На недвижимости снова можно заработать. Впервые более чем за год цены на жилье в Москве выросли достаточно для того, чтобы вложения в недвижимость себя оправдали. Что это -- частный случай или новая тенденция, -- можно будет судить не раньше осени. Однако некоторые выводы эксперты делают уже сейчас.

Май, возможно, стал поворотным пунктом в динамике цен на недвижимость в столице. Если до этого стоимость квадратного метра менялась крайне незначительно, в пределах статистической погрешности, то в последний месяц весны ситуация изменилась. Цены на жилье выросли, по разным оценкам, на 1,2--2%, что превышает как уровень инфляции, так и доходы по депозитам. А это значит, что вложения в недвижимость снова стали выгодными, хотя, конечно, до темпов роста 2000--2004 годов ценам пока далеко.

Интересно, что увеличение темпов роста цен произошло в «несезонный» май, традиционно считавшийся одним из самых вялых с точки зрения продаж месяцем. Когда год назад в мае цены остановились, поначалу многие объясняли это фактором сезонности. Однако цены замерли надолго, и по сути какие-то значимые изменения начали происходить только этой весной. «Станет ли нынешний рост тенденцией, судить пока рано, -- утверждает Петр Шкода, заместитель директора агентства недвижимости «Светлый град», -- но то, что это произошло в период спада деловой активности, говорит в пользу долгосрочной перспективы подорожания квартир». Причем начало мая из-за многочисленных праздников вообще выпадает из делового периода. «Май у риэлторов считается прохладным месяцем, -- поясняет руководитель отдела маркетинга корпорации «Квартира.Ру» Юрий Кочетков. -- Активность клиентов снижается, объем сделок падает. И все-таки в нынешнем 2005 году с маем что-то случилось. Конечно, активизация рынка в первом полугодии и так была заметна, но май побил все рекорды. По отдельным типам квартир рост цен составил более 2%, а по прочим не опустился ниже 1,5%. И теперь можно смело сказать: цены выросли».

Согласны с этим мнением и аналитики рынка недвижимости. «Анализ показывает, что средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья увеличилась на 1% и составила 2062 долл. за кв. м», -- замечает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов. Более того, в первую неделю июня ситуация не изменилась. «Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости продолжают постепенно повышаться, -- говорит руководитель аналитического центра рынка недвижимости ИРН Олег Репченко. -- По нашим данным, за первую неделю июня индекс стоимости жилья вырос еще на 0,4%».

Все это идет вразрез с обещаниями многочисленных экспертов о скором крахе рынка и возможном падении цен. По распространенной теории, рынок столичной недвижимости был «перегрет», и цены на московские квартиры значительно обогнали свой реальный уровень. А это значило, что они неизбежно должны были серьезно упасть. Собственно, длительный застой цен в значительной степени и объяснялся ожиданиями покупателей скорого падения стоимости квадратного метра. Однако значительного падения так и не произошло, и покупатели вынуждены были начать решать свои жилищные проблемы при нынешнем уровне цен. А увеличение спроса немедленно отозвалось повышением стоимости квартир, что в очередной раз продемонстрировало слабую зависимость рынка недвижимости от каких-то внешних факторов. «Как и в случае с неожиданной остановкой роста год назад, нынешняя ситуации на рынке подтверждает, что единственным ценообразующим фактором на рынке был и остается спрос, -- утверждает Петр Шкода. -- Можно сколько угодно пытаться создать «рынок доступного жилья», уповать на ипотеку или ждать изменений цен на нефть -- стоимость недвижимости в Москве будет расти до тех пор, пока покупка новой квартиры будет актуальна для значительной части населения столицы».

Некоторые специалисты уже поспешили объяснить подорожание квартир реакцией на пресловутый закон о долевом строительстве. Дескать, в результате уменьшилось предложение на рынке новостроек, соответственно увеличился спрос на вторичном рынке, что вызвало повышение цен. Однако факты говорят об обратном -- значительного снижения числа сделок на первичном рынке не было, и потому существенного влияния на общую динамику цен рынок новостроек оказать не мог. «Если в первые две недели мы отмечали даже некоторый спад активности на рынке новостроек, то во второй половине месяца, с возвращением москвичей к обычному деловому ритму, реализация по всем объектам столицы и Подмосковья заметно увеличилась, -- утверждает Юлия Гераськина, директор отделения «На Ленинском» управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость». -- Таким образом, темпы продаж на первичном рынке с середины месяца и по сей день превышают апрельские показатели».

В то же время многие эксперты отмечают, что не все квартиры дорожают одинаково быстро. Так, в мае дорожали в первую очередь новостройки. «Цены на большинство предложений рынка столичной и подмосковной недвижимости действительно сейчас находятся «на подъеме», -- поясняет пресс-секретарь Группы компаний МИАН Динара Лизунова. -- Речь идет прежде всего о качественном первичном жилье, рост цен в этом сегменте сегодня составляет порядка 1,5% в месяц. Несомненно, новостройки выросли наиболее значительно, причем в нескольких сегментах -- как в бизнес-классе, так и в элитном жилье». По ее словам, если в бизнес-классе сказывается рост благосостояния потенциальных покупателей и потребность в качественном жилье, то для элитных покупателей причиной подорожания квадратного метра стало еще и ограниченное количество новых предложений. «Ведь пригодных для элитной застройки площадок в признанных районах остается все меньше, а потенциальные участки более сложны и, следовательно, более дороги в освоении», -- подчеркнула Динара Лизунова.

