Десятого июня депутаты Госдумы должны рассмотреть в первом чтении пришедший из правительства пакет по «развитию рынка доступного жилья». И хотя кабмину изначально ставилась задача решить жилищную проблему применительно к социально незащищенным слоям населения, в таком ракурсе проблема оказалась нерешаема. Пакет жилищных инициатив получился «беловоротничковым», рассчитанным на «средний класс». На тех, у кого есть деньги, чтобы вкладывать их в квадратные метры, но нет денег, чтобы купить квартиру, не влезая в долги.

Распространенная в западных странах система ипотеки (залог недвижимости под получение кредита) в России пока пребывает в эмбриональном состоянии. Банки не доверяют заемщикам, население не доверяет банкам. Кабмин попытался сделать так, чтобы и тем и другим играть в такие игры было выгодно, подготовив поправки в 28 законов. Поправки, подготовленные правительством, должны оптимизировать механизм ипотеки: снизить риск инвесторов, вкладывающих деньги в ипотечные бумаги, уменьшить стоимость оформления сделок по недвижимости, упростить банкам поиск сбежавших заемщиков и выселение неплатежеспособных. Если к тому времени подоспеет и снижение ЕСН с обещанным эффектом «обеления» зарплат, технически доступ к ипотеке будет открыт.

Считается, что главная проблема российской ипотеки -- высокие ставки банковских кредитов. На самом деле проблема в том, что ипотека в строгом понимании этого слова в России вообще практически не распространена. Подавляющее большинство банков соглашаются иметь дело с «черными» и «серыми» зарплатами заемщиков, но оформляют квартиру в свою собственность до момента расплаты по долгам. С «черными» кредитами, которые банк оформляет на свой страх и риск, он, естественно, работает по значительно большим ставкам. Процентная ставка по долларовым займам не ниже 15%, по рублевым -- 17--18% годовых, деньги выдаются сроком не менее чем на десять лет.

По легальным ипотечным кредитам ставки гораздо меньше -- от 10% в валюте до 13% в рублях (правда, такие кредиты могут позволить только люди с "белой" зарплатой не менее 3 тыс. долл. в месяц), причем квартира сразу оформляется в собственность заемщика, и в случае нарушения кредитного договора банк сможет ее изъять только по решению суда. Принятый в прошлом году закон «Об ипотечных ценных бумагах» не сделал самого главного -- не установил гарантий инвесторам на случай банкротства банка.

В жилищном пакете эта оплошность исправлена. В случае банкротства кредитной организации обязательства банков по ипотечным ценным бумагам будут погашаться во вторую очередь, после возврата застрахованных вкладов физических лиц. Если на сегодняшний день на ММВБ торгуются лишь бумаги Первой ипотечной компании и Московского ипотечного агентства, то после принятия поправок, как считают участники рынка, банки активно начнут пробовать выходить на рынок с плотными проектами ипотечных бумаг. Если рынок таких бумаг заработает, по мнению аналитиков, проценты по ипотечным кредитам снизятся на 3--4 пункта.

Вторая проблема, которую должен решить «жилищный пакет», -- отношения кредиторов с недобросовестными заемщиками. Возвращать или не возвращать долги, конечно, вопрос сугубо моральный, но отсутствие какой-либо возможности проверить потенциальных заемщиков на предмет пунктуальности в денежных вопросах вынуждает банки для подстраховки удерживать высокие проценты. Кредитные бюро, о которых идет речь в законопроектах, будут отслеживать должников не только по банковским долгам, но и по коммунальным и прочим платежам. По словам главы комитета Госдумы по собственности Виктора Плескачевского, «если человек будет знать: данные о том, насколько скрупулезно он платил прошлые долги, не пытался ли надуть какой-либо банк при получении простейшего кредита из тех, что можно оформить прямо в магазине на покупку, к примеру, телевизора, собираются в единую базу, это прибавит гражданину ответственности, а банкам уверенности». По логике депутата, в таком случае банки перестанут закладывать заемщику в ставку кредита проценты за него самого «и за того парня», который оказался некредитоспособен.

Жилищный кодекс, проект которого будет рассматриваться параллельно с пакетом по ипотеке, даст возможность выселять неплатежеспособного заемщика из квартиры, купленной в кредит, во «временный жилищный фонд». Правда, для того, чтобы добиться доступа к такому фонду, банкам необходимо заручиться согласием муниципалитетов. А это может стать проблемой, которая будет решаема, только если банкам удастся придумать для местных властей некую выгоду в содержании жилья для временного отселения.

Что касается ипотеки новостроек, то и эту процедуру жилищный пакет хотя и незначительно, но все же упростит. Поправки в закон «О плате за землю» должны установить пониженные ставки земельного налога на периоды проектирования и строительства. Но по большому счету ввязываться в ипотеку на стадии строительства ни банкам, ни самим покупателям по-прежнему будет невыгодно. Банки могут сегодня предоставить кредит лишь под залог прав соинвестирования, но идти на столь рискованную с юридической точки зрения авантюру мало кто хочет. Покупателю же ипотечная схема покупки новостройки «накрутит» дополнительные 18%, так как при долевой схеме покупки ему, как физическому лицу, платить НДС не нужно, а при ипотечной схеме застройщики включают этот налог в стоимость жилья.

И наконец, законопроект снизит размер госпошлины за нотариальное заверение договоров об ипотеке с 1,5% от стоимости имущества до 200 руб. Для кого-то мелочь, но приятно всем.

Если все поправки вступят в силу, как считают аналитики, они оздоровят рынок жилья. Банкам будет проще выйти на него, кредиты станут дешевле и длиннее, количество строительных площадок увеличится, а россияне постепенно преодолеют недоверие к «жизни взаймы»... Все это было бы верно, если бы не одно «но». Цены на рынке недвижимости, и так набравшие высоту, с расширением платежеспособного спроса вряд ли двинутся вниз.

Как говорят сотрудники кредитных отделов банков в приватных беседах, банки боятся обжечься на массовой ипотеке. Там не исключают такого развития событий: через год-два после того, как на рынок за дешевыми кредитами хлынут широкие массы, выяснится, что многие переоценили свои силы. Люди просто не смогут расплатиться по долгам, у банков начнутся проблемы с реализацией заложенных квартир, и тогда новое повышение ставок ипотеки и рост цен на жилье неизбежны. К тому же не секрет, что строительство жилья в Москве при ажиотажном спросе на него сдерживается отнюдь не отсутствием возможностей и желания строительных компаний открывать новые проекты.

Но, на счастье правительства, ипотеку пропагандировать гораздо выгоднее, чем пенсионную реформу или замену льгот денежными компенсациями. Поэтому жилищный пакет может стать первой из затеянных новым кабмином реформ, за которую он получит от населения оценку выше троечки.