На днях в России вступил в силу новый закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый этой осенью Государственной думой после многолетней дискуссии. Он дает право выпускать ипотечные облигации коммерческим банкам. По мнению одного из авторов закона, зампреда банковского комитета Госдумы Павла Медведева, это позволит создать в ближайшие годы полноценный рынок ипотечных кредитов, рефинансируемых на рынке ценных бумаг, и сделает жилье доступным для значительно более широких слоев населения.

Как надеются депутаты, принятие закона изменит нынешнюю ситуацию на жилищном рынке, при которой купить жилье в кредит остается лишь мечтой для миллионов россиян. Основная проблема заключается в том, что коммерческие банки не выдают кредиты на долгий срок, а если и выдают, то под чрезвычайно высокий процент. В результате сейчас большинство покупателей вынуждены приобретать квартиры за наличные деньги, иногда задолго до вселения. Создание рынка ипотечных облигаций сделает кредиты более доступными. «Дело в том, что благодаря этому закону на рынок выйдут новые ценные бумаги, которые имеют под собой не пустое обещание вернуть деньги в срок, а собственность -- реальную недвижимость, -- говорит Павел Медведев. -- Эти бумаги становятся не только гарантом возврата денег заемщиком, но и серьезным инструментом финансовых операций». Банк, который имеет в залоге квартиру, может под нее выпустить ипотечную ценную бумагу. В результате люди смогут получать средства под приобретаемую квартиру по крайней мере на пять лет. Повышение доступности жилья, по мнению депутата, будет иметь и более глубокий экономический эффект: «Строительство жилья делает необходимым создание новых высокооплачиваемых рабочих мест не только в строительстве, но в металлургии, в дорожном строительстве, что в свою очередь увеличит количество людей, для которых платное жилье становится доступным».

Закон об ипотечных ценных бумагах, как и большинство других финансовых законов, имеет трудную историю. Два года назад, после длительной разработки, Дума приняла его в первом чтении, однако только этой осенью правительство и депутаты смогли ответить на главный вопрос -- стоит ли разрешать выпуск собственных ипотечных облигаций универсальным банкам. Летом Центробанк и сами банкиры выступили единым фронтом и в конце концов добились принятия соответствующей поправки. На прошлой неделе закон был подписал президентом, а затем официально опубликован.

Противником допуска банков к выпуску ипотечных бумаг выступало правительство. «Чиновники говорили, что ипотечные облигации должны выпускать только специализированные агентства, -- поясняет Павел Медведев, -- облигации, эмитируемые банками, будут менее надежными. Чтобы повысить надежность нового финансового инструмента, мы выступили с поправкой, которая устанавливает особые требования к банкам, выпускающим ипотечные бумаги. И эти принципы достаточно жесткие».

Эксперты высоко оценили принятие этого закона. «Этот шаг -- прорыв в развитии ипотечного кредитования в России, -- полагает управляющий директор банка «Дельта-Кредит» Джеймс Кук. -- Закон обеспечит доступ банков к долгосрочным ресурсам через облигации, обеспеченные ипотекой». Впрочем, депутаты говорят, что на первых порах возможностью выпускать ипотечные облигации могут воспользоваться очень немногие банки, в первую очередь те, у которых уже есть значительный портфель ипотечных кредитов. Это, в частности, подразумевают требования к банкам-эмитентам ипотечных бумаг. Первый зампредседателя Банка России Андрей Козлов полагает, что для обеспечения нормального выпуска ипотечных облигаций кредиты на покупку жилья должны занимать не менее 60% в активах. В Госдуме наиболее вероятными претендентами на первые выпуски таких облигаций называют банки «Дельта-Кредит» и «Московское ипотечное агентство», ряд региональных банков. Со временем к ним могут присоединиться Внешторгбанк, МДМ-банк и другие кредитные организации.

В том, что система рефинансирования кредитов через ипотечные бумаги заработает и средства будут реально поступать, авторы закона не сомневаются. «Российский рынок страдает от дефицита эффективных инструментов инвестирования, -- объясняет Павел Медведев. -- Едва ли не единственная возможность сделать надежное долгосрочное вложение -- это купить гособлигации, но их привлекательность сильно снижается в силу низкой доходности. В этой ситуации ипотечные облигации могли бы стать очень удачным инструментом». Банкиры также согласны с этой логикой. «Появление дополнительного финансового инструмента можно только приветствовать», -- поясняет начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка Дмитрий Христолюбов.

Таким образом, закон создает все необходимые условия для развития ипотеки в России, полагают разработчики. Постепенно потенциальные инвесторы присмотрятся к ипотечным бумагам и обратят внимание не только на их доходность, но и на низкий уровень риска. По мнению Медведева, чем дольше будет развиваться рынок, тем сильнее станет интерес к «длинным» инструментам. «В будущем я не исключаю и того, что ипотечные бумаги станут доступными не только юридическим, но и физическим лицам, превратятся в привычный и надежный способ вложения средств», -- полагает Павел Медведев.

Между тем полноценное функционирование ипотеки зависит не только от принимаемых законов и полноценного рынка ипотечных бумаг, но и от экономической ситуации в стране. Дороговизна кредитов объясняется не только нежеланием банков рисковать. «Дело в том, что процент (по кредиту. -- Ред.) порождается еще и инфляцией, -- говорит Павел Медведев. -- Банку необходимо определить процентную ставку на 30 лет, и если он даже немного не рассчитает инфляцию, то за время погашения кредита может накопиться очень серьезный убыток». В этом году инфляция в России ожидается на уровне 12--13%, в следующем году правительство ставит цель не выйти за рамки 10%. Однако это все еще значительно выше уровня наиболее развитых экономик. Поэтому, заключает Павел Медведев, для того, чтобы ипотека работала по-настоящему, должны пройти десятки лет, когда инфляция станет предсказуемой, установится хотя бы на уровне 1--3%. «В будущем, лет через пять, я думаю, проценты по ипотечным кредитам будут такие же, как и на Западе: 5--6%».