Благоустроенный дом в Подмосковье остается предметом роскоши. «Вход» в загородный сектор рынка недвижимости риэлторы оценивают минимум в 150--200 тыс. долл. Именно с этой отметки начинается предложение загородных коттеджей в организованных поселках ближнего (до 30 км от МКАД) Подмосковья. Покупка столь дорогостоящего приобретения -- как правило, привилегия тех, кто уже имеет такие же дорогие московские квартиры. И хотя представление о «втором» жилье как о «первом» уже укоренилось в сознании обеспеченной московской (да и не только московской) публики, время для этой традиции не пришло. Пока еще не созрели объективные условия для массового слияния с природой «голубых воротничков» -- неразвитая дорожная сеть и несоответствие предложения потребительским ожиданиям мешают воплотить мечту о «постоянном месте жительства» в комфортабельном пригороде элитарного уровня в реальность.

Вопреки сложившимся представлениям, состоятельные московские семьи приобретают загородные «гнезда» в основном не для постоянного проживания, а лишь для летнего сезона. По словам директора по исследованиям социологической компании «Комкон-Медиа» Петра Залесского, лишь 1--2% граждан, уже имеющих (в том числе и в охраняемых поселках) коттеджи, проживают там постоянно.

Одной из причин доступности узкому кругу потребителей столичного комфорта за пределами МКАД директор департамента «Замосковье» агентства недвижимости «Домострой» Герман Барыш считает высокую стоимость содержания дома. Она зависит от размера поселка, перечня услуг, наличия развитой инфраструктуры, качества коммуникаций, и может достигать 1,5 тыс. долл. в месяц.

Однако, по информации газеты «Время новостей», основатели и руководители известных московских риэлторских компаний «Бэст» и «Миэль» совсем недавно приобрели загородные дома именно для постоянного обитания там, что подтверждает версию о том, что предместья столицы все же станут жилыми круглый год.

В целом же потребители так быстро повышают свои требования, что девелоперы за ними не успевают. Правда, среди застройщиков редко встретишь осознанный маркетинг при планировании проектов загородных поселений для обеспеченных сограждан. По словам представителей риэлторской компании Penny Lane Realty, специализирующейся на самом дорогом загородном жилье, лишь последний год некоторые застройщики перед проектом обращаются за профессиональным консалтингом. По данным этой компании, дома в организованных охраняемых коттеджных поселках составляют треть всего загородного предложения по количеству, но почти половину по стоимости. Впрочем, по словам эксперта загородного сектора компании «Миэль» Савелия Орбанта, в ближайшей двухлетней перспективе, несмотря на общий рост цен на загородном рынке (в основном из-за дефицита на привлекательные земельные участки -- самые ликвидные за три года вздорожали в 3-5 раз), в среднем ценовом сегменте (300--500 тыс. долл.) случится затоваривание рынка и как следствие снижение цен. Подешевеют и некачественные дома -- вне зависимости от сложившихся на них цен.

Пока накопления и текущие доходы каждого пятого реального претендента на загородное жилье позволяют ему, по данным Penny Lane Realty, приобрести дом стоимостью в полмиллиона долларов. Но половина покупателей готовы потратить на приобретение коттеджа не более 100 тыс. долл. И нехватка таких коттеджей, сравнимых по цене с приличной московской квартирой, обострится. Руководитель «Миэля» Григорий Куликов говорит, что «не строит за городом теперь только ленивый». Однако есть основания ожидать падения прибыли девелоперов, к чему, по словам руководителей «Миэля», будут готовы далеко не все девелоперы. Цены на стройматериалы и стоимость работ выросли, и строительная себестоимость подскочила с 400 долл. за 1 кв. метр в прошлом году до 450--500 долл. в нынешнем. Квадратный метр в доме под чистовую отделку на земле с подведенными коммуникациями обойдется уже в 700 долл. Предложение же готовых коттеджей начинается от 900 долл. за 1 кв.метр.

Больше всего поселков (как видно на карте) сконцентрировано на престижных Рублево-Успенском (33) и Новорижском шоссе (32). Далее в порядке убывания идут Калужское (15), Ярославское и Пятницкое (8), Минское (7) и Киевское (4) шоссе.

Интересно, что расстояние от Москвы до родовых поместий среди критериев оценки объектов уже не выдвигается на первый план. Если раньше клиенты принципиально стояли на своем: коттедж в поселке не далее 20 км от МКАД, то в этом году с радостью купят дом и за 50 км от кольцевой автодороги, лишь бы качество проекта и исполнения соответствовало ожиданиям.

