Есть такое понятие: «инвестиционное давление на город». В чем и как именно выражается это давление на Москву, рассказал корреспонденту «Времени новостей» Марии ДУБНОВОЙ председатель совета директоров ОАО «Моспроект», вице-президент Союза московских архитекторов Святослав МИНДРУЛ. Почему вопрос инвестиционного давления обсуждаем с архитектором? Потому что именно на архитекторов, как правило, и сбрасывают всю ответственность за сегодняшнюю застройку Москвы. Мол, власть, она всегда делает что хочет, но вы-то -- архитекторы, профессиональное сообщество, и кто, как не вы, должны эту власть остановить.

-- Все думают, что развитие города можно остановить, законсервировать. Этого быть не может никогда, ни при каких обстоятельствах.

-- Но наверняка развитие города можно регулировать?

-- А он регулируется.

-- Сам?

-- Нет. Саморегулирующаяся система -- это когда не нужно административное влияние, а Москве оно необходимо. Все города развиваются, и Москва тоже. Архитектор -- сервисная специальность, мы выполняем задачи, которые ставит общество. А общество развивается экономически и политически. Сейчас у нас период экономического развития, но в отличие, скажем, от Америки у нас развиваются пока только некоторые регионы: Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области, Екатеринбург, Пермь, Сочи. В Америке благоприятный климат, там дома можно строить где угодно: Вашингтон стоит на широте Исфагана (город в Иране. -- Ред.), Нью-Йорк -- на широте Сочи. А у нас все -- на пятачках, дорог нет, инфраструктуры нет. Все лепятся к крупным городам.

В столицу хлынул огромный поток нефтяных денег, и куда их девать? Волей-неволей люди начинают эти деньги куда-то вкладывать, и вкладывают в те программы, которые приносят наибольший доход. И это, как вы догадываетесь, не культура и не медицина: только вложение денег в московскую недвижимость гарантирует сохранность денег и имеет экономическую целесообразность.

Сегодня 90% денег -- в Москве и в Петербурге, Москва испытывает тяжелейшее инвестиционное давление, и поэтому город будет меняться, и с этим ничего нельзя поделать. Известно, что когда город захлестывает поток инвестиций, он перестает нормально функционировать. Почему, вы думаете, Бразилия начала строить новую столицу?

-- Получается, что деньги, в которых город заинтересован, этот город как раз и губят?

-- В любом инвестиционном проекте есть доля города: за счет этих денег разбивают парки, очищают пруды, строят дороги, деньги идут на доплаты пенсий, на школы, социальное развитие, на Царицыно, наконец. Во всем мире инвестиции -- это благо, но у нас они стали отрицательным явлением. Потому что чрезмерны. Нельзя съесть три обеда -- лопнешь.

-- Москва не в состоянии «переварить» инвестиции?

-- Сегодня пока еще может. Но уже с трудом. Половина квартир построенного коммерческого жилья стоят пустые -- их скупают крупные компании, банки, административная и провинциальная российская элита. Они вкладывают деньги в московскую недвижимость, покупая квартиры не для того, чтобы в них жить: скупают квартиры этажами, а потом начинают их продавать, с огромной маржой. Властные, государственные структуры скупают квартиры и после поднимают на них цены. Брянск покупает, Воронеж покупает.

-- То-то я смотрю: дома в центре по вечерам темные стоят. В них не живут.

-- Потому что это не квартиры, это стабильно растущие деньги, вложение, которое не сравнить ни с одним банковским процентом. И при чем тут архитекторы, скажите мне?

-- Но ведь есть же архитектурный план строительства Москвы...

-- Да. Например, в 1932 году был принят Генплан развития Москвы. До этого существовали разные концепции развития города, в том числе был план Ле Корбюзье, который считал, что центр города в пределах Садового кольца надо оставить нетронутым, подвергая его только исторической реконструкции. Хотел оставить там только общественный транспорт, разработать пешеходную схему движения, а все остальное кинуть на периферию города. Но эту концепцию не приняли, была принята традиционная радиально-кольцевая концепция развития города, которая исторически сложилась в Москве, еще с Ивана Калиты...

Сегодня принят Генеральный план развития Москвы до 2025 года. И город должен развиваться по этому Генеральному плану. Мало ли, как выглядела Москва когда-то? Посмотрите на картины Васнецова -- это ведь тоже Москва. Конечно, памятники надо сохранять. Но сохранять полностью весь город... Ведь, чтобы сохранить Венецию, ее объявили памятником, и люди ушли жить на другую сторону лагуны. А Москву никто памятником не объявлял.

И если говорить об архитектурных потерях, то самый большой урон столице нанесли большевики, они сломали почти весь город, превращая Москву в столицу-символ. Слава богу, что не достроили Дворец Советов с чудовищным Лениным на крыше. Но мы с вами говорим не о памятниках, а о средовой архитектуре, которая меняется. К тому же ее часто заменяют фальшаком, новоделом. Этот новодел многих раздражает. Но это вопрос спорный.

-- Но неужели архитекторы ничего не могут сделать? Ну, например, не проектировать сомнительный объект. Объявить профессиональный бойкот.

