Рынок ипотечного кредитования, в который российские власти долгие годы безуспешно пытались вдохнуть жизнь, в 2004 году наконец действительно заработал. Очевидно, что дело не только в статусе «национального проекта», который ипотека получила из уст президента страны Владимира Путина, и не только законодательной базе, которую правительство и парламент сформировали за несколько месяцев. Главное, что эти действия властей попали на восприимчивую почву: жители страны в 2004 году оказались экономически готовы брать ипотечные кредиты, а банки -- выдавать их. Если за прошлый год было заключено 56,3 тыс. ипотечных сделок, то в этом году ожидается уже более 115 тыс. Удвоение налицо.

Однако даже эти темпы не гарантируют выполнения цели, которую продекларировал Владимир Путин, -- сделать ипотеку массовой, а значит, доступной большинству граждан страны. Ведь к тому моменту, когда российский ВВП должен достичь пресловутого удвоения, число ипотечных кредитов по планам правительства должно увеличиться по сравнению с прошлым годом в 20 раз -- до 1 млн кредитов в 2010 году! Очевидно, что эту задачу невозможно решить административными методами, как невозможно диктовать банкам и гражданам стиль их экономического поведения. Очевидно и то, что государство не может довольствоваться достигнутым и самоустраниться от развития ипотеки: этот механизм способствует решению важнейшей социальной проблемы -- жилищной. А любая социальная проблема в конечном итоге конвертируется на выборах в голоса «за» или «против». Поэтому задача властей -- создать такие экономические условия, которые стимулировали бы спрос простых людей на ипотечные кредиты. Предложение кредитов со стороны банков, по-видимому, в этом случае не заставит себя ждать.

«Время банков» предложило участникам рынка обсудить, в каких условиях сегодня развивается ипотечный бизнес.

Стартовой площадкой для активного развития ипотеки стали два условия -- установление правил игры на рынке в виде принятия пакета новых законов и повышение благосостояния граждан. Очевидно, что теперь, когда правила сформированы, дальнейшее развитие рынка будет зависеть именно от динамики второго фактора.

«Принятие пакета законопроектов создает необходимые предпосылки для развития массовых программ ипотечного кредитования с точки зрения создания необходимого правового поля, поскольку указанные изменения в законодательстве направлены как на снятие существовавших правовых коллизий, так и на создание необходимых рамочных условий функционирования рынка, критичных для всех его участников -- заемщиков, продавцов недвижимости и банков, -- говорит начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова. -- В то же время очевидным является то, что одним из основных препятствий для развития массовых рыночных ипотечных программ является низкий уровень доходов населения страны, а также низкий уровень прозрачности этих доходов. К сожалению, решение данной проблемы не может ограничиваться исключительно принятием поправок к действующему законодательству, а является достаточно долгосрочным процессом, напрямую зависящим от стабилизации и улучшения общеэкономической ситуации в стране, что напрямую влияет на уровень жизни и платежеспособность населения».

Другая сторона «экономической готовности» общества к развитию ипотеки -- возможности банков. «Принятый Госдумой «ипотечный» пакет законов прежде всего устранил все несоответствия законодательства, а также упразднил процедуру оформления кредита. Но на сегодняшний день у «массовой» ипотеки остается одна большая проблема -- проблема привлечения банком «длинных» низкопроцентных денег. Одним из законодательных инструментов, призванных решить данную проблему российских банков, стало принятие изменений в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», однако это только первый шаг к формированию рынка вторичных ценных бумаг и, как следствие, массовое развитие ипотеки», -- подчеркивает заместитель председателя правления банка «Союз» Екатерина Демыгина.

