Рабочая группа Госсовета по ипотеке, возглавляемая самарским губернатором Константином Титовым, на совещании в Белгороде в пятницу рекомендовала представителям российских регионов заключить соглашения с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). По проекту трехстороннего соглашения, которое местные власти и созданные при их участии фонды по ипотечному кредитованию подпишут с АИЖК до наступления осени, регионы возьмут на себя обязательство работать по стандартам, предложенным экспертами федерального агентства. Правда, представители некоторых регионов пребывают в сомнении: если рекомендуемый кредитный продукт не найдет широкого спроса у населения из-за своей дороговизны, то первичный рынок ипотечных кредитов по-прежнему будет поддерживаться за счет региональных бюджетов. Однако федеральные структуры в следующем году надеются сформировать вторичный рынок российской ипотеки. Для этого они намерены выпустить новый вид государственных ценных бумаг.

Бумаги эти, по словам генерального директора агентства Александра Семеняки, будут более надежны и не менее доходны, чем государственные ГКО-ОФЗ, поскольку они гарантированы недвижимостью. «Наша задача создать эшелонированную систему защиты инвесторов, покупающих бумаги, от рисков неплатежей по кредитам, -- сказал он. -- Важно сформировать ипотечное покрытие (это закладные плюс гарантии государства и региональные гарантии. -- Ред.) для ипотечных федеральных ценных бумаг».

Федеральные стандарты, представляющие собой требования ко всем участникам процесса финансирования покупки жилья (АИЖК, региональные ипотечные структуры, банки и сами заемщики), весьма жесткие. Кредит, предоставляемый на срок от 5 до 20 лет конечному заемщику, будет стоить 18% годовых в рублях. Только при соблюдении этих стандартов АИЖК будет выкупать у региональных структур выданные ранее населению на местах кредиты, подчеркнул г-н Семеняка.

Между тем условия кредитования в каждом российском регионе, развивающем ипотеку на свои средства, резко отличаются от заявленных федеральных стандартов. Кредиты населению в субъектах РФ выдавались фактически из региональных бюджетов под более низкий процент (от 3 до 12% годовых в рублях), причем нередко из того же источника субсидировались и первоначальные взносы (25--30% от стоимости приобретаемой квартиры заемщик должен был заплатить сам).

Фактически федеральное агентство предложило регионам оплатить из своих бюджетов разницу между существующими ставками и предлагаемыми 18%. Рыночная стоимость ипотечного кредита, определенная в 18%, складывается из годовой инфляции, прогнозируемой Минэкономразвития на уровне 14%, маржи инвестора (2%), в роли которого представители АИЖК видят Пенсионный фонд РФ, а также заработка других участников процесса кредитования (риелторы, страховщики, оценщики).

Оценивая результаты деятельности рабочей группы Госсовета, Александр Семеняка заявил: «Нас поняли правильно». Большинство участников совещания в Белгороде согласны пойти на убытки при перепродаже своих кредитов. Представитель Самарской области, например, считает, что «со временем убыток будет компенсирован оборотом, который по соглашению обеспечит им АИЖК». Представитель Госстроя РФ Сергей Стеньшинский отметил, что продолжать вкачивать в региональную ипотеку средства местных бюджетов -- значит «омертвлять деньги, которые при вложении в ипотечные ценные бумаги смогут привлечь со внутреннего рынка дополнительные инвестиции».

Правда, есть и иное мнение. По расчетам гендиректора Уфимского городского агентства ипотечного кредитования (Башкирия) Анатолия Мейзпера, под 18% годовых в рублях исходя из стоимости квадратного метра в первом квартале этого года кредит на 15 лет сможет взять лишь 6--7% населения, а на 25 лет -- 9%. Скептически отнесся к идее федерального агентства подчинить ипотеку общим стандартам и гендиректор Международной ассоциации ипотечных фондов Валерий Казейкин. По его словам, «рыночная стоимость кредитов в большинстве российских регионов сократит число потенциальных заемщиков, если им предложить кредит под 18% годовых -- реально ставка будет выше 20%».

Но прежде чем АИЖК выкупит ипотечные кредиты у регионов, субъекты РФ и региональные ипотечные операторы должны подписать соглашение. По проекту АИЖК обязуется выкупать закладные регионов на сумму 2 млрд рублей, гарантированных федеральным бюджетом на 2002 год, администрации должны будут впредь гарантировать своими бюджетами платежеспособность местных заемщиков (но не финансировать их напрямую. -- Ред.), а региональные ипотечные операторы (агентства или фонды) -- работать по федеральным стандартам.