В августе-сентябре средняя цена московского квадратного метра в новостройке перешагнула психологически важную отметку в 1300 долл. За последние три года жилье подорожало более чем на 90%. При этом рост его стоимости неудержим: каждый месяц квартиры дорожают минимум на 1,5%, а самый ходовой товар на рынке -- дешевые однокомнатные квартиры -- на 2--2,5%.



Народу много, квартир мало

Еще год назад многим застройщикам, риэлторам и аналитикам казалось, что рост цен на новостройки вот-вот остановится, тем более что год от года предложение их увеличивается. Но надежды участников рынка недвижимости не сбылись. По данным пресс-секретаря агентства недвижимости МИАН Игоря Ладычука, в среднем по Москве в первом полугодии новостройки подорожали на 8%. Рекордсменами по росту цен среди районов стали Куркино (+10,2%) и Северное Бутово (+9,5%). Еще большие сюрпризы преподнесли август и сентябрь: в эти месяцы новостройки дорожали на 3%, опровергнув тем самым устоявшееся за десятилетие мнение риэлторов, что лето -- пора затишья на рынке.

Несмотря на то что возникшие тенденции не соответствуют прогнозам, они вполне естественно объясняются особенностями столичного спроса и предложения. Население Москвы растет от месяца к месяцу. Если год назад было принято считать, что в городе проживает 8,8 млн человек, то недавняя перепись населения показала, что 10,4 млн. Впрочем, и последняя цифра неокончательная, по ряду оценок в столице вместе с приезжими насчитывается не менее 11,5 млн человек. В то же время в этом году, как обещает главный строитель Москвы Владимир Ресин, будет возведено 5 млн кв. м жилья (в 2002 году -- почти 4,5 млн, в 2001-м -- около 3,5 млн). Но вот число квартир при этом не возрастет. Как сдавалось 55--57 тыс. квартир, так и будет сдаваться. Эти цифры наглядно демонстрируют, что прирост рынка идет за счет увеличивающегося метража квартир.

Интересное мнение по поводу роста цен высказал руководитель департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Леонид Краснянский: «Нельзя иметь такие сумасшедшие цены на типовое жилье в Москве. В 2000 году, когда наш ДИПС еще строил панельное жилье, его цена на рынке составляла 10 тыс. руб. за квадратный метр. В конце 2002 года у «панельных застройщиков» она выросла минимум до 23,5 тыс. руб. Получается, типовые дома в районах массовой застройки подорожали в 2,5 раза. При этом себестоимость за два прошедших года выросла не более чем на 15%, а в целом рост цен на рынке составил около 60%». Г-н Краснянский заключает: «Ничем, кроме монополизма, такой неконтролируемый рост объяснить нельзя».

Новостройки «заливает» нефтью

Директор по стратегическому планированию Агентства экспертиз инвестиционных проектов Геннадий Стерник считает, что до 30% платежеспособного спроса на московское жилье обеспечивается за счет притока капитала из нефтегазодобывающих регионов. Причем эта зависимость имеет вполне «счетное» измерение. По наблюдениям эксперта, при стоимости барреля нефти ниже 18 долл. цены на недвижимость практически стагнировали, в диапазоне 20--21 долл. -- росли более чем на 1% в месяц, а при 27--28 долл. московская недвижимость дорожала более чем на 2% в месяц. При этом такое правило безошибочно работает уже лет семь.

Одна из причин роста цен на новостройки, по мнению Игоря Ладычука из МИАН, увеличение доли качественного жилья в Москве. Примитивная панель советских времен с маленькими кухнями и низкими потолками осталась в прошлом -- последние такие квартиры возводились в Люблине, Марьине, Жулебине и прочих районах массовой застройки. А на долю качественного монолита, который объективно лучше панели, а потому и дороже, в середине года приходилось уже примерно 65% всех новостроек. Себестоимость такого жилья составляет минимум 700--800 долл., а не 350--400 долл., как панельного. Отсюда и высокие цены продаж.