Риэлторы, общаясь непосредственно с покупателями, заметили «падение интереса клиентов к вычурной архитектуре и роскошеству в отделке и обстановке -- вкусы становятся все более европейскими». Большое число этажей уже считается недостатком, и все большим спросом пользуются одно- или двухэтажные дома без цоколя. При выборе внутренних планировок домов предпочтение отдается, как правило, либо планировкам со свободно перетекающим пространством общественных помещений, либо с круговой организацией движения на первом этаже. Планировочные решения, выстроенные по принципу «кабинетной» системы пользуются все меньшим спросом.

Среди новых предложений на рынке появится (не вошли в карту) проект Араса Агаларова, который построил в 1997 году один из первых элитарных московских домов на ул. Климашкина. Г-н Агаларов заявил газете «Время новостей», что уже приступил к сооружению на 24-м километре Новорижского шоссе «эталонного» элитарного поселка с названием Агаларово. На 35 гектарах будет поставлено 30 вилл, проложены дороги, сооружен гостевой дом.

На 50-м километре этого же шоссе расположен съезд к поселению (еще плюс 20 км) на берегу Озернинского водохранилища, обожаемого рыбаками. Инициатор проекта Инвестиционно-строительная компания «С-Холдинг» здесь пока еще даже не «нарезали» участки. Планируемый их размер -- до 5 га -- до сих пор не знал аналога, но представитель застройщика, ссылаясь на данные опроса потенциальных потребителей, уверен в успехе: «Тяга к таким усадьбам заметно выделяется из общих стандартных предпочтений по качеству строительства и требований к комфорту». У клиентов свои причуды: один, например, на своих 5 гектарах хочет устроить страусиную ферму, другой -- манеж для собственных лошадей, третий мечтает в будущем угостить гостей сыром собственного производства.

Предложение на рынке дорогого загородного жилья сегодня столь разношерстно, а спрос соотечественников уже почти сравнялся по основным параметрам с более искушенными иностранцами, что специалисты Penny Lane Realty в порыве навести порядок в умах покупателей и продавцов даже придумали некую классификацию объектов загородной недвижимости. Привьется ли эта классификация в сознании людей со слишком индивидуальными запросами, сказать трудно.

Классификация загородных поселков

Категория	Характеристика
А -- высшая	До 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км по Калужскому шоссе и на всем протяжении Сколковского шоссе. Территория леса первой категории (сосны), природный ландшафт: на берегу водоема, реки либо наличие ручья, озера. До 30 домовладений, площадь особняков от 800 кв. м, придомовая территория от 0,5 га, все коммуникации центральные, московский телефонный номер, Интернет. Наличие на территории поселка либо не далее 1 км спорткомплекса с бассейном (фитнес-центр), салона красоты, медицинского центра, ресторана, супермаркета. На территории поселка обязательно гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки. Внешние и внутренние стены -- кирпич, каркас -- монолит, высокое качество строительства. Единый архитектурный стиль поселка -- несколько типов домов. Надежная репутация застройщика, актуальный проект известного архитектора. Единая социальная среда -- высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, face-контроль. Авторский ландшафтный дизайн территории, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок. Собственная служба эксплуатации; вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация.
В -- высокая	До 25 км от МКАД на запад, юго-запад или северо-запад. Лесной участок (смешанный лес). До 200 домовладений с площадью особняков от 450 кв м, придомовая территория от 0,2 га. Все коммуникации центральные, стандартного уровня, московский телефонный номер, Интернет. Не далее 3 км от поселка спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки. Строительный материал -- кирпич, «сэндвич», дерево. Актуальный архитектурный проект. Единая социальная среда из высокообеспеченных граждан, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, face-контроль. Благоустройство общей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок. Собственная профессиональная служба эксплуатации. Вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка. Единый архитектурный стиль поселка.
С -- бизнес-класс	До 40 км от МКАД по любому направлению, кроме восточного и юго-восточного. Участок -- поле. До 400 домовладений с площадью особняков от 250 кв м (придомовая территория от 0,1 га). Водо- и газоснабжение центральные, канализация «септик», областной телефонный номер. Не далее 10 км от поселка спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка гостевая автостоянка, детская площадка. Строительный материал -- кирпич, «сэндвич», дерево. Владельцы домов -- обеспеченные граждане. Благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги. Привлечение подрядчиков по эксплуатации на непостоянной основе. Охрана на въезде-выезде. Нет единого архитектурного стиля поселка, но нет и неликвидных объектов на территории.
D -- стихийная коттеджная застройка	Стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км от МКАД), коттеджи в деревнях и поселках с отсутствующей инфраструктурой.

По данным Penny Lane Realty