Бюджет для покупки жилья в ближнем Подмосковье неcколько отличается от бюджета на покупку квартиры в спальном районе столицы. И чтобы сэкономить, надо лишь пристально изучить рынок недвижимости за МКАД. Рядом с раскрученными местами в Подмосковье есть и такие, где квадратный метр жилья стоит в полтора-два раза дешевле. Инвесторы и строители до них уже добрались, но покупателям они пока малоизвестны.

Сегодня цены на квартиры в Московской области растут так же стремительно, как и на московские. Главной причиной роста стало серьезное увеличение спроса на подмосковную недвижимость. По данным риэлторов, число москвичей, желающих купить квартиры в области, за последние три года увеличилось в полтора раза: с 18 до 26%. Этот факт не мог не отразиться на ценах -- стоимость квадратного метра в наиболее популярных и раскрученных городах Подмосковья, таких, как Химки, Мытищи, Одинцово, почти сравнялась с ценами на жилье в окраинных районах столицы -- Западном Дегунине или Марьинском парке. К примеру, в Одинцове за метр в новостройке просят уже 1250 долл., столько же и в Печатниках.

Но есть и другие, малоприметные с виду городки, купив квартиру в которых вы не только сэкономите, но и сможете заработать на растущей цене жилья.

Именно такие населенные пункты -- наиболее желанные сегодня объекты для потенциальных покупателей. Стоимость квадратного метра в подобных местах за год может увеличиться в полтора-два раза, с 450 до 800--850 долл., что и произошло в прошлом году в подмосковной Апрелевке. По информации независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена метра поднялась здесь с 395 долл. в январе 2003 года до 723 долл. к концу 2004 года. То есть цены выросли более чем на 80%. По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», похожую динамику продемонстрировал Троицк. Цена на недвижимость здесь стартовала с тех же 395 долл. за кв. м, а к концу прошлого года составила 625 долл., то есть выросла за год на 58%. Получить подобную прибыль на финансовом рынке удастся мало какому частному инвестору. Неудивительно, что в жилье продолжают вкладывать деньги как физические лица, так и компании.

Второй пояс

Как утверждают аналитики, вычислить потенциальных кандидатов в хиты продаж недвижимости нетрудно. Достаточно учесть несколько факторов, скажем, удаленность от столицы, наличие транспортных развязок и развитой инфраструктуры.

С дорогами в Подмосковье все складывается непросто, хотя перспективных проектов правительство области обсуждало немало. В прошлом году губернатор Подмосковья Борис Громов заявлял о строительстве Большой кольцевой автодороги, которая должна опоясать область, как МКАД столицу. Также областные власти постоянно говорят о некой суперразвязке на Горьковском шоссе, способной в несколько раз сократить время в пути от дома до работы жителям Балашихи и Реутова. Но на деле единственный близкий к реализации проект -- Краснопресненский проспект. Он пройдет от Звенигородского шоссе по улице Мневники, проспекту Маршала Жукова, по новому мосту через Москву-реку до Серебряного Бора, а оттуда -- по тоннелю до самой Новорижской трассы. Появление магистрали решит транспортную проблему для жителей Красногорска и Нахабина и параллельно увеличит стоимость жилья в этих городах на 5--10%. Если будут построены, как запланировано, дублеры Ярославского и Ленинградского шоссе, цены на недвижимость в Королеве, Сходне, Солнечногорске также пойдут вверх.

В целом же у покупателей новостроек традиционно более популярны западное и северо-западное направления. Считается, что там более благоприятная экологическая ситуация. На юге же и востоке столицы расположились огромные производственные цехи авто- и химзаводов, десятилетиями отравляющие воздух не только в столице, но и в ближнем Подмосковье. «Из-за розы ветров лучшие с точки зрения экологии города находятся к северо-западу от Москвы, и не случайно именно они пользуются наибольшим спросом, -- поясняет начальник отдела «Москва-Подмосковье» агентства недвижимости «Октава» Светлана Семенова. -- Затем идет юг, а на последнем месте -- восток области».

