Строительство в столице в последние годы развивается так стремительно, что по темпам возведения жилья московский стройкомплекс в 2002 году поставил рекорд, сдав в эксплуатацию почти 4,5 млн кв. метров -- в полтора раза больше по сравнению, например, с 2000 годом. Причина такого ускорения в хроническом дефиците жилых площадей, доставшемся городу в наследство из прошлой эпохи. И до сих пор именно строительство жилья остается популярнейшим занятием среди строителей. Ведь примерно две трети новых квартир (а это около 40--45 тысяч) ежегодно поступает в свободную продажу. А отсутствие, в частности, жесткого налогового госконтроля за доходами граждан и различных организаций подстегивает аппетиты строителей. Кроме того, Москва притягивает немало иногородних граждан, желающих обрести здесь постоянное место жительства. Возведение жилья в столице приносило и пока приносит верные 100%, а то и 200% прибыли. Ведь, как говорят сами строители, инвестиционная себестоимость 1 кв. метра составляет 400--500 долл., продается тот же метр от 800 долл. до 5 тыс. долл., а то и выше. Расслоение общества по доходам создало качественно новый потребительский спрос, и запросы отечественных толстосумов ничем не отличаются от запросов имущих граждан в Европе. Правда, богатых потребителей немного, и сегодня вряд ли найдется среди них неудовлетворенный своими жилищными условиями.

Аналитики рынка недвижимости говорят, что по своей природе этот объект их анализа вообще самый социально ориентированный в предпринимательстве организм. При этом имеется в виду, что не только обеспеченность жильем свидетельствует о прогрессе в развитии города. Существует не только частная, но и общественная потребность в услугах строителей. Заказчиками строительства общественно необходимых объектов в условиях отсутствия гражданского общества остаются те же чиновники и руководители строительно-монтажных управлений (СМУ), которые в период приватизации ближе всех стояли к этим государственным активам.

Ускорение в погоне за построенными квадратными метрами кроме некоторого удовлетворения собственного тщеславия привело чиновников к выводу, что надо строить не только жилье, но и деловые и торговые центры, которых в столице ощущается острый дефицит.

Как утверждают маркетологи, в ближайшей перспективе застройщикам станет выгоднее создавать бизнес-центры, возводить гостиницы и магазины. Не меньший дефицит и с местами досуга, организацией в городе движения и парковки автомобилей -- всем тем, что создает удобную среду обитания как рядовых горожан, так и специфических групп городского сообщества (молодежь, автолюбители, инвалиды, туристы и т.д.), у каждой из которых есть свои интересы.

Однако удовлетворить общественные запросы в эпоху формирования рыночных отношений не так просто. Ведь каждый проект должен быть коммерчески выгодным. С точки зрения экономики эту идею в развитых станах реализуют компании-девелоперы -- фирмы, управляющие проектами в сфере создания объектов недвижимости.

На самом деле термина «девелопер» не существует ни в российском законодательстве, ни даже в словарях русского языка. В мировой практике градостроительства, тем не менее, есть термин property project development -- развитие проектов недвижимости. Девелопер -- это не строитель, а экономист, который просчитывает риски, с тем чтобы каждый из участников процесса создания объекта недвижимости (заказчик, подрядчик или собственно строитель, а также инвестор и в конечном счете управляющая объектом компания) получил максимальную прибыль.

Такие девелоперские компании есть и в Москве. Но если в Европе и Америке среди компаний, участвующих в строительстве, принята жесткая специализация, то в Москве даже компании с небольшими по мировым меркам оборотами предпочитают заниматься всем сразу. Отчасти это объясняется низким профессионализмом большинства участников рынка. Например, как рассказал корреспонденту газеты «Время новостей» глава концерна «Конти» Тимур Темирбулатов, в ближайших планах развития его компании -- создание своего проектного института.

Достаточно устойчивых к штормовой погоде в московском строительном бизнесе, по оценкам самих участников рынка, около двадцати компаний, которые можно назвать девелоперскими. Их устойчивость определяется не столько разумными с экономической точки зрения законами, сколько близостью к обитателям кабинетов в мосправительстве. Именно по этой причине все собеседники (руководители крупных строительных организаций), выказывая недовольство работой столичных чиновников, делали это на условиях анонимности.

