Вторичный рынок московской недвижимости пошел вспять: впервые за последние четыре года на нем упали цены. И хотя, по данным экспертов рынка за последний квартал 2004 года, это падение находится пока в пределах статистической погрешности -- 1%, многие из них уверены, что данная тенденция сохранится в текущем году.

Впрочем, снижение цен не было повсеместным. Плохая недвижимость -- панельные пяти- и девятиэтажки -- дешевела, а жилье хорошего качества -- сталинки, цековки (построенные в 60-х годах для членов ЦК), монолиты конца 90-х -- напротив, росло в цене (пусть и незначительно). При этом в центре, на западе и юго-западе Москвы квартиры в последнем квартале года дорожали, а на востоке -- дешевели.

По словам заместителя генерального директора риелторской компании «Новый город» Александра Гениевского, в 2002--2003 годах цены поднимались более-менее равномерно по всем классам жилья. «Однако проблемы прошлого года -- снижение спроса весной, банковский кризис летом и последовавшая затем стагнация -- привели к тому, что в дешевых сегментах начал уменьшаться спрос и упали цены, -- говорит он. -- Покупатели же дорогого жилья отреагировали иначе: они пожелали уменьшить риски и стали приобретать построенное и готовое к проживанию жилье». Другими словами, впервые за последние пять--семь лет (с тех пор как начал формироваться цивилизованный рынок недвижимости) отмечена четкая дифференциация спроса и предложения.

То, что сейчас происходит, -- это возврат к нормальному состоянию рынка, который формировался до дефолта 1998 года, полагает замгендиректора «Русского дома недвижимости» Юрий Хлестаков. «Тогда не принято было оперировать такими цифрами, как средняя цена по округу, а говорили, допустим, о средней стоимости на хрущевку или сталинку, -- напоминает он. -- Через некоторое время после дефолта (который обвалил и рынок недвижимости) спрос был на любое жилье, и он уравнял в цене весьма различные предложения». На фоне безудержного спроса квартиры стали неким финансовым инструментом, и для покупателей-инвесторов их качество перестало быть определяющим. Более того, низкокачественное жилье, в первую очередь хрущевки, могло приносить частным инвесторам дополнительную прибыль: известно, что московское правительство ликвидирует пятиэтажки, предоставляя владельцам квартир жилье в новостройках из расчета 1:1,5 в той же префектуре. То есть за стандартную двушку можно было получить как минимум такую же стандартную двушку в новостройке, только площадью 54 кв. м, и ее рыночная цена была выше минимум на 30%.

За последние два-три года число пятиэтажек уменьшилось наполовину -- примерно из 9 млн кв. м, предназначенных под снос, ликвидировано около 4 млн. Особенно активно этот процесс происходил в прошлом году, когда было снесено около 1,5 млн пятиэтажек и другого ветхого жилья. Таким образом, объектов для инвестирования в Москве (а значит, и последующей спекуляции ими) стало меньше.

«Сейчас ажиотаж спал, рынок успокоился, -- отмечает г-н Хлестаков. -- У продавца появилась возможность реально оценить стоимость своего актива, у покупателя -- время выбрать жилье по адекватной цене. Большая часть покупателей приобретают квартиру для себя, отсюда разборчивость и обстоятельность. Стоимость оперативно корректируется, на неликвидное жилье цена падает. Такое положение дел всех устраивает. Это долгосрочная тенденция, если не случится никаких катаклизмов».

Впрочем, по мнению руководителя департамента элитного жилья компании «Новое качество» Александра Илюхина, замирание цен вызвано помимо прочего и летним банковским кризисом, и нестабильностью основной валюты рынка московской недвижимости -- американского доллара. «Все это изменило настрой рынка, покупателям было предложено новое мнение: «Все станет дешевым и доступным», -- утверждает он. -- И началась иная игра на самом простом человеческом качестве: желании купить подешевле». У многих потенциальных покупателей возникло сомнение: стоит ли приобретать жилье сейчас, если можно подождать и заплатить меньше?

В ближайшей перспективе ситуация в этом сегменте рынка, судя по всему, не изменится. «Можно заключить, что цены на вторичном рынке не имеют тенденции ни к повышению, ни к снижению», -- полагает директор аналитического центра «Миэль-Недвижимость» Геннадий Стерник. По его данным, естественным выводом о тенденциях на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: оборот рынка скорее всего будет медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. Элитное жилье, возможно, еще подорожает, но в течение полугода его стоимость стабилизируется. Низкокачественное жилье несколько подешевеет, но обвала цен не случится.