Правительство хочет по-новому расставить акценты в исполнении нацпроекта «Доступное жилье». Поскольку форсированное кредитование на покупку жилья, не поддерживаемое ростом его строительства, приводит пока только к увеличению цен, власти решили спасти положение, агитируя граждан строить себе жилье самостоятельно. Первый вице-премьер Дмитрий Медведев вчера, проводя в Новгороде совещание по нацпроекту, призвал обратить внимание на частные дома, назвав их главным сегментом современного строительства. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже готовы новые стандарты земельной ипотеки, которая, по расчетам чиновников, поможет снизить нагрузку на заемщиков.

Дмитрий Медведев вчера сообщил, что в 2006 году в России было выдано ипотечных кредитов почти на 200 млрд руб. -- вдвое больше, чем запланировано. Он согласился с мнением участников совещания, что учитывать нужно «не только метры, но и людей, которые улучшили жилищные условия». Здесь пока хвастаться нечем -- объем кредитования растет прежде всего за счет увеличения цен на жилье, а не за счет числа заемщиков. Первый вице-премьер выразил озабоченность проблемами кредитования и строительства и пообещал: «Мы будем переходить к продаже земельных участков под личное строительство на торгах, потому что в отличие от других механизмов этот менее коррупционный. Следует использовать не только систему ипотечных кредитов, но и накопительную систему, должен быть сокращен объем согласований, упрощен порядок перевода земель из других категорий под строительство». Г-н Медведев признался: приступив к выполнению нацпроекта «Доступное жилье», власти обнаружили, что проблем в этой сфере гораздо больше, чем представлялось. Особенно досталось монополистам, которых, по словам г-на Медведева, «можно обуздать»: «Отдельные чиновники вместе с предпринимателями сели на землю, на которой сами не строят и никого не пускают. Те, кто уселся на эту землю, должны либо строить, либо уходить с нее».

Г-н Медведев отметил, что сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту составляет 12%, выразив надежду на ее снижение. Правда, крупные игроки рынка ипотеки не обещают быстрого снижения ставки, поскольку она и так находится на уровне среднерыночной или ниже. «Ставка 9,5--11% по валютным кредитам и 11--13% в рублях сегодня отражает реальную экономику ипотеки. Если и будет коррекция, то не более чем на 0,5--1%», -- говорит член правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. По его словам, в экономику ипотеки входят и стоимость ресурсов, и риски банков, и состояние законодательства, а ориентироваться, например, только на ставку рефинансирования Центробанка, которая сейчас составляет 10,5%, было бы неправильно. «Мы снизили процентные ставки по своим ипотечным программам буквально несколько дней назад. Сейчас они у нас одни из самых низких на рынке -- от 10,75% в рублях. Мы готовимся рефинансировать свой ипотечный портфель и после привлечения более дешевых ресурсов от зарубежных инвесторов планируем еще снизить ставки», -- обещает председатель правления Русского ипотечного банка Татьяна Вознесенская.

Ставки АИЖК, традиционного маркетмейкера на рынке ипотеки, уменьшались уже несколько раз: с 18% до 11% годовых. «Снижение ставки до 11% планировалось только в 2007 году, но было сделано уже в октябре 2006 года. Сейчас ЦБ снизил ставку рефинансирования до 10,5%, что, возможно, станет ориентиром для наблюдательного совета АИЖК при определении минимальной ставки ипотечного кредита», -- говорит руководитель департамента внешних коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.

Но процентная ставка, будучи явным показателем состояния рынка, отражает в первую очередь доступность кредита, на доступность жилья влияют и другие факторы. «Главное -- не снижение процентных ставок, а снижение нагрузки на заемщиков. Чем ниже ставки, тем недоступнее сегодня жилье, поскольку даже двукратное увеличение объема строительства не удовлетворит спрос», -- возражает гендиректор ипотечной рефинансирующей компании «Атта-Ипотека» Александр Черняк. Несколько лет назад при ставках по рублевым кредитам в среднем 18% годовых заемщик мог приобрести больше квадратных метров, чем сейчас при средней ставке 12%, отмечает он.

Создав успешно функционирующую систему рефинансирования ипотечных кредитов, правительство ищет подход к решению других проблем в реализации нацпроекта. Так, г-н Медведев вчера фактически призвал россиян селиться в частных домах, а не многоквартирных. В современном строительстве жилья «обязательно должен быть сегмент многоэтажных домов, но главное -- наращивать индивидуальное строительство», -- подчеркнул первый вице-премьер. Он назвал это чуть ли не стратегической задачей. «Если не расселимся по индивидуальным домам, непонятно, что будет происходить на наших территориях, это вопрос сохранения страны», -- цитирует г-на Медведева РИА Новости. Первый вице-премьер признал, что пока частные дома по стоимости больше подходят для обеспеченных граждан. Но поскольку вот-вот обычные квартиры догонят по стоимости частные дома, правительство готовит для нацпроекта запасной аэродром -- земельную ипотеку.

Накануне о готовности начать пилотный проект по земельной ипотеке заявил глава АИЖК Александр Семеняка на встрече с губернатором Новосибирской области Виктором Толоконским. По мнению г-на Семеняки, земельная ипотека позволит «более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку».

Ипотека под залог земли позволит решить жилищные проблемы гражданам, готовым строить свой дом. «Процесс получения ипотечного кредита под залог земли по стандартам АИЖК будет состоять из нескольких этапов», -- рассказала г-жа Ярцева. На начальном этапе, имея только участок земли, можно получить кредит, размер которого определяется по экспертной оценке стоимости этой земли, и направить его на подведение коммуникаций под будущее строение. Следующий этап -- переоценка стоимости участка с подведенными коммуникациями. Переоценив участок, банк увеличивает сумму кредита и выдает заемщику дополнительную сумму. Закончив, например, первый этаж дома, заемщик вновь может обратиться за переоценкой и получить дополнительные деньги. Такой способ кредитования, по мнению специалистов АИЖК, выгоден и банкам, и заемщикам. «Поскольку проценты за пользование кредитом начисляются обычно на остаток невыплаченной задолженности, клиент сможет правильно планировать свои платежи, выбирая небольшими суммами кредит на строительство дома. Банки получают обеспеченный залог, стоимость которого растет пропорционально стоимости кредита, и могут не закладывать повышенные риски недостроя в процентную ставку», -- говорит г-жа Ярцева.

Второй вариант земельной ипотеки разработан для юридических лиц, которые могут иметь большие земельные площади на правах собственности или длительной аренды. Они смогут получить кредит на строительство жилого комплекса под залог рыночной стоимости земель.

«Продуктов по земельной ипотеке на рынке практически нет, поэтому предложение будет очень интересным, но вряд ли сейчас может стать массовым», -- отмечает г-н Жигунов. У Городского ипотечного банка была кредитная программа под залог земельных участков со ставками 13--14% в валюте. По словам г-на Жигунова, минус предлагаемой АИЖК схемы в том, что в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную. Кроме того, могут возникнуть проблемы со страхованием строящегося дома (страховать земельные участки не требуется) -- компании не страхуют объект без крыши. «И, наконец, предметом залога для частных лиц могут быть только участки под индивидуальное жилищное строительство. Таких пока немного, хотя их число растет», -- говорит г-н Жигунов.

АИЖК уже подготовило стандарты на земельную ипотеку со ставками, приближенными по своим показателям к ныне действующим ставкам по другим стандартам агентства. В эксперименте изъявили желание участвовать около 20 российских регионов. Свои намерения уже подтвердили Нижегородская и Новосибирская области, где земельная ипотека может заработать уже в этом году.