, откладывают до принятия методики. Отчасти причина задержек была в том, что региональные власти не хотели выпускать из рук финансовые потоки, которые с введением налога переместятся в пользу муниципалитетов. В то время как раз разрабатывался закон о местном самоуправлении, и региональному лобби не хотелось отдавать доходные источники. За последние два года отстроили вертикаль власти, муниципалитеты подстроились под регионалов, и вопрос тем самым снят. Политическая воля к принятию закона уже озвучена президентом, и, значит, вскоре решится вопрос и с методикой.

«Налог на недвижимость приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы»

Ирина ХАКАМАДА, президент фонда "Наш выбор":

-- Введение налога на недвижимость, рассчитываемого исходя из рыночных цен, приведет к массовому выселению интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это нормальная история, но я бы ввела его намного позже. В целях справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры, которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры такой спрос. Да, многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы с концами.

Другое дело, что на этой почве начался бизнес -- огромное количество продаж и покупок квартир в центре Москвы связано с тем, что люди там не живут, а перекупают их и перепродают. Но для этих людей новый налог не будет проблемой.

Если власти хотят именно сейчас ввести налог на недвижимость, нужна какая-то другая схема. Например, введение фиксированного налога на недвижимость, определяемого не по рыночной цене.

Нужно отслеживать спекулятивные сделки на рынке недвижимости, они у нас сильно связаны с монополией чиновников на продажу квартир. Часто чиновники ставят под аварийный ремонт хорошие исторические здания, выселяют оттуда людей, а потом продают квартиры. Вначале надо навести порядок в этой сфере. Цена на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге неадекватна, она искусственно раздута и с доходами граждан никак не соотносится. Сейчас люди деньги со всей России везут в Москву и на всякий случай покупают недвижимость. Адекватные цены возможны при прозрачном и конкурентоспособном рынке без вмешательства административного ресурса. Такой рынок удержит цены на уровне, соответствующем доходам граждан.

С помощью налогов не создается здоровая экономика, нужны правила игры. А когда правила игры начинают действовать, они устанавливают справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами. А у нас налоги всегда бегут впереди.

---

В странах бывшего СССР к владельцам квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно. На Украине пока нет налога на недвижимость (власти страны только разрабатывают его концепцию), зато при ее продаже взимается подоходный налог. В Латвии собственники не платят за право владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В большинстве европейских стран, наоборот, давно отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует налог на владение ею. В Нидерландах собственник средней по площади недвижимости в год уплачивает муниципальному бюджету около 300--400 евро, или 0,1% стоимости, но ставка налога может из года в год меняться.

В Чехии налог с квартировладельцев взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной стоимости строения. В Финляндии ежегодный налог на имущество составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не имеет значения. В Англии ставка налога на недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 года на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов -- по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов -- 3%, свыше 500 тыс. фунтов -- от 4%.

Во Франции квартировладелец платит фактически два налога: налог на недвижимость и налог на жилище (правда, налог исчисляется из кадастровой стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник дома в нем живет, он платит оба налога, если нет -- только налог на недвижимость. Таким образом, французская логика противоположна российской: у нас планируется, наоборот, обложить повышенным налогом тех, кто не живет в квартире, владея ею.

В США ставка налога на недвижимость варьируется в разных штатах и городах от 2 до 6% от рыночной стоимости в год. Рыночная стоимость определяется специальными оценщиками, причем сумма налога в зависимости от нужд местных властей меняется фактически ежегодно, а за дом одной и той же стоимости в разных районах страны платят по-разному.

Между США и европейскими странами заключены также соглашения об избежание двойного налогообложения. К примеру, по договору между США и Францией супруги -- нерезиденты покойных американских граждан освобождаются от налогов на наследуемое имущество.

Налог на недвижимое имущество в Японии в отличие от России и многих других стран физические и юридические лица вносят по одной ставке. Обычно это 1,4% стоимости имущества, переоценка которого проводится раз в три года. Одновременно уплачивается еще и налог на проживание в префектуре.

Китай ввел дополнительные налоги на недвижимость, чтобы ограничить спекулятивные инвестиции. Налог по ставке от 1 до 3% вменяется при продаже квартиры, если продавец владел собственностью менее пяти лет.

А, например, в Египте ежегодного налога на жилую недвижимость вообще нет. Налог платят только иностранцы. Налоговые сборы для местных жителей носит обычно разовый целевой характер.