В октябре 2003 года в центре Москвы по адресу Большой Николоворобьинский пер., 10, появился новый оригинальный проект -- доходный дом. В дореволюционное время доходные дома строили исключительно для сдачи внаем всех находившихся там квартир. Доход от аренды шел застройщику. Эту практику возобновил департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы, т.е., по сути, арендодателем выступил город. Именно поэтому, а также благодаря тому, что дом соответствовал высоким стандартам строительных и отделочных работ, проект обещал стать одним из самых востребованных и успешных. Однако эксперты рынка отнеслись к нему неоднозначно: спустя год стали очевидны просчеты, допущенные при выборе площадки для строительства. Несмотря на это, многие профессионалы, давшие резко отрицательную оценку доходному дому, включили реализацию подобных проектов в свои планы. О том, означает ли это, что идея дома, целиком предназначенного для аренды, все-таки нашла признание, и как оценивает первый год существования проекта сам инвестор, корреспонденту «Времени новостей» Ольге ПРЯНИКОВОЙ рассказал начальник управления реализации жилищной программы ДИПС Григорий ПИРУМОВ.

-- Насколько доходный дом оправдал надежды разработчиков проекта? Запуская его, они предполагали, что появятся даже листы ожидания на заселение. Почему спустя год дом заселен только на 62%?

-- Прежде всего следует отметить, что уровень заселенности дома уже превысил плановый показатель по этому году: мы ожидали в конце года заселенности на 60%, а уже сейчас вышли на 62%. Никто, собственно, и не предполагал, что сразу после ввода дома в эксплуатацию выстроится очередь из арендаторов. Для таких проектов составляется бизнес-план, который содержит экономические расчеты. К тому же цены на аренду достаточно высоки -- от 3 до 12 тыс. долл., что сразу относит квартиры доходного дома к разряду самых дорогих, а рынок аренды дорогого жилья имеет свою специфику, в том числе определенный уровень платежеспособного спроса и больший срок реализации площадей. Учитывая это, можно сказать, что 62% сданных в аренду площадей -- очень хороший результат.

Не стоит забывать и о психологической составляющей -- само понятие «доходный дом» для большинства в новинку. Несколько десятилетий такой практики, тем более от лица правительства города, не существовало. Потенциальные арендаторы знают, что это эксперимент московского правительства, и, возможно, хотят присмотреться, как функционирует данный проект.

-- Чем обусловлены столь высокие арендные ставки?

-- Как и цены на жилье, размер ставки диктует рынок, и она вполне соответствует общей конъюнктуре. Это еще не самые дорогие квартиры в данном сегменте. Вместе с тем доходный дом имеет ряд преимуществ: клиентам гарантирована юридическая чистота сделки, они получают не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную и др. Кроме того, многие из потенциальных клиентов рассматривают доходный дом в качестве альтернативы гостиницам, которых, кстати, в столице катастрофически не хватает. Если сравнить цены на проживание в стандартном двухкомнатном номере 3--4-звездочной гостиницы и ставки аренды квартир в доходном доме, то преимущество будет на стороне последних.

-- Многие потенциальные и реальные арендаторы дома жалуются на плохое окружение: вокруг находятся неприглядные старые постройки. Что это за дома, будет ли район реконструирован? Почему для застройки была выбрана именно эта площадка?

-- Наличие старых построек не смутило кого-то из наших арендаторов, иначе они просто не въехали бы в этот дом. Все-таки речь идет о временном проживании, и окружающая застройка -- далеко не самый важный критерий. Насколько я знаю, район предполагается реконструировать, но постепенно.

-- Были ли допущены какие-то ошибки при строительстве доходного дома? Есть ли перспективы у этого проекта стать не единственным, а первым?

-- Проект доходного дома возник не на пустом месте. Долго изучалась конъюнктура рынка, проводились серьезные маркетинговые исследования. Все это позволило исключить существенные ошибки в проекте. Но необходимо подчеркнуть, что доходный дом -- проект экспериментальный, а эксперимент позволяет корректировать ход его реализации. Год работы доходного дома позволил изучить потребности и предпочтения арендаторов, выявить наиболее и наименее востребованные услуги. В будущем эти данные будут использованы при возведении новых доходных домов, возможность строительства которых сейчас прорабатывается. Понятно, что правительство пойдет на продолжение эксперимента, только если первый в Москве, да и в России, доходный дом будет рентабельным.