-- Да вы что?! Сегодня в Москве 5,5 тыс. проектных организаций, работают из них 3,5 тыс. Как вы представляете себе этот бойкот? Архитекторы живут с заказов. Конечно, архитектор с именем, с репутацией никогда не возьмет скользкую работу, например, связанную со сносом какого-нибудь памятника.

-- А если составить черный список недобросовестных архитекторов?

-- У нас в Московском союзе архитекторов есть комиссия по этике, она рассматривает такие вопросы. Но обвинить архитектора сегодня в том, что он нарушил этику при размещении объекта, практически невозможно.

-- Почему?

-- Потому что не архитектор выбирает участок и не он определяет положение объекта в городе. Архитектору приносят постановление правительства Москвы и исходную документацию, в которой уже указана и посадка дома, и его габариты, и объем. Во всем мире происходит примерно так же, но есть одно принципиальное отличие. В Европе за счет бюджета города решается, что именно нужно в том или ином районе снести, реконструировать, построить. Потом ищут на этот объект, объем, размер и даже иногда цвет которого определены городом, -- инвестора и архитектора. За все отвечают заказчик (городские власти) и архитектор. И если произошла неудача, то это обсуждают, и архитектор может больше не получить заказов.

У нас же заказ часто идет от инвестора. А инвестор заинтересован только в увеличении площадей. Для главного архитектора города и для архитектурно-градостроительного совета самое главное и самое трудное -- говорить слово «нет». Избыточные деньги вызывают коррупцию и давление. Были бы мы победнее, все было бы проще.

-- Я знаю, что Лужков запретил точечную застройку. Разве при таком инвестиционном давлении ее можно как-то остановить?

-- Нельзя. Земля в Москве принадлежит городу, и когда мы покупаем квартиру -- мы покупаем воздух. Во всем мире существует кадастровая межевая система, когда четко определено, кому принадлежит тот или иной кусок земли. А в Москве межевание еще не закончено! А когда оно завершится, можно будет сказать: «Господа! Вот -- ваша земля, а это уже нет, и не ваше дело, что будет на ней построено». И я убежден, что как только межевание будет завершено, точечная застройка продолжится. Главное, чтобы соблюдались санитарные нормы: инсоляция, освещенность, чтобы дом не поплыл.

-- Но вся точечная застройка нарушает эти нормы!

-- Чепуха. Досужие домыслы. Конечно, бывает криминальный самострой, по подложным бумагам. Но таких случаев все меньше. И все точечные застройки сегодня подписаны и разрешены. У нас такое количество контролирующих организаций, что их все невозможно подкупить или обмануть, наши расчеты тысячи раз проверяют. Мне эта инсоляция во сне снится. Я все нормы наизусть знаю. Другое дело, что нормы эти придумал доктор Семашко еще в 1921 году, когда пролетариат переселяли из подвалов в буржуйские квартиры. В тех подвалах был туберкулез, и Семашко решил, что в помещении должно быть 2,5 часа солнца, чтобы убить все микробы. Но москвичи как привыкли? Солнце по шесть часов в комнате! Конечно, самое лучшее -- жить в помещичьей усадьбе, чтобы соседей не было, из окна -- прекрасный вид. Все думают, что в уплотненном городе можно прожить так, как мы жили до сих пор. Да, мол, квартира у меня паршивая, но зато в хорошем месте: из окна вид неплохой, здесь собаку могу выгулять, здесь -- вывалить мусор, тут -- машину чиним, а тут -- белье повесим сушить, из ржавого железа голубятню соорудим. Строили-то Москву как город-сад. Но сегодня земля -- самый большой дефицит. И наступил момент, когда она закончилась. И поэтому город будет уплотняться, и никакие журналисты, никакие архитекторы с этим ничего поделать не смогут.

-- Подождите. Вы хотите сказать, что проекты новых домов, которые «втыкаются» тут и там, отвечают всем нормам? А как же места для парковок? Дороги, подъездные пути?

-- Это страшная проблема сегодня. Норма такая: в социальных домах одно машиноместо на квартиру, а в коммерческих домах -- 1,6 машиноместа. И мы свято выполняем эти нормы! Лезем под землю, чего только не делаем. А потом начинаются проблемы. Я делал район Никулино. Мы отсекли гаражами проезжую часть, а часть гаражей отдали округу по инвестиционному контракту. А они, вместо того чтобы разместить там машины, отдали их коммерсанту, а он открыл там обувной магазин.

-- Ну да, зачем ему столько гаражей?

-- Конечно! А потом мне жалуются, что машины некуда ставить. Или, например, детские сады. Ведь очень много детсадов в 1990-е годы или продали, или снесли, а на их месте поставили особняки. И теперь детских садов не хватает. Лужков дал задание строить новые детсады, и мы изощряемся, делаем невероятные вещи! Ведь по нормам у сада должно быть 0,5 га земли, площадки для прогулок, соблюдена масса условий: и инсоляция, и экология, и пешеходные связи с окрестными домами -- мамочки не на автобусе должны ездить в садик, а пешком ходить, причем метров триста от дома, не больше. Это нормы, я их помню наизусть, как «Отче наш».

