Конкуренция между проектами на рынке коммерческой недвижимости будет усиливаться с ростом самого рынка. Несложно предположить, что в этих условиях «шаблонные» форматы будут отодвигаться на второй план. Один из наиболее перспективных профилей -- крупноформатные многофункциональные комплексы.

По сути, этот сложный капиталоемкий формат нельзя строго отнести к объектам ни коммерческой, ни к жилой недвижимости. Представляя собой «город в городе», эти центры, с одной стороны, позволяют инвесторам диверсифицировать риски, с другой -- использовать полезную площадь по максимуму.

На Западе концепция универсальных центров, в которых можно жить, работать, отдыхать, а также заниматься фитнесом и шопингом, существует довольно давно, а подобные комплексы стали активно строиться в конце 1980-х. Разработчики концепции руководствовались идеей экономии ресурсов, например электроэнергии и земли. Для самих же арендаторов площадей в таких комплексах важным фактором стала экономия времени и расходов на транспорт -- ведь для того, чтобы попасть в офис или в спортклуб, достаточно нажать нужную кнопку в лифте. К тому же такие центры, как правило, оборудуются энерго- и водосберегающими системами, так что их обитателям удалось бы сэкономить и на этих расходах.

От простого к сложному

Для России же идея современных универсальных комплексов сравнительно нова. Так, к примеру, один из ярких образцов крупноформатных комплексов -- это «Город столиц», расположенный на первой линии застройки комплекса «Москва-Сити». Сотрудники бизнес-центра и жильцы получат возможность пользоваться всей инфраструктурой комплекса «Москва-Сити» -- торговыми галереями, фитнес-центром, ресторанами, службами room-service и т.д.

И все же у универсального комплекса есть основная профилирующая функция, по отношению к которой все остальные являются сателлитными. При этом основная сложность проектирования состоит в том, чтобы разные функции мирно сосуществовали друг с другом. Условно все универсальные комплексы можно разделить на несколько типов: офисно-торговые центры, торгово-офисные, гостинично-торговые, торгово-развлекательные. В некоторых случаях четкие границы провести невозможно.

Офисно-торговый формат, пожалуй, наименее сложный с точки зрения количества функций. Профилирующая функция здесь именно офисная. По сути, это бизнес-центры классов «А» и «В», на первых этажах которых вместо зоны рецепции устроены магазины, бутики и рестораны.

В торгово-офисном центре главная функция соответственно торговая, а офисная -- сателлитная. В последнее время этот тип зданий активно осваивает и развлекательные функции -- в проект закладывается и фитнес-центр, спортивные развлечения (картинг, боулинг, тир), а также кинотеатр. Как правило, торговые центры занимают первые три этажа, а под развлечения, спорт и работу отдают верхние уровни. Такая модель вполне оправданна с экономической точки зрения: границей покупательской активности считается именно третий этаж. Так, известно, что КПД первого этажа равняется почти 100%, второй этаж срабатывает на 50%, а вот третий -- только на 25%. Развлекательные функции обычно поднимаются на четвертые и пятые уровни. Таким нехитрым способом вторым и третьим этажам обеспечиваются постоянные потоки посетителей. Вообще расширение количества предоставляемых услуг торговыми центрами -- одна из выраженных тенденций. Бонусы от соседства получает и развлекательный центр, и магазины, и этот вариант можно признать наиболее удачным. Особенно привлекательными считаются многозальные кинотеатры, обеспечивающие стабильный поток семейных посетителей. Собственники даже готовы мириться с невысокой стоимостью аренды помещений под кинозал, памятуя о привлекательности кинотеатра для потенциальных покупателей торгового центра, готовых потратить несколько часов на отдых и шопинг.

Подобный вид досуга -- совмещение шопинга и отдыха -- у нас пока только набирает популярность. До недавнего времени эти две формы потребительского поведения у нас были четко разграничены. Однако на Западе это общепринятая традиция, и по всем признакам у нас она отлично приживается. Еще одно отличие между российским и западным потребительским менталитетом -- в Европе, например, спортивные центры уже давно сами по себе служат «целевыми якорями», привлекающими посетителей. То есть они приезжают для того, чтобы заняться фитнесом или поиграть в боулинг. Возможность пройтись по магазинам для них все-таки вторична.

