Времена дикого самостроя на подмосковной земле постепенно уходят в прошлое. На смену эклектичной застройке приходят централизованно застраиваемые поселки, которые образуются пока только на близлежащей к Москве (до 20 км) территории. Риелторы отмечают, что у основной массы покупателей постепенно сформировался спрос на жилье для постоянного проживания в московских предместьях с городским уровнем комфорта.

Объем этого сектора рынка недвижимости оценить сегодня невозможно. Затрудняются его определить не только специалисты, строящие и продающие загородное жилье, но и представители власти. Дело в том, что загородные дома просто-напросто не учтены. Риелторы до сих пор с ухмылкой вспоминают, каким фиаско закончилась попытка Александра Починка (когда тот был главой Федеральной налоговой службы) «взять на карандаш» богатые особняки в ближайшем Подмосковье для расширения налоговой базы. Говорят, что первый же полет на вертолете над окрестностями Рублевского шоссе с невинной целью сосчитать замки за кирпичными оградами стал последним. Любопытного министра перевели на другую работу.

Но как сообщил газете «Время новостей» первый заместитель министра строительства правительства Московской области Евгений Серегин, его ведомство только что приступило к инвентаризации существующих частных строений на подмосковной земле. По его словам, «специальные бригады недавно начали объезд области с целью сбора информации о незарегистрированных объектах, а также незаконно построенных или построенных с нарушением различных норм». Поэтому пока никакой статистической информации не существует. Владельцы практически пригодных для проживания домов не регистрируют свою недвижимость, ссылаясь на незаконченное строительство. По современным нормам законодательства к категории недостроенных относятся дома с незначительными недоделками -- фигурально говоря, нарочно не прикрученной дверной ручкой. Однако и без мониторинга ясно, что Подмосковье изобилует незарегистрированными частными домами. По статистике, с наступлением лета Москву покидают 4 млн горожан, имеющих в собственности или арендующих загородные дома.

Однако в сравнении с общей потребностью в жилье в московском регионе покупательский спрос в секторе загородной недвижимости невелик. Г-н Крапин оценивает его в 3--5% от общего объема. Правда, как говорит руководитель отдела загородной недвижимости Алексей Пащенко из риелторской компании Penny Lane realty, количество предлагаемых объектов пока заметно ниже возрастающего спроса. По данным руководителя управления загородной недвижимости компании «Миэль» Савелия Орбанта, его компания «ежемесячно получает около 7000 заявок на приобретение домов в Подмосковье, но из них реально удовлетворяет 60--70».

Г-н Пащенко отмечает, что рынок загородного жилья «последние год-два меняется на глазах -- спрос на качественное жилье заметно вырос вслед за наступившей политической стабильностью и экономическим ростом». Растет популярность централизованно застроенных поселков на 20--100 домовладений. Такие мини-городки обязательно имеют охраняемую территорию и свои службы техобслуживания. Организованных поселений с единой концепцией застройки пока не так много (по оценкам компании Penny Lane realty, порядка 20). Один из знакомых риелторов насмешливо назвал их резервацией для богатых.

Примером подобной резервации могут служить поселок Золотой Город, построенный на берегу реки Клязьмы (11 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и 35 км от Шереметьево-2), поселок Полиновка (17 км от МКАД по Волоколамскому шоссе), поселок Новосьяново (15 км от МКАД по Калужскому шоссе), Барвиха-2 (10 км от МКАД по Рублевскому шоссе), поселок Серебряные Родники (9 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), поселок Фоминское-3 рядом с Ватутинками.

Мода на слишком дорогие и обширные кирпичные замки новых русских прошла. Несколько лет средний уровень цен на подобное по статусу жилье был выше -- дом стоимостью полмиллиона долларов не был редкостью. Предпочтения преуспевающих бизнесменов стали более скромны и рациональны. Г-н Пащенко так описывает наиболее популярный товар на загородном рынке недвижимости: «Это коттедж общей площадью 200--300 кв метров, стоимостью от 200 тыс. долл. (верхний предел цен не ограничен, встречаются объекты и по миллиону долларов, и по два), на участке не менее 15 соток. К поселку, где расположен дом, обязательно должен быть удобный подъезд. Ну и само место не должно быть дальше 20--30 км от МКАД».

Аналитик рынка недвижимости Российской гильдии риелторов Александр Крапин из компании Rway наблюдаемое снижение средних ценовых предпочтений покупателей связывает с общим снижением реальных доходов населения -- по его данным, «на конец 2001 года они составили 84% от уровня 1997 года». Другие эксперты не думают, что потребительский спрос на виллы и просто квартиры в сблокированных домах в предместьях следует оценивать по общим для всего населения показателям.

По наблюдениям некоторых операторов рынка загородного строительства, примерно половина покупателей сегодня -- это приезжие, высший менеджмент компаний сырьевых отраслей народного хозяйства. Но в компании Penny Lane realty отметили, что в последние годы среди их клиентов встречается все больше представителей финансовых структур и даже среднего по размеру бизнеса. «И совсем не обязательно это молодые и активные бизнесмены, -- говорит г-н Пащенко, -- встречаются и пары в летах, под шестьдесят».