Гибкость навстречу клиенту

Конкурентная борьба за ипотечного клиента уже дает о себе знать. На этом рынке действуют Внешторгбанк, Росбанк, Импэксбанк. Из крупнейших банков разве что МДМ-банк еще не признал ипотеку приоритетным направлением розницы. А Международный московский банк в конце мая объявил новые условия предоставления кредитов, которые, по словам его менеджеров, «лучше рынка». ММБ практически по всем пунктам, которые влияют на выбор человеком банка-кредитора, пошел навстречу клиентам. Представляя новую ипотечную программу, начальник управления маркетинга и развития розничных банковских услуг ММБ Сергей Тропин заявил: «У каждого клиента свои критерии «доступности кредита». Для человека с хорошей зарплатой, но без накоплений важен размер первоначального взноса. Для обладателя значительной суммы, полученной по наследству или от продажи другой собственности, но с относительно небольшой зарплатой важен необременительный размер ежемесячных платежей. Конечно, в идеале клиенты хотели бы, чтобы и первый взнос, и ежемесячные платежи были невелики. Но такое сочетание ведет к заметному увеличению риска для банка. Мы нашли компромиссный вариант для решения этой проблемы. Допустим, клиент готов взять кредит по нашей новой -- весьма привлекательной -- процентной ставке 9,9% годовых, но такая ставка возможна, только если клиент сразу внесет 20% стоимости квартиры, а у него на руках лишь половина этой суммы. В этом случае мы предлагаем выход: клиент вносит 10% стоимости квартиры и получает кредит, но при условии, что первые полтора года он будет платить чуть больше -- исходя из ставки 11,9%, а по прошествии полутора лет ставка будет снижена до оговоренных 9,9%. Вариант с 10-процентным первым взносом мы предлагаем в рамках специальной программы, действующей до 1 сентября 2005 года. Все остальные варианты вводятся как стандартная ипотечная программа с открытым сроком действия».

Вице-президент банка «Московский капитал» Алексей Коекин подчеркивает, что в интересах клиента -- гибкость банковского предложения. «Наиболее оптимальные параметры ипотечного кредита как для банка, так и для клиента -- это ставка от 8 до 12% годовых в рублях, срок от 3 до 15 лет. Такой большой диапазон сроков кредита обусловлен сложившейся ситуацией в обществе, когда с каждым годом уровень благосостояния населения значительно растет. Клиент вступает в ипотеку на одних условиях (например, оформив кредит на 10 лет), а выходит на других (заранее погасив задолженность за 3--4 года). Именно поэтому, я считаю, банки должны предложить клиенту как можно больше вариантов сроков ипотечного кредитования», -- считает г-н Коекин.

Ставка снизится, но не скоро

Екатерина Демыгина из банка «Союз» отмечает, что прогнозировать динамику параметров ипотечного кредита преждевременно. «На сегодняшний день оптимальные параметры кредита таковы: на срок 10 лет, процентная ставка 11--12% годовых в валюте (Москва более приспособлена к валютному кредитованию жилья) и суммой кредита, при которой ежемесячный платеж по кредиту не превышает половины зарплаты заемщика, -- говорит она. -- Прогнозы на изменение данных параметров преждевременны, так как наиболее значимая величина ипотечного кредита для заемщика -- процентная ставка -- напрямую зависит от жизнедеятельности, доступности и достаточно низкой стоимости привлеченных ресурсов, что опять-таки приводит нас к размышлениям о том, какие факторы могут и должны стимулировать «массовую» ипотеку».

Несмотря на то что для банков идет пока период инвестиций в ипотечный бизнес, стоимость привлеченных ими ресурсов остается фактором, определяющим параметры кредитного предложения. «На мой взгляд, на практике не существует какого-то универсального ответа на вопрос о критериях рентабельности ипотечного бизнеса банка, поскольку как при принятии решения о запуске продукта, так и при организации и тиражировании бизнес-процесса на итоговый результат влияет совокупность факторов, находящихся в тесной взаимосвязи друг с другом. Например, одним из основных вопросов, который возникает у банка, рассматривающего возможность выхода на рынок ипотечного кредитования, является вопрос фондирования операций, решение которого является достаточно индивидуальным с точки зрения ценообразования, -- говорит Мария Серова из Внешторгбанка. -- С моей точки зрения, ипотечные кредитные продукты Внешторгбанка, предлагаемые по фиксированным процентным ставкам от 10,5% в долларах и от 15% в рублях на срок до 20 лет, соответствуют реалиям рынка как с точки зрения конкурентоспособного предложения для клиента, так и с точки банковской инфраструктуры, влияющей на установление ставки. Что касается перспектив изменения данных ценовых условий в ближайшие 3--5 лет, то на постепенное снижение процентных ставок и упрощение кредитных процедур в целом будут влиять сразу несколько факторов -- это и развитие нового инструмента фондирования - рефинансирования -- и становление и эффективное функционирование кредитных бюро, создание прецедентов по обращению взыскания на заложенное имущество».

