Сегодня в Москве работает ряд квазиипотечных схем. Они особенно полезны тем, кому банк отказал в ипотечном кредите, а собственных денег на покупку квартиры все равно не хватает. Квазиипотечные схемы схожи с классической ипотекой: человек получает ссуду на покупку квартиры и в течение нескольких лет возвращает заем. Основное отличие -- более высокая степень риска этих систем, в частности, из-за того, что квартира оформляется в собственность лишь после выплаты всего займа.

Квазиипотечные схемы -- единственный альтернативный вариант кредита на покупку жилья. Их несколько: получение ипотечного кредита через фирму-посредника, получение кредита в банке (при этом банк оставляет приобретенную клиентом квартиру в своей собственности до полного погашения кредита), а также схемы, при которых человек в течение 12--18 месяцев накапливает деньги в инвестиционно-строительной компании.

Наибольший интерес представляет вариант с фирмой-посредником. На практике таким посредником обычно становится специально созданный жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то есть некоммерческое объединение. ЖСК берет в банке ипотечный кредит и покупает своим пайщикам квартиры. Каждому пайщику достаточно внести в кооператив 35--50% от суммы ипотечного кредита, после чего он получает ключи от нового жилья. В течение последующих лет (от года до 27 лет) пайщик выплачивает кооперативу кредит, а ЖСК рассчитывается с банком. При такой схеме ипотечный кредит обходится несколько дороже, так как ЖСК берет плату за свои услуги -- ее размер составляет 3--5% от суммы кредита и выплачивается как единовременный взнос. После того как пайщик полностью возвращает кооперативу кредит, квартира переходит в его собственность. Поскольку в данном случае кооператив именно передает пайщику квартиру, а не продает ее, то не требуется платить НДС, как при совершении обычной сделки купли-продажи.

Если заемщик вдруг становится неплатежеспособен, сначала к нему применяют, как выразился руководитель одного из таких ЖСК, «драконовские санкции», а уж потом, если пайщик по-прежнему не платит, его выселяют из квартиры (когда человек берет ипотечный кредит в банке, он сразу становится собственником квартиры, и выселить его труднее).

Если же по какой-либо причине прекращает свое существование кооператив, то все его пайщики, которые выплачивали проценты по кредиту, становятся клиентами банка и продолжают рассчитываться уже с ним. Например, соответствующее соглашение подписал ЖСК «Доступное жилье», практикующий такую схему, с московским Банком корпоративного финансирования (БКФ), который работает с кооперативом с ноября 2003 года. «На сегодняшний день кооперативу «Доступное жилье» выдано около 50 ипотечных кредитов», -- говорит главный специалист инвестиционного банковского управления БКФ Николай Сычев. Сумму, в которую оцениваются эти 50 кредитов, г-н Сычев назвать отказался, ссылаясь на коммерческую тайну. Альтернативные ипотеке схемы предлагают своим клиентам и другие столичные кооперативы, в частности ЖСК «Строим вместе», ЖК «Совин», ЖК «Квартиры».

Впрочем, большинство банкиров солидарно с тем, что схема с ЖСК крайне рискованна. Ведь ЖСК -- некоммерческая организация, которую по закону нельзя привлечь ни к какой ответственности. Поэтому, связавшись с кооперативом, в равной степени рискуют как банки, так и пайщики. Если ЖСК в силу ряда причин не выполнит свои обязательства ни перед банком, ни перед заемщиками, ему за это практически ничего не будет.

Другой альтернативой ипотеке являются программы, предлагаемые некоторыми компаниями, инвестирующими в строительство. Одна из них основана на взаимозачете и предназначена для тех, у кого есть хоть какое-нибудь жилье. Допустим, человек проживает в квартире стоимостью 30 тыс. долл. Он хочет улучшить свои жилищные условия и приобрести в строящемся доме жилье за 60 тыс. долл. В таком случае человек подписывает с компанией, финансирующей строительство, договор о том, что в течение года или полутора лет (пока возводится дом) он выплачивает компании 30 тыс. долл. Оставшиеся 30 тыс. -- это квартира, в которой будущий новосел уже проживает. Она оценивается, и ее стоимость идет в зачет стоимости новостройки.

Когда дом возведен, клиент либо продает свою квартиру и оплачивает новостройку «живыми» деньгами, либо передает ее в залог компании-инвестору. Естественно, многие не успевают за год накопить сумму, требуемую для покупки квартиры в новостройке, даже продав свое жилье. Таким клиентам некоторые компании предлагают вступить в созданный при ней кооператив, где в течение полугода можно накопить некоторую сумму, после чего получить кредит. Но до вступления в кооператив необходимо подписать с компанией договор и заплатить ей порядка 30% от разницы между стоимостью старого и нового жилья. После этого человек вступает в кооператив, накапливает там некоторую сумму и получает заем на приобретение квартиры. На практике кооперативы выдают займы, вдвое превышающие размер сделанных подобным образом накоплений. Получив заем, человек вселяется в новую квартиру и в течение трех-пяти лет погашает долг.

Как правило, компании, практикующие подобные схемы, имеют ограничение: на каждом из объектов объем инвестиций, «завязанных» на ипотечные сделки, не должен превышать 20%. Например, корпорацией «Социальная инициатива», с 1999 года работающей с такими схемами, уже выдано займов на сумму более 7 млн долл. Каждый месяц компания заключает более 20 ипотечных договоров по Москве и Московской области, а также в других регионах России.

Естественно, все квазиипотечные схемы довольно рискованны. Один из аргументов не в их пользу заключается в том, что по каким-то причинам возведение дома может не завершиться и в этом случае вложенные деньги будут полностью потеряны. Кроме того, не всегда безопасно связываться с кооперативом. Ведь при описанной схеме можно лишиться последнего жилья, когда его стоимость вкладывается в цену новой квартиры.