Три в одном

Сочетать офисную и торговую функции сравнительно несложно. С точки зрения как проектирования, так и эксплуатации. Куда сложнее комбинация «торговля + офисы + гостиница». Дело в том, что гостиничное дело само по себе довольно сложно и дорого с точки зрения реализации и управления. Оно требует дополнительных площадей для размещения вспомогательных помещений -- прачечной, химчистки, менеджмента, room-service и др. Для управления гостиничными и офисными площадями понадобятся профессионалы с узкой специализацией, стоимость которых на рынке труда весьма высока. Да и сочетание гостиницы, торгового центра и офисов довольно трудно назвать нейтральным: гостинице будут мешать посетители торговых центров и офисные служащие. А соседство с кафе, ресторанами и супермаркетами будет лишать гостиницу законного куска хлеба -- гостю гораздо выгоднее спуститься в супермаркет за бутылкой пива, чем заказывать ее в номер.

В качестве удачного примера можно привести Taleon Club в Петербурге. По словам Романа Евстратова, консультанта департамента коммерческой недвижимости Colliers в Санкт-Петербурге, этот проект можно считать образцом того, как на ограниченном участке земли с эксклюзивным местоположением в историческом центре удается создать по-настоящему многофункциональный комплекс. Уже сейчас «Талион» вмещает роскошный «Елисеев Палас Отель» на 29 номеров, казино, деловой центр, оздоровительный центр с бассейном и салоном красоты. В результате реконструкции произойдет объединение объектов, выходящих фасадами на Невский проспект, набережную Мойки и Большую Морскую улицу, в единый комплекс. Отель будет расширен до 90 номеров, расположенных на верхних трех этажах. Внешний контур первого и второго этажа комплекса займет галерея бутиков высокой моды. Помещения, не имеющие привлекательных видовых характеристик, предусматривают размещение функциональных зон, для которых этот фактор не имеет решающего значения. Так, внутренний контур нижних этажей будет использован под офисы; в центральной и атриумной зоне комплекса разместится фитнес-центр, салон красоты, крытый 25-метровый бассейн и киноконцертный зал.

Четыре на одного

Вообще формат «торговля + развлекательный центр + офис + жилая зона» можно назвать и наиболее сложным, и наиболее универсальным. Это оптимальный вариант для объекта, построенного на небольшом земельном участке в центральной части города на пересечении нескольких транспортных путей. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.

Однако сложность заключается не в только в технических деталях. Создание социальной однородности целевых групп, которые будут жить, работать и тратить деньги в таких центрах, -- вот задача собственников, ведь однородный социальный состав можно назвать ключевым фактором успеха проекта. Такие объекты позиционируются как элитная недвижимость, а смешение групп нарушит имидж объекта. Как можно добиться однородности? Во-первых, в торговой зоне нельзя открывать магазины эконом-класса. Во-вторых, класс отеля должен соответствовать пяти звездам. Подобные центры -- подходящее место для так называемых «отелей-бутиков», имеющих ярко выраженную концепцию, небольшое количество номеров и звездное международное имя в списке дизайнеров, работавших над интерьером. Уровень арендаторов офисных помещений тоже должен быть достаточно высок -- вполне возможно, что кому-то из потенциальных арендаторов придется и отказать, тем более что спрос сегодня превышает предложение.

Дьявол в деталях

Удачная и грамотная концепция -- самое важное в создании современного многофункционального центра. Ключевым параметром являются характеристики земельного участка -- расположение и площадь. Зонирование, логистика потребительских и служебных потоков, характеристики социального состава -- все это способно радикально влиять на конечный результат.

Однако если концепция тщательно продумана и с расположением многофункционального центра тоже повезло, в итоге должен получиться объект с высокой инвестиционной привлекательностью -- ведь риски уменьшатся за счет вложения средств в разные объекты недвижимости, сосредоточенные в одном месте.