Одна из проблем заключается в том, что в структуре городского управления уже существует несколько ведомств, являющихся, по сути, хозяйствующими субъектами, наделенными функциями регулирования и контроля. О здоровой конкуренции и речи быть не может.

Московские власти, несмотря на декларации о движении к рынку, о законодательном обеспечении процесса строительства задумались только прошлом году, когда о своих правах на некоторые территории в столице заявила федеральная власть. Земельный кодекс, а также законы о разграничении госсобственности на землю и о культурном наследии (или о памятниках архитектуры) разбудили конфликт десятилетней давности между Кремлем и московской мэрией, которая, как и другие субъекты федерации, взяла на себя столько суверенитета, сколько смогла. И все последние годы нынешние московские ведомства в меру своих возможностей управляют и федеральным, и городским имуществом.

В прошлом году выяснилось, что в законодательном плане отношения между чиновными ведомствами разного уровня не урегулированы. Скандальными свидетельствами споров федеральных и московских чиновников стали обострившиеся вопросы собственности на землю и многочисленные недвижимые памятники истории и культуры. Проблема управления этим имуществом до сих пор считается вторичной по сравнению с вопросом обладания (в основном на праве долгосрочной аренды, а также бессрочного пользования и пожизненного владения) наделом дорогостоящей московской земли или объектом недвижимости.

Урегулировать несоответствие московского законодательства федеральному призван прежде всего закон о застройке, внесенный в прошлом году в Мосгордуму. А как сообщил депутат гордумы Михаил Москвин-Тарханов (координатор направления перспективного развития, архитектуры, градостроительства и строительного комплекса), в эту сессию будут рассмотрены и другие ключевые законопроекты, регулирующие взаимоотношения всех участников рынка: о разрешении на строительство, о градостроительном планировании территории, об актуализации генплана, о правах граждан при принятии градостроительных решений, о территориях городского значения, о взаимоотношениях между федеральным градостроительным кодексом и аналогичным московским законодательством.

Среди городских управляющих структур девелоперские функции выполняют сразу несколько организаций: самыми заметными являются департамент инвестиционных программ строительства (строит Куркино и осуществляет многие инвестпроекты в центре города), управление формирования архитектурного облика, координации строительства и реконструкции города, ГУП «Управление экспериментальной застройки» (жилстроительство на Юго-Западе и в том же Куркино), управление реконструкции и развития уникальных объектов (строит и реконструирует в центре Москвы). Не говоря уж о созданных по инициативе самих московских чиновников акционерных обществах. Например, АО «Сити», которое управляет строительством Московского международного делового центра на Красной Пресне.

Пресловутый административный ресурс в такой ситуации является чем-то вроде «золотой акции» в управлении компанией с госучастием. При этом если речь идет о суперпроектах, финансируемых из бюджета (таких, как строительство МКАД или того же «Сити»), то, несмотря на скандалы по поводу расходования денежных средств, ими действительно можно гордиться.

Старожилы строительного бизнеса, сравнивая Москву 1992--1994 годов с современной, называют столицу «супергородом». «Иностранцы ходят с открытыми ртами и только цокают языком, -- говорит один из них. Но при этом добавляет: -- Очень тяжело решаются вопросы по инвестиционным договорам, контрактам. Согласования исходно-разрешительной документации даются с боем. То же самое касается утверждения и экспертизы проектных решений. Чтобы получить необходимые визы, реально потратите год, если «быстро» -- то за восемь месяцев. Из-за этого увеличивается нагрузка на себестоимость строительства». Кроме того, повысились и требования по экологии, новые нормы по теплозащите жилища, появились новые технологии.

Между тем процесс обновления и создания современной городской инфраструктуры, удобной для горожан среды обитания не успевает за увеличением жилья и ростом потребностей как рядовых москвичей, так и представителей бизнеса. Соблюдение баланса интересов разных групп населения -- обязанность чиновников, и результат зависит от их умения управлять не только казенными деньгами, но и процессом градостроительства.