По страховой статистике, в столице ежегодно совершается 80 тыс. сделок купли-продажи жилья, из них 50 тыс. -- на вторичном рынке. 2% таких сделок, то есть операции с 1000 квартир, в дальнейшем расторгаются. Защитить свою квартиру поможет «страхование потери имущества в результате утраты права собственности», или, проще говоря, страхование титула.

Проверяем историю

Перед покупкой квартиры на вторичном рынке надо максимально изучить ее прошлое. Проблематично проследить юридическую «чистоту» квартиры, если по ней совершалось более двух сделок. Риск покупки «нехорошей» квартиры увеличивается, если она была получена в результате наследства по завещанию, договора ренты, дарения, если в отношении данной квартиры уже были судебные разбирательства, а также если есть решение суда об ограничении или лишении дееспособности кого-нибудь из предыдущих владельцев недвижимости.

Смысл титульного страхования в том, что в ситуации, когда право собственности на приобретенную квартиру признано судом недействительным, страховая компания возместит добросовестному приобретателю ее стоимость (по крайней мере в размере страховой суммы).

Титульное страхование востребовано не только теми, кто изначально знает про «темные пятна» в истории своей нынешней или будущей квартиры, но и теми, кто просто хочет обезопасить себя ото всех возможных судебных неприятностей, даже если явно ничего этого не предполагает. «Процедура оформления договора страхования в этом случае следующая: страхователь предоставляет комплект документов по юридической истории квартиры (приобретенной или приобретаемой), желательно последние правоустанавливающие документы предоставить в оригинале или первой копии, затем заполняется заявление-анкета, страховщик проводит андеррайтинг риска, и в случае положительного решения о страховании оформляется договор страхования и страхователь оплачивает премию», -- поясняет Сергей Иванов, директор департамента по работе с финансовыми партнерами СК «Оранта».

Экспертиза документов осуществляется страховой компанией, хотя в особо сложных случаях целесообразно привлечение специальных экспертных организаций.

Если в процессе экспертизы выясняются неблагоприятные обстоятельства, увеличивающие риск утраты права собственности (например, за последние несколько лет квартира продавалась два раза, и полный пакет документов по каждой сделке собрать невозможно), то страховщик может отказаться от страхования или применить более высокий тариф. «В принципе такая процедура может проводиться банком, прежде чем будет принято решение о выдаче кредита. Если квартира прошла банковскую проверку, то процедура рассмотрения документов в страховой компании существенно облегчается», -- говорит Евгений Кабан, директор департамента страхования имущества и ответственности ЗАО «РК-гарант».

Но не только вторичный рынок бывает небезопасен при покупке жилья по ипотечной схеме. На первичном рынке может сложиться ситуация, когда одна и та же квартира продана разным приобретателям. Правда, этот риск относится не к титульным, а к финансовым, поскольку случиться такое может только на этапе участия в долевом строительстве. В таком случае все участники процесса -- строители, риэлторы, страховщики и банкиры -- как правило, тесно сотрудничают, поэтому риск для добросовестного приобретателя сведен к минимуму.

Тарифная сетка

При страховании титула страховая сумма обычно равна рыночной стоимости недвижимого имущества, а договор купли-продажи оформляется по инвентаризационной стоимости. «Тариф гораздо выше, чем при страховании права собственности в ипотечном «пакете»: от 0,4 до 1,5%. Связано это с тем, что титульное страхование в ипотеке -- это принудительная мера, навязанная заемщику банком-кредитором», -- говорит Сергей Иванов. По его словам, «при рыночном страховании права собственности возникает своеобразная антиселекция: те, кто уверен в истории своей квартиры, не захотят приобретать полис титульного страхования, к тому же подобную защиту в виде гарантий дают риэлторские агентства». Если же человек сомневается в законности перехода права собственности или не уверен в том, что его квартира не станет предметом судебных разбирательств, а поводом для таких мыслей является наличие в истории «темных пятен», то он звонит в страховую компанию. «Страховщику же невыгодно принимать на страхование квартиру с изначально известными опасностями в истории права собственности. Аналогия напрашивается такая: зачем страховать от пожара квартиру, в одном из помещений которой горит костер?» -- замечает Иванов.

Сроки, на которые заключаются договоры страхования титула, варьируются от полугода до десяти лет. Наиболее рационально заключить договор титульного страхования сроком на десять лет, поскольку именно в течение этого срока с момента приобретения жилья можно подать иск и оспорить право собственности.

Правда, здесь тоже есть свои нюансы. Сегодня принятый срок исковой давности по расторжению сделок купли-продажи -- три года, и 10 лет -- для подачи виндикационных исков. Но тогда почему банки настаивают на том, чтобы титул страховался на протяжении всего действия кредитного договора? То есть и 15, и 25 лет. Как объясняют юристы, срок давности для виндикационных исков исчисляется не с момента совершения сделки, а с того момента, как истец узнал о нарушении своих прав.

На риэлтора надейся...

Распространено мнение, что страхование ответственности риэлтора в полном объеме обеспечивает защиту не только его интересов, но и имущественных интересов клиента. Но здесь много оговорок. При отсутствии закона о риэлторской деятельности сложно определить степень ответственности и, следовательно, в полной мере защитить интересы как риэлтора, так и клиента. Кроме того, для того чтобы пострадавший в результате ошибки риэлтора получил возмещение, ему придется самому обращаться в суд с исковым заявлением. А суд неизбежно влечет за собой издержки, потерю времени и, конечно, нервы.

Если решением суда будет признано причинение вреда в результате непреднамеренной ошибки риэлтора, то возмещение будет выплачено, но только в пределах лимита ответственности, т.е. суммы, на которую она застрахована. В случае когда все формальные действия при заключении сделки риэлтором были соблюдены, ответственность риэлтора не наступает, даже если в дальнейшем решением суда сделка будет признана недействительной.

Страхование ответственности риэлтора не является обязательным, поэтому и условия страхования, в том числе и размер лимита ответственности, риэлторская компания выбирает сама. В большинстве случаев риэлторы относятся к этому виду страхования как к имиджевому и выбирают незначительные лимиты ответственности.

Риэлторские компании практикуют и другие схемы защиты прав клиентов. Они вводят систему собственных гарантий по сделкам вторичного рынка, согласно которой право получения гарантийного полиса дается клиенту, заключившему дополнительное соглашение. Фактически заключение соглашения означает, что клиент может рассчитывать на гарантии только в случае оплаты максимально полного пакета услуг агентства. На практике это выливается в дополнительные проценты от суммы сделки и время, требуемое на проверку квартиры. Условие выплаты возмещения -- лишение собственника права на приобретенную квартиру по решению суда. При этом риэлторы могут выбирать форму возмещения: деньги или подбор аналогичного жилья. Понятно, что прийти к общему с риэлтором знаменателю весьма непросто, ведь квартира -- это не только квадратные метры, но и этаж, расстояние от подъезда до парковки, а для особо требовательных -- и вид из окна.