Интерес Минприроды к элитным коттеджам в Подмосковье не мог не отразиться на рынке недвижимости. Как известно, министерство этим летом инициировало проверку природоохранных зон и в ходе первого этапа выяснило, что самовольно под строительство захвачено 1,4 тыс. га земель лесов первой группы (выполняют прежде всего водоохранные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции). В июле МПР выдало первый приказ о сносе коттеджа в Красногорском районе Московской области, а в начале октября был снесен особняк в Звенигородском лесхозе. Идеолог проверки -- замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере экологии и природопользования Олег Митволь пообещал, что будут снесены все незаконно возведенные строения (среди которых и самый известный объект -- баня Аллы Пугачевой). В результате, как говорят риэлторы, несколько снизился спрос на коттеджи вблизи водоемов и лесов, а при совершении редких сделок покупателям приходится весьма тщательно проверять всю документацию. Цены на элитное загородное жилье замерли. Правда, эксперты уверены, что это «временное явление».

Коттеджи, расположенные на лесных участках или у воды, относятся к наиболее дорогому сегменту рынка загородного жилья. Например, стоимость лесных участков (их приобретают две трети покупателей) при прочих равных условиях почти на 30% выше стоимости обычной земли. За возможность иметь собственный выход к воде покупатели готовы платить за сотку в полтора-два раза больше, чем за землю, удаленную от воды. Так, в коттеджном поселке Мякинино, в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, на берегу бухты Живописная, участок земли с подрядом на строительство обойдется покупателю в 36,8 тыс. долл. за сотку внутри поселка и 63,2 тыс. -- у воды. Однако спрос есть, и он рождает предложение: в прошлом году на рынке было всего восемь поселков у водоемов, а в этом -- уже 17.

Между тем зачастую коттеджи возводили там, где их не должно было быть. Почти все леса Подмосковья относятся к такой категории лесного фонда, вывод которой под застройку возможен только по постановлению областного правительства. Последний раз власти давали добро на это в 2001 году. С тех пор земли реализовывались под строительство коттеджей полулегально: районная администрация просто сдавала землю в аренду на 49 лет для «культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей» (чтобы выдать 100 га на такие цели, правительственных документов не требуется). На землях, предназначенных для рекреационных целей, можно возводить пляжное оборудование для лодочной станции, малые архитектурные формы на сваях, спортивные площадки, аттракционы и летние эстрадные кинозалы. Вообще не подлежат застройке зоны береговых линий на расстоянии 50--150 м от прибрежной зоны (в зависимости от ее длины). Впрочем, на рынке есть предложения коттеджей, возведенных в 30 м от воды. Зачастую покупатель участка не знает, что приобретает землю, на которой нельзя строить дом.

«Серьезные девелоперы всегда избегали иметь дело с «сомнительной» землей, но определенный процент рынка приходился на компании, которые не слишком ответственно подходили к оформлению всех необходимых согласований с государственными органами при покупке-продаже земли», -- утверждает директор компании Delta Realty Кирилл Щепановский. Девелоперы, которые строят коттеджные поселки в непосредственной близости от воды или в лесу, хорошо знают, на какие нарушения идут. Перед строительством проводят экспертизу всего земельного участка, собирают соответствующую документацию и разрешения из всевозможных инстанций. «В противном случае, если возникнут проблемы при эксплуатации коттеджа, ответственность будет нести застройщик», -- говорит управляющий директор Blackwood Марина Маркарова. Однако в некоторых случаях проблемы уже возникли, а нести ответственность застройщики не торопятся -- на практике крайним оказывается именно конечный потребитель.

В результате деятельности Минприроды покупатели коттеджей, возведенных на берегу водоема или в непосредственной близости от леса, начали требовать гарантированного подтверждения безопасности и правомочности сделки. Стали еще более осторожными и риэлторы. Экспертиза, проводимая агентствами недвижимости, заключается в простой проверке всех документов. Но специалисты признают, что даже самая тщательная экспертиза не исключает неприятностей -- из-за различий в трактовке закона местные чиновники иногда выпускали и выпускают решения, противоречащие федеральному законодательству.

