Первые осенние результаты, зафиксированные на московском рынке недвижимости, подтвердили предположения многих экспертов. После незначительного летнего снижения ставок и коррекции в переоцененных сегментах рынка цены на жилье вновь стали расти. Практически все риэлторские компании зафиксировали увеличение спроса. Зато соответствующего ему роста предложения не произошло. Скорее наоборот.

Медленно,но верно

Начало осени сделало более очевидной не слишком явную летом тенденцию постепенного роста цен на московские новостройки, которая распространяется на все классы жилья. По данным аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», с начала года прирост составил 8,4%. В свою очередь специалисты компании «Новая площадь» отмечают, что в сентябре наиболее динамичными были изменения в сегменте эконом-класса. Еженедельные изменения средней цены квадратного метра на объекты недвижимости в данном сегменте варьировались от 0 до 1,5%. Таким образом, спустя месяц средняя цена на квартиры эконом-класса возросла на 2,5%, тогда как на объекты бизнес-класса -- на 1,5%, а на квартиры с низкими потребительскими свойствами -- на 0,8%.

Не все компании располагают схожими данными. По словам директора департамента городской недвижимости Vesco Realty Ланы Волохиной, рост стоимости квартир был зафиксирован на незначительном уровне. С начала осени в сегменте эконом-класса цены увеличились примерно на 0,2--0,3%, таким образом, прирост составил порядка 10--13 долл. за квадратный метр. В сегменте городской недвижимости бизнес- и элит-класса рост стоимости также зафиксирован на уровне 0,3%, средний прирост составил 25--30 долл. за квадратный метр.

На рынке вторичного жилья также заметна активизация. Правда, признаки этой тенденции появились еще в июле, когда предложение сократилось на 8%, а цены выросли на 1%. После чего тенденция стала только крепчать. «По итогам сентября средняя цена предложения столичных квартир увеличилась на 1,05% и составила 4920 долл. за кв. м. С начала года (относительно декабря 2006 года) уровень средних цен повысился на 1,9%», -- отмечает директор Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков.

Что касается объема предложения, то здесь аналитики рынка расходятся во мнениях. По данным многих экспертов, значительных изменений с наступлением осени не произошло. «Во многом данная тенденция обусловлена запретом на точечное строительство, в связи с чем наблюдалось сокращение объемов строительства и, как следствие, число предложений осталось неизменным. Таким образом, уход с рынка одних объектов компенсируется появлением новых», -- комментирует Лана Волохина из Vesco Realty.

Аналитические данные консалтинговой компании «Инком» говорят о другом. Согласно еженедельному исследованию компании за период с 8 по 14 октября, общий объем предложения квартир в Москве продолжал сокращаться чуть более высокими по сравнению с прошлой неделей темпами (-2,4% за неделю против -1,3%). В компании предполагают, что продолжающееся уменьшение объемов предложения в Москве может быть связано с растущим уровнем спроса.

Согласно данным компании «Инком», на сегодняшний день наибольшее число объектов к продаже предлагается в ЦАО, ЗАО, ЮЗАО. На долю менее престижных и «дешевых» районов, в числе которых ВАО, ЮВАО и Зеленоград, приходится около четверти всех предложений. Наибольшее количество предложений приходится на качественное жилье (элитные, монолитные, сталинские, кирпичные с большой кухней, современные панельные дома). В свою очередь удельный вес жилья невысокого качества (пятиэтажки и типовая панель) составляет около трети всех предложений, при этом наибольшее снижение объемов отмечено в сегменте пятиэтажных «хрущевок».

Спрос подрос

Некоторые специалисты убеждены, что рост цен спровоцирован сезонным повышением спроса. Этого мнения придерживаются аналитики компании «Новая площадь». «Основным «локомотивом» роста цен в Москве являются объекты бизнес-класса, которые в течение всего времени коррекции цен в наиболее массовом сегменте (эконом-классе) продолжали увеличиваться в цене», -- отмечают представители компании «Новая площадь».

Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин также считает, что с начала осени на московском рынке недвижимости наблюдается увеличение спроса на квартиры всех классов. «Такому явлению поспособствовало «возвращение» на рынок потенциальных покупателей, которые отложили покупку квартиры в начале 2007 года в ожидании коррекции цен на объекты недвижимости. Кроме того, информация о сложностях с ликвидностью на финансовым рынке и слухи о грядущем повышении процентных ставок на ипотечные кредиты косвенно влияют на количество проданных квартир. Покупатели, желающие приобрести недвижимость с помощью ипотеки, ускорили процесс выбора квартиры и подачи документов в банки, чтобы иметь возможность совершить сделку по существующим на данный момент условиям», -- говорит г-н Лушкин.

Об увеличении активности покупателей говорит и Лана Волохина, правда, при этом замечает, что на увеличение объема продаж данная тенденция практически не повлияла, в то время как в значительной степени увеличилось количество показов квартир. «Кроме того, начало осени на вторичном рынке отмечено значительным ростом объема альтернативных сделок, данная тенденция затронула в первую очередь сегменты доступного жилья. Пока рано говорить, что ожидания по увеличению цен на жилье с наступлением осени оправдались, так как зафиксированные ценовые коррекции пока незначительны и во многом были обусловлены окончанием сезона отпусков, а также удорожанием себестоимости жилья в новостройках, которое влекло за собой рост цен в других сегментах. Кроме того, на изменение ценовой динамики в сторону незначительного повышения оказала влияние тенденция сокращения объемов строительства», -- говорит она.

Есть и другие точки зрения. Специалисты аналитического интернет-портала IRN.RU, публикующие еженедельные индексы рынка недвижимости, убеждены, что рост ценовых показателей на рынке столицы пропорционален ослаблению доллара. И пока американская валюта продолжает терять свои позиции, повышение долларовых цен на московскую недвижимость, скорее всего, сохранится.

Предварительные итоги - 2007

Прогнозы других аналитиков рынка более оптимистичны. «В ближайшие два месяца рынок городской недвижимости будет стабилен, и значительных изменений не предвидится. Цены будут по-прежнему демонстрировать плавный рост на уровне от 0,8 до1,5% в месяц. В то же время как в конце декабря можно ожидать увеличения покупательской активности, количество заявок возрастет. Спрос может превысить предложение, тем самым провоцируя увеличение цен на жилую недвижимость примерно на 2--4%», -- отмечает Лана Волохина.

В компании «Новая площадь» также прогнозируют дальнейший рост цен: «Его запас у объектов эконом-класса составляет как минимум 3% и 1% для квартир с низкими потребительскими свойствами. Годовой рост цен на жилье бизнес-класса, вероятнее всего, уложится в «стандартные» 10--12%. Уже сегодня по отношению к началу года средняя цена на квартиры бизнес-класса возросла на 7%».

Что касается вторичного рынка жилья, то с ростом деловой активности участников рынка ожидается дальнейшее увеличение уровня спроса и положительная динамика цен -- до +2% в месяц. Таким образом, по итогам года (с декабря прошлого года по декабрь нынешнего) рост цен может составить здесь порядка 10%.

---

Цены на квартиры в Москве

	22.10.07	15.10.07
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3728	0,5%
Типовая панель (9--14 этажей, типовые площади)	3827	0,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	4062	0,3%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	4095	0,4%
«Сталинки» и типовой кирпич (6--11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)	4926	0,7%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	4609	0,2%
Все панельные и блочные дома	3872	0,6%
Все монолитные и кирпичные дома	4543	0,4%

Источник www.irn.ru