С января 2005 года может быть отменен подоходный налог для граждан, владеющих жильем менее пяти лет. Будут сведены к минимуму и прочие отношения простых граждан с налоговыми инспекциями. При покупке жилья 13% от его стоимости будет возвращаться в карман гражданина не через налоговую инспекцию, как сейчас, а по месту работы. К стоимости квартиры, из которой рассчитываются вычеты, будут прибавляться и траты на погашение процентов по ипотечным и прочим кредитам. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс Госдума должна принять на августовском внеочередном заседании вместе с пакетом о доступном жилье.

Сегодня при продаже жилья главный вопрос, который интересует налоговиков, -- как давно квартира была приватизирована. Причем срок проживания в квартире роли не играет. Жилье могло быть получено по ордеру в далекие семидесятые, но приватизаций хозяева занялись лишь пару лет назад. По закону же именно оформление приватизационных документов подтверждает право собственности. Если имущество находится в собственности менее пяти лет и стоит более 1 млн руб. (33 тыс. долл.), то уплаты подоходного налога на квартиру не избежать. В результате налогооблагаемыми оказалось большинство сделок по продаже квартир -- либо из-за срока приватизации, либо из-за стоимости квартиры.

В свое время подобное ограничение по срокам владения недвижимостью было введено для того, чтобы отсечь от льгот по подоходному налогу граждан, спекулирующих на жилье. По логике законодателей, чем меньше человек владел квартирой, тем более велика вероятность того, что он продает ее не для улучшения жилищных условий, а в неких спекулятивных целях. Но по мере того, как все сделки по обмену квартир перешли в плоскость купли-продажи, под этот пункт законодательства стали подпадать и те, кто продает свое единственное жилье.

Единственным выходом из такой ситуации было оформление продажной стоимости квартиры по цене БТИ, чтобы уложиться в необлагаемый налогами минимум 1 млн руб. Последние годы меньше этой суммы стоят квартиры в провинции, жителям же крупных городов приходится выбирать один из двух путей: либо платить налоги с разницы между реальной стоимостью жилья и 1 млн руб., либо оформлять продажу по символической цене. Второй вариант постепенно теряет популярность у покупателей жилья, которые хотят документально подтвердить свои траты (и для получения вычета, и для подстраховки на случай суда, если квартира впоследствии окажется не совсем юридически чистой).

Если поправки вступят в силу, то время приватизации больше не будет играть роли для налоговой инспекции. Не исключено также, что депутаты, по крайней мере на этом настаивает бюджетный комитет Госдумы, внесут дополнения, повышающие или вовсе снимающие налогооблагаемый минимум. Правительство пока не готово к радикальному освобождению от налогов продавцов жилья. Мотивировка кабинета министров проста: Москва не вся Россия, и стоимость жилья большинства россиян все же не превышает 1 млн руб. Как компромиссный вариант порогом необлагаемой подоходным налогом сделки купли-продажи предлагается установить цифру 2 млн руб. (66 тыс. долл.). Но даже и при таком раскладе москвич, оформляющий продажу квартиры за полную стоимость, налогов заплатит в два раза меньше.

Новшество номер два в подоходном налогообложении касается покупателей жилья. Вернуть переплаченные при покупке квартиры налоги можно будет проще и быстрее, а набивать при этом шишки в налоговой инспекции больше не придется. Три года назад, правда, всех налогоплательщиков-физлиц и так освободили от обязательной подачи декларации, а все 13% от заработка автоматически перечисляются налоговикам организацией-работодателем. Однако тогда же закон дал право гражданам возвращать себе 13% (то есть сумму подоходного налога) из сумм, потраченных на покупку жилья, лечение и обучение. Названа была эта манипуляция получением налоговых вычетов. А вернуть себе деньги можно было только подав декларацию о доходах и приложив к ней все подтверждающие расходы документы.

Вычеты на приобретение квартир оказались самыми популярными. Что неудивительно: даже при покупке самой дешевой квартиры гражданин может вернуть себе несколько тысяч долларов. Поэтому декларационная кампания по-прежнему проходит крайне нервозно, с большими очередями и раздраженными инспекторами. Сдать декларацию с первого раза, оформив все документы без ошибок, практически ни у кого не получается.

Если депутаты примут поправки, то подавать документы на вычет можно будет не дожидаясь окончания календарного года -- сразу после совершения покупки и регистрации недвижимости в собственность. Претендующим на вычет предоставят право самим решать, обращаться им за возвратом налога в инспекцию или к бухгалтеру по основному месту работы. Большинство выберет скорее всего последнее, что, конечно, прибавит работы бухгалтерам, которые наверняка постараются этой обязанности избежать. Но в любом случае полюбовно договориться с бухгалтером по месту работы будет гораздо проще, чем с налоговым инспектором.

Избавиться от излишних выплат по налогам удастся с нового года и поклонникам ипотеки. Если квартира была куплена в кредит, то к чистой стоимости жилья можно будет прибавить расходы на уплату процентов по кредиту. И уже из получившейся суммы рассчитывать 13%, которые предъявляются к возмещению из бюджета.

Лишатся неприятных разговоров с налоговиками и те, кому удалось выбить на собственном предприятии беспроцентный кредит на покупку жилья. По нынешним правилам если проценты по ипотечному кредиту ниже ставки рефинансирования ЦБ (на сегодняшний день это 13%), то разница в процентах, то есть «полученная выгода», облагается 35-процентным налогом, как «сверхдоходы». Учитывая же, что сейчас даже в Сбербанке возможно получить ипотечный кредит под 11%, а банки конкурируют между собой за желающих получить кредит, то сверхдоходами «материальную выгоду, полученную от экономии на процентах», как называет это Налоговый кодекс, считать трудно. Если поправки будут приняты, то с нового года налоги на «материальную выгоду» по ипотечным кредитам снизятся до 13%.

"Законопроект надо дорабатывать"

Андрей МАКАРОВ, заместитель председателя бюджетного комитета Госдумы:

-- С одной стороны, поправки вроде бы упрощают отношения граждан с инспекциями в части подоходного налога. Однако странным образом в законопроект затесалась фраза, что налогоплательщик может получать вычеты у работодателя по основному месту работы. По логике, получить вычеты у работодателя должно быть легче, чем в налоговой инспекции. Но вот что получается: нередко гражданин на своей основной работе получает 2 тыс. руб., а весь основной доход -- на работах дополнительных. При таком раскладе пытаться воспользоваться вычетом с основной работы будет бессмысленно и придется все равно идти в налоговую инспекцию, стоять там в очередях. Так что законопроект надо дорабатывать.

Валентина АКИМОВА, руководитель департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц МНС:

-- Как показывает практика работы инспекторов на местах, давно назрела необходимость законодательно изменить действующий ныне порядок предоставления льгот по подоходному налогу -- вычетов, потому что наши граждане не всегда понимают, какие документы для этого нужны. Может быть, имеет смысл присмотреться к опыту других стран по взиманию подоходного налога и предоставлению льгот в рамках этого налога. Например, во многих странах достаточно широко используется система вычетов в фиксированных размерах или в процентном отношении к полученному доходу. При этом нет необходимости собирать большое количество документов для получения налоговой льготы.