А Алексей Коекин из «Московского капитала» полагает, что ставка по ипотечным кредитам в первую очередь будет зависеть от ставки рефинансирования ЦБ: «Ставка рефинансирования очень четко коррелирует с уровнем инфляции. К 2006 году можно ожидать, что ставка снизится до 11--12%. Соответственно, ипотечные кредиты будут дешевле на 1--2%».

"Национальному проекту" нужна и господдержка

Дискуссия о том, в какой мере государство должно продолжать поддержку развития ипотеки, ведется в правительстве в весьма острой форме. До сих пор, как известно, эта поддержка помимо политического аспекта имела и финансовый: правительство создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое выкупает ипотечные кредиты у банков, привлекая для этого средства на финансовом рынке под госгарантии.

Одна точка зрения (ее придерживаются в Министерстве финансов) состоит в том, что рынок за последнее время развился настолько, что поддерживать его рефинансированием больше не нужно. Кроме того, в Минфине указывают на то, что госгарантии для АИЖК негативно отражаются на бюджете. Другая сторона (Минэкономразвития) полагает, что практику рефинансирования необходимо продолжить: банковский сектор пока не может брать на себя риск долгосрочного кредитования, и часть этого риска должно принять на себя государство. Поэтому МЭРТ подготовило концепцию единой системы рефинансирования ипотечного кредитования, которая предусматривает сохранение госгарантий по обязательствам АИЖК до 2010 года.

Владимир Путин поручил премьер-министру Михаилу Фрадкову в 1 июля «рассмотреть и утвердить» эту концепцию, определить форму и параметры господдержки АИЖК до 2010 года и «разработать предложения, направленные на снижение первоначального взноса и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам». Концепцию предполагается рассмотреть на одном из ближайших заседаний кабинета министров. И спор между ведомствами, вероятно, продолжится.

Рефинансирование -- источник "длинных" денег

Банкиры согласны с тем, что возможность рефинансирования -- ключ к массовой ипотеке. «Чтобы ипотека стала массовой, в стране не созданы экономические условия, без которых невозможно увеличение объемов кредитования. В настоящее время большинство банков предоставляют кредиты из собственных средств, которые оборачиваются длительное время (в связи с тем, что ипотечные кредиты выдаются, как правило, на срок не менее 10 лет), и абсолютно естественно, что подобная ситуация не может продолжаться долго, так как в один прекрасный момент средства просто иссякнут. Многие банки пытаются рефинансировать ипотечные кредиты на Западе, при этом данное рефинансирование не настолько дешево, как принято считать. И опять-таки возникает проблема своевременности поступления денежных средств, так как период оценки подготовки и продажи портфеля невозможно строго регламентировать по времени», -- считает Екатерина Демыгина из банка «Союз».

«Возможность рефинансирования и секьюритизации ипотечных портфелей, безусловно, является одним из ключевым факторов развития массовой системы ипотечного кредитования, поскольку существенно снижает барьеры входа на рынок, а также создает источник долгосрочных ресурсов для развития ипотечных программ на внутреннем рынке, -- утверждает начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова. -- Поэтому очевидно, что потенциальные участники рынка, ограниченные в своих планах выйти на рынок именно наличием проблем с привлечением долгосрочных пассивов, однозначно заинтересованы в данной услуге».