В то же время немало специалистов относятся к «экологическому аргументу» более чем скептически -- экология вокруг Москвы везде, мягко говоря, не идеальна. А что касается розы ветров, то когда горели торфяники на юго-востоке области, в дыму была вся столица. Тем не менее миф о «свежем воздухе» региона делает города на западе и севере Подмосковья более привлекательными для потенциальных покупателей, а жилье в них -- более престижным и дорогим.

«В Подмосковье есть города, которые постоянно упоминаются: Мытищи, Химки, Королев, Красногорск, -- утверждает Лиана Давидян, директор центра инновационных проектов корпорации «Жилищная инициатива». -- Туда тянутся просто из-за их названий». Спрос на них обеспечивают в основном москвичи, улучшающие свои жилищные условия. «Эти города во многом привлекательны тем, что в них сложившаяся инфраструктура мало отличается от московской». Откликаясь на запросы рынка, строители возводят кирпичные и монолитные дома с просторными, удобными и, как следствие, более дорогими квартирами. «В городах на западе области много новых домов с квартирами улучшенной планировки», -- утверждает Светлана Семенова. Что опять же играет на пользу имиджу таких городов. Впрочем, земельных ресурсов в околостоличных городках совсем не осталось. В ближнем Подмосковье в основном идет точечная застройка, да и те участки строители освоят максимум за два года.

В прайс-листах ведущих столичных агентств недвижимости все больше предложений о продаже квартир в городах так называемого второго пояса, то есть расположенных в получасе и более езды от столицы. В числе потенциальных кандидатов на звание самого «продаваемого» города Долгопрудный (Дмитровское шоссе), Истра (Волоколамское шоссе), Апрелевка (Киевское шоссе), Климовск, Подольск (Варшавское шоссе), Лыткарино, Дзержинский на Новорязанском шоссе. Вся необходимая инфраструктура здесь сформирована. Правда, ажиотажный спрос на жилье в этих городах возникнет при решении проблемы дорожных пробок. Или же с помощью Московской железной дороги. Железнодорожники решили заработать на Подмосковье, пустив скоростные электрички. Первая такая электричка прошла по маршруту Москва--Мытищи, время в пути от Мытищ до Ярославского вокзала составило 18 мин. Следующая в списке -- Балашиха, а потом и еще несколько подмосковных городов.

Удивительное рядом

Самый непредсказуемый ресурс -- административный. Популярность любого подмосковного городка зависит от возможностей администрации. Если есть желание, деньги и хороший административный ресурс, сделать привлекательной для потенциальных покупателей можно даже забытую деревеньку на 101-м километре.

Риэлторы уверены, что при грамотном подходе и наличии финансирования вполне возможно «раскрутить» любой город Подмосковья. В отличие от Москвы и ее основных городов-спутников в Подмосковье ценовой ресурс далеко не исчерпан. Механизм раскрутки можно понять, если знать основные критерии, по которым потенциальные покупатели выбирают себе город. А к ним в первую очередь относится транспортная доступность. Причем тут дело не только и не столько в пресловутом удалении от Москвы. Куда важнее, чтобы до города можно было добраться не только автотранспортом, но и на электричке.

«Если город расположен вблизи железнодорожной станции, то цены на жилье в нем всегда выше, -- говорит Сергей Томашевич, генеральный директор консалтинговой группы «Град Великий». -- Возьмите Раменское: стоимость квадратного метра тут не очень высока, но по соседству, в Бронницах, где нет станции, цены намного ниже».

Другой важнейший фактор, влияющий на стоимость жилья в городе, -- его социально-бытовая инфраструктура. «Пройдите по самым известным подмосковным городам -- Балашихе, Подольску, Мытищам, -- предлагает Лиана Давидян. -- Если не знать, что вы в другом городе, то от Москвы их отличить практически невозможно! Те же торговые сети («Рамстор» в Подольске, «Ашан» в Мытищах, в Балашихе скоро появится «Перекресток»), сфера услуг -- небольшие сетевые прачечные-химчистки, стильные парикмахерские».