Все, что происходит сегодня, -- последствия полного бардака. У нас в одном квартале, возле метро «Проспект Вернадского», в детском саду разместили КПЗ. Среди жилых домов! Сад этот в свое время продали МВД, а они сделали из него КПЗ.

-- И арестанты гуляют на садовских площадках...

-- Сейчас, слава богу, строят новое отделение милиции. Но самая главная беда Москвы -- это транспорт. Транспортная схема делается всегда, расчет машиномест обязательно входит в архитектурный проект. Все закладывается в градзадании, и ты обязан это выполнить. Но никто не рассчитывает на такое количество машин. Нормы плотности застройки сегодня -- 17 тыс. квадратных метров на гектар. А когда, к примеру, заказ выполняет «ДОН-Строй», там появляется и 40 тыс. метров, и это очень плотная застройка, переуплотненная. Они делают многоуровневые стоянки, но ведь все эти машины потом выскакивают на улицу. И это тяжелое переуплотнение территории, которое многих раздражает.

-- А какой выход, если земли больше нет?

-- Вы были в Японии? Самые ужасные для проживания города. Земли нет, дома стоят в трех-пяти метрах друг от друга, окно в окно, все коммуникации вынесены наружу, трансформаторные подстанции висят на столбах, чтобы не взорвались во время землетрясения, и трех, пятиуровневые проезды, которые грохочут мимо окон. «Солярис» Тарковского снимался в Токио. Ни одной площади, ни одного курдонера. Японцы говорят: что вы ругаетесь на свое правительство, которое дало вам по шесть соток земли? Вам мало? Вы можете построить себе дом, который можно обойти с четырех сторон! Это же счастье! А у японцев такого счастья уже давно нет.

Или Рим. Вроде бы старый город, там уже никто особенно не строит. Но насыщенность автомобилями привела к полному коллапсу. С Москвой не сравнить. Все дворы превращены в транспортные капилляры, нет тротуаров, на дорогу вынесены столики кафе, выбегают дети... Муссолини, плюнув на всю археологию, пробил несколько проспектов, и теперь там хоть до моря можно нормально доехать от площади Республики.

Тот же коллапс в Лондоне, в Тегеране. Но люди все равно стремятся в большие города: там работа, связи, магазины, медицина, образование. Сделать гармоничный город сегодня -- это задача Господа Бога, а не архитектора.

-- А Москва? Ее это все ждет неизбежно?

-- Москва сегодня строит примерно 4,5 млн кв.м жилья в год. Московская область строит свыше 5 млн, но из них 3 млн -- это коттеджное строительство. Сегодня я вижу один способ: территориальное объединение с областью. Москва должна шагнуть в лесопарковые зоны.

-- И все там вырубить.

-- Да нет, зачем... Нужно сразу ограничить природоохранные комплексы, и тогда никто их застраивать не будет.

Строить надо вдоль дорог, в уже построенных населенных пунктах. Лужков на следующий год определил построить 5 млн кв.м площади. Панельных пятиэтажек не останется через год-полтора. Кирпичные могут пойти под реконструкцию. А вот девятиэтажки тоже надо сносить, и 12-этажные дома тоже. Эти дома стоят очень просторно, при нынешнем дефиците земли это нерентабельно.

Я делаю сейчас проект Фили-Давыдково, мой заказчик -- крупнейшая питерская компания. Мы переселяем пятиэтажки -- строим обычные дома, второй категории, а рядом строим элитное жилье -- восьмиэтажные дома, в них квартиры будут по полтора миллиона долларов. Район уплотнится в четыре-пять раз. Но я убежден, что нельзя втыкать коммерческие объекты среди социального жилья. В России, когда купец 3-й гильдии становился купцом 2-й гильдии, он переселялся в другой, более престижный район. А когда становился купцом 1-й гильдии, то переселялся на дворянскую улицу, потому что приравнивался к высшему сословию. Когда среди бедных домов строятся богатые, возникает социальное напряжение. Во всем мире, кроме Москвы, существует социальное деление кварталов. Я убежден: людей раздражает, что строят именно хорошие дома. Хотя, конечно, бывают и ляпы: например, на детской площадке начинают строить гараж. Этого делать нельзя.

-- А у Москвы есть еще способы как-то разрядить обстановку? Кроме объединения с областью?

-- Сейчас встал вопрос о создании региональных центров, нужно выводить из Москвы разные учреждения. Конституционный суд переехал в Питер, и это правильно. У нас все военные академии -- в Москве, крупные научные центры -- в Москве, всех онкологических больных лечат в Москве.

-- А куда военные академии?

-- А почему бронетанковая академия должна находиться в центре Москвы, а не в Перми, где эти танки делают?

-- И где можно на этих танках поездить...

-- Вот-вот. Как только Москва начнет рассредоточивать свои функции, все должно немного рассосаться, давление спадет. А если нет -- мы окажемся в коллапсе: деньги прибывают, население растет.

-- И когда у нас конец света?

-- Думаю, лет через десять.