Некоторые риелторы заметили, что появились случаи (и довольно частые), когда загородный особняк в составе поселка или вне его покупается с целью устройства загородной резиденции для крупной компании. Решение о таком приобретении выглядит вполне разумным, так как земля, оформленная в собственность, по мнению риелторов, дешеветь не будет. Так что покупка подмосковной земли сегодня само по себе выгодное вложение средств. Кроме того, содержание загородного дома с автономным источником тепла и высоким качеством обслуживания (непременные условия быта организованных поселков) в пересчете на 1 кв. метр сопоставимо по цене со стоимостью содержания московской квартиры в доме бизнес-класса (1,5 долл. в месяц).

Неизменным у покупателей осталось желание селиться в экологически благоприятной местности. Наиболее желанными остаются Рублевское и Успенское шоссе, однако последнее время достойную конкуренцию по спросу им составляют Калужское, Новорижское, Волоколамское и Осташковское шоссе. При этом дом (или поселок) расценивается как ликвидный товар, если удален от Москвы не более чем на 20--30 км. «Не слишком отрываться от столицы» горожан заставляет неразвитая дорожная сеть в Подмосковье, сказал один из риелторов. Многие специалисты видят в этом недостатке серьезное препятствие для удовлетворения растущего спроса на загородное жилье.

Но еще выше, чем на жилье в Московской области, спрос на земельные участки. Причем, как говорит Пащенко, «с начала прошлого года по настоящее время цены на земельном рынке взлетели раза в два». Тем не менее за последние полтора года «в Подмосковье куплено участков под строительство в два-три раза больше, чем домов». По данным областного правительства, в прошлом году было заключено порядка 70 тыс. сделок (больше всего, почти 10% сделок, было совершено в Одинцовском районе), в то время как в 1999 году было совершено порядка 55 тыс. сделок. Около 90% заявок от потенциальных покупателей сделано на участки в пределах 30-километровой зоны, прилегающей к Москве.

Росту цен на землю, который стал заметен со второй половины 2000 года, способствовал рост благосостояния граждан. Ринувшись на загородный рынок, они тогда не нашли предложения, отвечавшего их продвинутому представлению о загородном доме. Коттеджи, оставшиеся «в наследство» от периода дикого частного строительства, уже не соответствовали потребительским запросам: отсталое и недостаточное инженерное обеспечение, непродуманные проектировочные и архитектурные решения. И покупатели стали больше интересоваться земельными участками.

Но если до 1999 года, при старой областной администрации, вопросами землеотвода ведали районные власти, то с приходом нового губернатора областная администрация сделала попытку централизовать этот процесс. Это несколько затормозило операции с землей и даже поначалу сократило количество сделок. Цены закономерно поползли вверх. Сегодня цена подготовленного для строительства дома земельного участка (с проложенными коммуникациями) в лесистой местности может стоить от 2 тыс. долл., в престижном месте она достигает 25 тыс. долл. за 0,01 га (сотка). При этом девелоперы, инвестирующие средства в загородное строительство, выкупают землю по нормативной цене (порядка 200 долл. за 0,01 га). По словам Савелия Орбанта из компании «Миэль» (заканчивает строительство пос. Барвиха), прокладка коммуникаций «утяжеляет» себестоимость 1 кв. метра загородного дома примерно на 100 долл. (при обычном уровне строительной себестоимости 1кв. метра около 400 долл.).

Так как земельный ресурс в Подмосковье ограничен, а спрос и на дома, и на землю концентрируется именно в пределах 30 км от столицы, то, как предположил директор по маркетингу компании «Инком» Сергей Елисеев, девелоперские компании, выкупающие землю гектарами, вряд ли будут продавать ее гражданам в розницу -- им гораздо выгоднее создавать поселки.

Стоимость сотки (0,01 га) земли в ближайшем Подмосковье

Направление	удаленность	цена, $
Ярославское, Осташковское ш.	до 15 км	1000--6000
	15--30 км	500--2500
Щелковское ш.	до 15 км	1000--2000
	15-30 км	300--1000
Горьковское, Носовихинское ш.	до 15 км	500--6000
	15--30 км	300--1500
Егорьевское, Новорязанское ш.	до 15 км	800--4500
	15--30 км	500--3000
Дмитровское ш.	до 15 км	1500--6500
	15--30 км	300--2500
Ленинградское ш.	до 15 км	500--2500
	15--30 км	300--1000
Куркинское ш.		1500--10000
Пятницкое ш.		300--3000
Волоколамское, Новорижское ш.		300--3000
Рублево-Успенское ш.	до 12 км	4000--17000
	12--30 км	800--6000
Минское, Можайское ш.	до 8 км	1500--12000
	до 30 км	1000--3500
Киевское ш.	до 35 км	500--3500
Калужское ш.	до 15 км	500--4000
	15--30 км	300--2500
Каширское ш., Домодедовская трасса	300--2500
Симферопольское ш.	до 15 км	500--3000
	15--30 км	300--1500

Источник: компания «Миэль»