Главная проблема при оформлении сегодня ипотечного кредита в Москве -- это поиск квартиры, под залог которой банк предоставит его. На вторичном рынке продавцы не любят связываться со схемами отсроченного платежа, а на первичном квартиры раскупают до сдачи дома. В итоге по ипотечной схеме можно купить жилье либо в новостройке, либо в непрестижном месте, либо на крайних этажах. Недавно в Москве появилась ипотечная схема, которая позволяет кредитовать покупателей, желающих оформить квартиру на стадии строительства.

Разработчики новой схемы из инвестиционного фонда «США--Россия» считают, что она пригодится тем покупателям, которые претендуют на дорогие квартиры. Потенциальный владелец квартиры должен оплатить из собственных средств минимум 40% стоимости квартиры, остальное после проверки его платежеспособности внесет строителям банк-кредитор, получив в качестве обеспечения кредита инвестиционный договор между застройщиком и заемщиком. Заключать договоры инвестирования можно не менее чем за год до планируемой даты госприемки дома. Обычно к этому моменту готовы первые три-четыре этажа здания. Кредит предоставляется на 10 лет. Первый год из-за строительных рисков, которые страхуются страховыми компаниями, обслуживание кредита обойдется заемщику в 21% годовых в валюте, а на остальные девять лет ставка снижается до 15%. До регистрации квартиры на имя собственника обеспечением кредита для банка является инвестиционный договор, а после регистрации -- сама квартира, оформленная в собственность заемщика.

Как объяснил газете «Время новостей» Валентин Парженко, юрист DC Mortgage Finance (подразделение фонда «США--Россия», развивающего программу ипотечного кредитования «Дельта Кредит»), в новой схеме могут участвовать только те строительные компании, которые заключают с клиентами договоры инвестирования, разработанные и рекомендованные «Дельтой». В отличие от договоров долевого участия, они предполагают «встречное исполнение обязательств: со стороны клиента -- оплата, со стороны застройщика -- передача новой квартиры точно в указанные в договоре сроки». «Договор долевого участия дает дольщику единственное право -- с момента его заключения ожидать, чем он закончится. Никаких гарантий сохранности вложений застройщики дольщикам не дают, да и сроки предоставления квартир не прописаны», -- подчеркнул г-н Парженко.

Сейчас компания DC Mortgage Finance подписала соглашения с пятью московскими инвестиционными строительными компаниями, которые удовлетворяют ее требованиям. Одно из главных требований -- наличие у строительной компании либо контракта с правительством Москвы на реализацию инвестиционного проекта (или с компанией, уже имеющей такой контракт), либо права долгосрочной аренды на участок земли под жилищное строительство.

Из банков, участвующих в программе «Дельта Кредит», по новой программе работает пока только «Инвестиционная банковская корпорация» (ИБК). Другие, по словам г-на Парженко, «еще не смогли пережевать пакет недавно разработанной документации». Но спрос на кредиты под строящиеся объекты, по его оценке, сравним с нынешним ажиотажным спросом на жилье в Москве.

Вице-президент ИБК Сергей Гандзюк сказал, что на сегодняшний день его банк выдал десять кредитов, обеспечением которых служат инвестиционные контракты с заемщиками. Банкир считает, что кредиты для оплаты строящихся квартир будут скоро очень популярны, поскольку «платежеспособный спрос имеет границы: прошло то время, когда покупать квартиры приходили с наличными в сумках».

Впрочем, Инна Пигальская, начальник отдела продаж ЗАО «Жилстройиндустрия» (имеет соглашение с DC Mortgage Finance), заявила: «У нас квартиры и без ипотеки расходятся как горячие пирожки в голодный год».