Законодатели готовятся упростить порядок регистрации недвижимости. Поправки, внесенные вчера в Госдуму главой комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павлом Крашенинниковым, предусматривают, что договор купли-продажи жилых помещений будет вступать в силу сразу после его подписания, а не по завершении регистрации прав собственности. Несмотря на заверения автора законопроекта, что новый порядок упростит бюрократическую процедуру регистрации, станет ли этот вариант удобным для рядовых граждан -- вопрос спорный.

Законопроект, вносящий поправки во вторую часть Гражданского кодекса, предусматривает, что регистрация договора купли-продажи недвижимости проходит по следующей схеме. Сначала надо заключить договор купли-продажи (у нотариуса или в простой письменной форме), а затем подать все документы в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности. Формально регистрация обоих договоров (и купли-продажи, и перехода права собственности) -- это две процедуры. Но фактически в регистрационной палате их делают сразу -- в одном пакете.

Поправки предлагают упростить двойную бюрократическую процедуру, ликвидировав многоступенчатую регистрацию. Дабы снизить издержки для граждан и для государственной машины, предлагается исключить из процедуры регистрацию договора купли-продажи, сохранив только регистрацию перехода права собственности. Как говорится в ст. 558 п.2 ГК, «особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Но ввиду того, что за регистрацией договора продажи следует еще и регистрация права собственности, юридическую силу договор приобретает не в момент его подписания, а в момент регистрации обоих договоров в регпалате. По логике законопроекта, если убрать из Гражданского кодекса норму о регистрации договора купли-продажи, договор юридически будет считаться вступившим в силу сразу после его заключения. То есть обязательства между сторонами начнут вступать в силу сразу с момента подписания договора о продаже жилья.

Как поясняет Павел Крашенинников: "Это, во-первых, исключает ситуацию неопределенности, в которой участники сделки могут находиться длительное время до момента регистрации договора. Во-вторых, вдвое снижаются материальные затраты на оформление сделки, равно как и административные издержки на само осуществление процедуры". В теории это верно. Теоретически, если сегодня подписывается договор и вносится залог, а затем документы уходят на регистрацию, продавец имеет право отозвать свое заявление на регистрацию и регистрацию приостановить. Таким образом, покупатель останется ни с чем. Можно предположить, что если договор вступает в силу с момента подписания, то все эти моменты с возможным отзывом заявления на регистрацию в договоре можно прописать.

Но если перевести ситуацию в практическую плоскость, то неопределенности, в которой, по словам г-на Крашенинникова, находятся стороны до регистрации договора в регпалате, не возникает. До регистрации собственности деньги покупателя находятся в ячейке банка, ключи от которого продавцу банк по договору выдает только после предоставления свидетельства о переходе права собственности.

Задаток покупатель тоже не теряет, так как договор задатка оформляется у нотариуса отдельно от договора купли-продажи. И в случае заведомого умысла продавца на приостановление регистрации его действия будут подпадать под статью Уголовного кодекса о мошенничестве, если он не вернет задаток. Более того, сложно вообразить себе покупателя, который после заключения договора купли-продажи и до регистрации своего права собственности на купленную недвижимость захочет под честное слово отдать деньги за покупку. Даже если новый порядок вступит в силу, наверняка большинство покупателей по-прежнему будут ждать регистрации собственности, используя прежнюю схему с ячейкой банка.

Не упростит новый порядок оформления и жизнь сотрудникам регпалат. Формально они будут регистрировать один договор. Но на практике, чтобы произвести отчуждение собственности продавца и зарегистрировать это право на покупателя, им все равно придется рассматривать договор купли-продажи. Пусть даже и не регистрируя его.

Помимо ликвидации двойной регистрации поправки предусматривают еще две новации. Срок регистрации будет сокращен с 30 до 15 дней для юридических и до десяти дней для физических лиц. Не нужно будет регистрировать также договоры ренты. Сегодня, правда, договоры ренты также регистрируются крайне редко. Как правило, на регистрацию идут лишь те, кто сдает внаем квартиру, отданную в залог банку, да и то в случае, если банк каким-либо образом находится в курсе сдачи в аренду предмета залога.