Риэлтор и его клиент, получив от главы местной исполнительной власти документы о возможности строительства дома на земельном участке, примыкающем к водоохранной или лесной зоне, с полным основанием верят официальной бумаге. Зачастую ни риэлтор, ни тем более простой обыватель не подозревают о том, что будущее строительство может оказаться незаконным. «Уже много раз российские потребители оказывались в ситуации, когда одни и те же действия были сначала законны, -- рассказывает директор юридического департамента Leeds Property Group Андрей Иванцов, -- а затем вдруг в связи с изменением политической конъюнктуры оказывались вне правовых рамок».

Но не все незаконные сделки совершаются по незнанию. В Подмосковье нередки случаи сознательного нарушения закона. Один из типичных примеров -- самозахват земли. «Как-то к нам пришел человек, который хотел продать брусовый дом со всеми магистральными коммуникациями на участке 28 соток, -- вспоминает представитель компании «Новый город» Светлана Абелян. -- Согласно документам из этих 28 соток в собственности были лишь 12, при этом дом стоял не на них, а на захваченной земле. На коммуникации вообще не было никаких документов. Когда стало понятно, что оформление и выправление всех необходимых бумаг -- это вопрос примерно 50 тыс. долл., владелец решил, что вообще не будет продавать его».

Многие хозяева таких домов платят штрафы, дают взятки, надеются на авось. Причем, по оценке риэлторов, вероятность того, что у власти не дойдут руки до нарушителя, составляет 90%. Сегодня агентства недвижимости отказываются совершать сделки с коттеджами, документы на которые не в порядке. Но сделка может быть оформлена и без участия риэлторов. Стремясь избавиться от дома, возведенного в незаконном месте, его владелец часто демпингует: сбрасывает цену на 20--30%. Поэтому следует быть особо осторожным, покупая дом по «очень привлекательной» цене.

Последствия юридически грязной сделки купли-продажи коттеджа около воды или леса будут более предсказуемы, если застраховать ее. Причем страховой продукт обязательно должен включать в себя риск утраты титула собственника. Тогда страховая компания возместит владельцу весь ущерб, причиненный сносом коттеджа. Уже сам факт страхования значительно понижает риски возникновения проблем с законом, так как страховщики очень тщательно проверяют все документы и условия совершения сделки.

Если коттедж не был застрахован, но его приобрели через агентство недвижимости, то при возникновении проблем с законом можно попытаться вчинить иск риэлторам. Но только в том случае, если «это агентство нарушило условия заключенного договора с клиентом о проверке юридической чистоты сделки», подчеркивает Андрей Иванцов из Leeds Property. Многие риэлторские компании застрахованы на большие суммы именно от прецедентов, возникших из-за грубой ошибки риэлтора, и нанесенный ущерб им может быть частично компенсирован.

В зависимости от способа нарушения законодательства, в котором был уличен владелец коттеджа, иск в суд может подать местная администрация, Минприроды, земельный комитет, прокуратура и другие инстанции. Суд может вынести решение о сносе. Но пока еще рано говорить о реальной судебной практике по делам о незаконно возведенных коттеджах. Сейчас идут процессы, подаются апелляции. «Есть много способов обойти законодательство, в том числе и юридически, -- заявляет Марина Маркарова. -- Поэтому главная проблема -- это не продажа участков у водохранилищ, а их правильная эксплуатация, т.е. установка очистных сооружений, оборудования по утилизации отходов и т.п.».

Впрочем, риэлторы в один голос утверждают, что временное падение спроса на элитные коттеджи все-таки не испортит общую картину на рынке. «Все действия по проверке законности строительства в пределах водоохранных зон и выделения лесных участков только на пользу рынку загородной недвижимости, -- уверен замгендиректора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов. -- В результате проверок рынок должен стать более цивилизованным, с четкими и понятными правилами игры. Это должно привлечь внимание институциональных инвесторов, которые пока опасались выходить на этот рынок, ведь риск потери собственности снизится».