Рост спроса на ипотечные кредиты и политический статус ипотеки заставляют участников этого бизнеса сильнее подогревать рынок. Сейчас, когда столичный рынок недвижимости находится в состоянии ожидания на фоне традиционного летнего затишья, продавцы уже не рассматривают ипотечных покупателей как неизбежное зло. «Хотите продать быстро -- соглашайтесь на торг и ипотеку», -- настоятельно советуют риэлторы продавцам квартир. Риэлторские компании сообщают об увеличении объема предложения квартир в Москве, которые можно купить с помощью ипотечного кредита. Например, компания МИАН отмечает, что число ипотечных квартир составляет уже более половины всего выставленного на продажу жилья. С этой тенденцией согласны и другие ведущие агентства. Но на практике оказывается, что реально пригодных к ипотеке квартир становится все же меньше. А заемщикам, которые ищут дешевые квартиры, обольщаться не стоит. Под грифом «ипотека» в агентствах недвижимости может выставляться и такое жилье, которое не возьмет в залог большинство банков.

Банк, выдающий ипотечный кредит, обеспечивает себе его возврат залогом квартиры и потому крайне заинтересован в том, чтобы это жилье было качественным, по возможности не падало со временем в цене и не шло под снос. В общем, чтобы в случае неплатежей банк или заемщик легко могли бы продать квартиру без потерь. Поэтому банки, занимающиеся ипотекой, принимают в залог только удовлетворяющую определенным требованиям недвижимость. «В банках есть ограничения по году постройки дома, износу, качеству перекрытий и месту расположения (Москва или Московская область), -- рассказывает руководитель службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Лев Плецельман. -- Например, панельные пятиэтажные дома в Москве должны быть построены не ранее чем в 1970 году». Немногие банки в принципе согласны брать в залог панельные и даже блочные пятиэтажные дома. От панельной хрущевки, которую готовы продать в кредит, отказались все наиболее активно кредитующие банки. Почти безнадежными с этой точки зрения продавцы называют и столичные квартиры так называемого гостиничного типа (без кухни), трудно оформить в кредит и малогабаритные квартиры (17--20 кв. м) с маленькой кухней (3--4 кв. м). Впрочем, это не мешает продавцам выставлять такие объекты на продажу в кредит.

Несколько таких предложений мы нашли в базе МИЭЛЬ. Агент, реализующий одну из таких квартир, расположенную в пятиэтажном панельном доме в районе метро «Аэропорт» по улице Планетной, сообщила, что, «к сожалению, объект больше не продается в кредит, так как панельные и блочные дома в Москве очень трудно аккредитовать». «Рано или поздно этот дом все равно снесут, а банки не хотят рисковать», -- объяснила она. Подобные предложения обнаружились у большинства агентств. На сайте группы компаний МИАН, к примеру, нашлись два панельных пятиэтажных дома в районе метро «Щелковская». «Все квартиры, размещенные в базе МИАН, уже аккредитованы банками», -- объяснила пресс-секретарь группы Светлана Фуфаева. Продавцы, консультировавшие обозревателя «Времени новостей», заверили, что ипотечный кредит на квартиру именно в этих домах можно получить практически в любом банке, с которым работает МИАН, упомянув при этом DeltaCredit и Москоммерцбанк. Но на деле все не так. Консультант DeltaCredit пояснил, что банк не работает с панельными пятиэтажными домами. Первый зампред правления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов также отметил, что банк не берет в залог панельное и блочное жилье. Банк Москвы разместил требования к квартирам на своем сайте: он не кредитует малогабаритные квартиры и квартиры гостиничного типа, а также жилье в хрущевках (пятиэтажных панельных домах), расположенных в Москве и Московской области. Банк жестко следует этому правилу: как рассказал один из его заемщиков, несколько вариантов хрущевок, найденных в разных агентствах недвижимости, менеджер банка посоветовал даже не оценивать -- вероятность зря потратить деньги близка к 100%.

Возможности риэлторов или ипотечных брокеров, имеющих хорошие партнерские отношения с банками, тоже не безграничны. Некоторые риэлторы намекают покупателям на возможность особых отношений с банком, который может пойти им навстречу и принять в залог квартиру, под которую в обычных случаях не дал бы кредит. Но, как правило, ждать этого было бы весьма самонадеянно, признаются сами участники рынка недвижимости.

Управляющий партнер ипотечного агентства «Кредит Макс» Татьяна Буянова считает, что даже самые хорошие и дружеские отношения агента или брокера с банком не помогут, если квартира неинтересна в качестве залога: «При выдаче ипотечного кредита у банка в залоге оказывается приобретаемая недвижимость. И этот залог должен быть ликвидным. Квартиру в хрущевке под снос к таким отнести невозможно». Директор по работе со стратегическими партнерами Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов также считает, что возможность «договориться в таких случаях -- миф: ипотеку, то есть залог, оформляет банк, а не агентство». «Если клиент обратится к нам с желанием приобрести квартиру в старой панельной пятиэтажке (что само по себе не самое ликвидное приобретение), мы можем подобрать вариант. Но сразу предупредим его, что ипотеку на эту квартиру он, скорее всего, не получит -- ведь деньги выдаем не мы, а банки, с которыми мы сотрудничаем (хотя их более двух десятков)», -- говорит руководитель пресс-службы «Инком-Недвижимости» Антон Гололобов. В самом банке квартиру рассматривают кредитный и залоговый комитет, а затем еще и страховая компания, в которой нужно будет страховать недвижимость. И вероятность повлиять на решения всех этих инстанций низка.

В этой ситуации ипотечным покупателям можно посоветовать одно -- четко помнить требования к недвижимости вашего банка-кредитора. В противном случае все средства на оценку и подготовку документов могут быть потрачены впустую.