Свою роль играет и привлекательность города с точки зрения поиска работы. Хотя и считается, что большая часть новых жителей Подмосковья работают в Москве, все же возможность без особых проблем найти работу в городе делает его гораздо привлекательнее в глазах потенциальных покупателей. Если город активно развивается, застраивается, если в нем много развивающихся предприятий, то и люди туда поедут охотно. В Раменском благодаря такой политике за несколько последних лет население увеличилось с 80 до 95 тыс. человек, и спрос на жилье намного превышает предложение. Цены на недвижимость на вторичном рынке только с ноября по февраль поднялись на 120 долл. за кв.м, с 830 до 950 долл. Можно сравнить Клин и Лосино-Петровский: в Клину цены на квартиры выше, хотя он гораздо дальше от Москвы. Просто там людям уже не так уж нужна Москва -- они практически все могут получить в своем городе.

В небольшом городе можно получить два удовольствия в одном флаконе: недорогое жилье и отдых на природе. Поэтому особенно популярны квартиры в городах, рядом с которыми располагаются дачные поселки. А в последнее время подмосковные застройщики начали возводить в таких поселках многоэтажные дома. Стоимость жилья в них достаточно низкая даже для Подмосковья: к примеру, в Красково квадратный метр стоит 550 долл. При этом Красково, Томилино, Малаховка -- поселки старые, с давно сложившейся инфраструктурой.

Все больший интерес у риэлторов и потенциальных покупателей вызывают населенные пункты, которые граничат с популярными районами московского региона. Взять, к примеру, подмосковный поселок Андреевка, примыкающий к Зеленограду. По мнению аналитиков компании «Пересвет-Инвест», причина в том, что новых домов в Зеленограде строится мало, а цены там высокие -- от 720 долл. за кв. м. При этом в соседней Андреевке можно купить квартиру в хорошем доме серии 152-П по цене 430--510 за кв.м. Скорее всего та же судьба ждет и поселок Котельники на окраине Люберец. Покупатели выбирают такие поселки в основном из-за их дешевизны. К тому же добраться до них не сложнее, чем до городов-спутников.

Конечно, власти не всех подмосковных городов так активны. И тем не менее Подмосковье развивается и все больше и больше сливается с периферийными столичными районами. Процесс вызван тем, что Москва и ее основные города-спутники просто не могут удовлетворить нынешний спрос на недвижимость. «Лыткарино, Электросталь и многие другие города в будущем неизбежно будут развиваться, -- утверждает Лиана Давидян. -- И очень скоро они будут востребованы».

В ближайшие несколько лет по объемам возводимого жилья Подмосковье догонит столицу. Только в 2004 году в Московской области было введено в строй около 4 млн кв. м жилья. Для сравнения: в Москве за прошедший год было построено немногим больше -- 4,5 млн кв. м.

Ближнее же Подмосковье продолжит ценовое соревнование со спальными районами. В предыдущие три года подмосковные квартиры росли на 5--8% быстрее столичного жилья. В 2004 году такая тенденция сохранилась. «В целом по области рост цен составил примерно 18--22%, -- полагает Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости. -- В городах-фаворитах удорожание может составить и 25%, а в городах-аутсайдерах -- до 15%». По мнению г-на Бекетова, наибольший рост цен по итогам года будет зафиксирован в Мытищах, где собираются открыть линию легкого метро до станции «Медведково» и пустить электричку до Ярославского вокзала. Цены на качественное жилье в таких городах, как Одинцово, Красногорск, Мытищи, вполне могут достичь отметки 1000 долл. за кв. м. Времени на то, чтобы купить дешевое жилье в Подмосковье, почти не осталось.

"Стоимость квадратного метра в нераскрученных подмосковных городках за год может увеличиться в полтора-два раза"