Однако некоторые риэлторы отмечают заметный прирост в секторе эконом-класса. «Рост в первую очередь коснулся недорогого сегмента, -- утверждает Юрий Кочетков. -- Это обычная история, связанная с тем, что рынок толкают вверх люди, стремящиеся любой ценой обзавестись наконец-то собственной квартирой. А уж затем подключаются и «альтернативщики», и более обеспеченные граждане. Пожалуй, наиболее «резво» растут семейные квартиры - «двушки» и «трешки», но и однокомнатные отстают лишь ненамного». А по утверждениям представителей компании «БЕСТ-Недвижимость», наибольшие темпы роста пришлись на сектор 1--2-комнатных квартир. «Средняя цена предложения на трехкомнатные квартиры осталась примерно на уровне апреля, тогда как на остальные типы квартир цена заметно выросла, -- считает аналитик корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Мещерякова. -- Средний прирост стоимости квадратного метра по рынку составил 1,3%».

Различается ситуация и в зависимости от этажности и месторасположения дома. «Наибольший прирост цен на квартиры, предлагаемые к продаже на вторичном рынке типового жилья, был отмечен в 15- и более этажных кирпичных домах, -- утверждает Андрей Бекетов. -- Они подорожали на целых 3,1%. Также значительные темпы роста цен сохранили и 5-этажные панельные дома, увеличив свою стоимость на 1,8%. С точки зрения районов города ценовым аутсайдером рынка в мае, как ни странно, стал ЦАО -- стоимость предложения тут снизилась на 0,2%. А на лидирующие позиции вышел ЮЗАО -- квартиры тут подорожали на 2,1%». В тенденциях на ближайшее будущее эксперты достаточно оптимистичны. «В целом можно прогнозировать стабильный рост цен до конца года, -- говорит Динара Лизунова, -- без резких всплесков, в пределах 1,5--2% по рынку». А ряд специалистов предсказывают и более серьезное подорожание к концу года. «Уверен, что цены на столичную недвижимость будут расти, а с наступлением сезона осень-зима темпы роста еще увеличатся, -- считает Петр Шкода. -- Безусловно, для инвесторов пришло время покупать -- на растущем рынке можно неплохо заработать, если успеть вложить свои деньги до того момента, когда цены подберутся к своему максимуму». Согласны с этим мнением и многие другие специалисты. «Говоря о перспективах на ближайшее время, следует отметить, что в летние месяцы плавный рост цен продолжится, резких скачков не будет, -- утверждает управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость» Руслан Сейт-Люманов. -- Тем не менее это не исключает более активного осеннего роста цен».

Однако при покупке инвестиционной квартиры для последующей перепродажи стоит помнить, что сегодняшний покупатель обращает куда больше внимания на качество квартиры. «Покупатель стал более требовательным и более информированным», -- утверждает директор управления новостроек компании «Миэль-Недвижимость» Наталия Тихоновская. Поэтому для выгодного вложения необходимо учитывать не только цены, иначе квартира просто окажется малоликвидной. «В принципе прибыльные инвестиции в недвижимость возможны в любом сегменте коммерческой и жилой недвижимости, если они достаточно ликвидны, -- поясняет Динара Лизунова. -- А сегодняшний потенциальный покупатель обращает внимание в первую очередь на качество строительства и чистоту документов, а не на цену. Поэтому наибольшим спросом пользуется качественное жилье, к какой бы ценовой категории оно ни относилось».

По результатам анкетирования, проведенного совсем недавно среди клиентов компании «Квартал» и потенциальных покупателей (речь идет о сегменте жилья высокого класса), удалось довольно четко представить идеальный проект новостройки. Из внешних факторов покупатели явное предпочтение отдавали благоприятной экологии и уже сформировавшемуся социальному окружению и инфраструктуре района -- эти факторы, к счастью, в районе всегда естественном образом присутствовали, и поэтому «Кварталу» в данном случае не придется ничего искусственно насаждать или менять. Что касается внутренних факторов, то есть характеристик новых домов, то здесь предпочтения однозначно распределились в пользу малоквартирных (1--2 квартиры на этаже) одно- и двухподъездных домов средней этажности (46% опрошенных отдали предпочтение домам от 5 до 15 этажей).

Средняя цена предложения одного квадратного метра на рынке типового вторичного жилья составляет 2062 долл. за кв. м

"Альтернативное мнение"

Юрий Кочетков, руководитель отдела маркетинга корпорации "Квартира.Ру":

-- Вопреки общепринятому мнению, что рост цен выгоден риэлторам, на самом деле для них более выгодно именно стабильное положение вещей. А эта стабильность цен ощутимо пошатнулась. Потому по всем признакам наиболее благоприятная пора для проведения альтернативных сделок осталась позади. Стабильность цен, наблюдавшаяся уже почти год, была чрезвычайно удобна и клиентам (позволяла делать точные расчеты), и риэлторам (уменьшались риски срыва сделок).

Это на себе ощутили многие «альтернативщики», то есть кто продавал старую квартиру и покупал большую с доплатой. Скажем, договорились отдать покупателю старую «однушку» за 50 тыс. долл. с доплатой. По мартовским-апрельским ценам вроде бы должно было хватить на «двушку», но выясняется что их стоимость поднялась на 3--4 тыс. Что делать? «Альтернативщик», естественно, начинает «задирать» цену на свою «однушку»... Вот таким образом запускается маховик роста цен на все типы квартир.