При этом и панельное жилье строители постепенно модернизируют. Так, ДСК-1 активно застраивает Москву серией домов П-44ТМ, в которых предусмотрены эркеры, а в 3- и 4-комнатных квартирах -- по два санузла. Кроме того, вентиляционный стояк вынесен в таких домах из кухни (ее площадь от 10 до 12 кв. м) в коридор. В домах серии ПД-4 появилось такое «чудо», как 5-комнатные апартаменты. Удивляют и панельные дома «Призма» и «Бекерон», в которых высота потолков 3 м, а некоторые квартиры -- двухуровневые. Кроме того, в этих сериях площади квартир огромные: от 66 кв. м в 2-комнатных до 104--112 кв. м в 3- и 4-комнатных квартирах. Есть еще и такие модернизированные серии, как «Юбилейный», И-155, П-111МО, которые по потребительским характеристикам не уступают недорогим монолитным домам. Понятно, что модернизированные панельные дома обходятся дороже, чем их собратья прошлых лет.

Жилье на депозит

Еще один фактор роста цен на жилье -- падение курса доллара к рублю. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, в условиях снижения курса доллара население начало от него избавляться, переводя капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Например, вложения в недвижимость на данный момент более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты.

Укрепление рубля вызывает повышение стоимости стройматериалов, горючего, зарплат рабочих, к этому добавилась возросшая цена на земельные участки, установленная московским правительством, и для того, чтобы удовлетворить эти расходы, приходится продавать долларов на 5--7% больше, чем полгода назад.

Не стоит сбрасывать со счетов и такой фактор, как укрепление евро по отношению к доллару. Традиционно в Москве цены на недвижимость номинированы в долларах. А вот примерно 90% импортных строительных и отделочных материалов покупается за евро. В первую очередь такие материалы идут на элитные дома и дома бизнес-класса. В результате укрепления евро застройщики также были вынуждены компенсировать падение прибыли увеличением цен на квартиры (на 1--2%).

По мнению всех опрошенных экспертов, и в этом и в следующем году цены на жилье будут расти. Этому способствуют как макроэкономические факторы, так и политические -- предстоящие выборы президента и выборы в Думу. «Рост будет плавным -- на 1--1,2% в месяц, или на 12--15% в год. Лет через 10--15 по стоимости жилья мы догоним ведущие столицы Европы, по крайней мере Вену или Берлин. Если сегодня это в среднем 1300 долларов за «квадрат», то «тогда» будет минимум 2--2,5 тысячи. Причем не стоит забывать, что к тому времени жилья, в котором стыдно жить, уже не останется -- хрущевки снесут и возьмутся за брежневки, т.е. платить придется за качественные квартиры», -- говорит руководитель аналитического портала irn.ru Олег Репченко.

Ориентация по сторонам света

Но это все же количественные показатели рынка. А вот как обстоят дела с качественным его наполнением?

На конец сентября в Москве было отрыто около 120 котлованов под будущие дома. На их месте через 8--10 месяцев должны вырасти панельные здания или через 1,5 года -- монолитные.

Как и прежде, наиболее популярным районом у покупателей остается юго-запад столицы (на эту префектуру приходится около 21% от всего вводимого жилья). К традиционному плюсу этой местности -- экологии -- добавился и другой -- транспортная доступность. Достаточно упомянуть, что если мысленно поделить Москву через центр на четыре квадранта, то можно заметить, что максимальное число магистралей, а именно шесть, приходится на юго-запад.

Покупателей не смущает даже то, что в этой префектуре цены на квартиры росли быстрее, чем в среднем по городу (примерно в 1,5 раза). Так, на юго-западе стоимость жилья на первичном рынке, по разным оценкам, выросла в прошлом году на 23--25%, а в целом по городу -- на 18--20%. За девять месяцев года ситуация та же -- 18--20% и 14--16% соответственно. Интересно, что наибольшим спросом пользовались 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Риэлторы эту тенденцию объясняют так: те, кто мечтает об «однушке», в основном относятся к нижнему среднему классу или являются приезжими, для них на первый план выходит цена, а не метраж, экология и престижность местоположения квартиры.

На юго-западе столицы средняя стоимость новостроек составляет около 1400 долл. за кв. м. Такой высокий показатель обусловлен не только общим ростом цен на жилье, но и значительной долей в этом районе монолита. Самые дорогие дома сосредоточены вдоль Ленинского проспекта, улиц Профсоюзной и Удальцова. В основном это будущие жилые комплексы (их сдача намечена на начало -- середину 2004 года): «Вертикаль» на Ленинском (рядом с метро «Юго-Западная»), «Воронцовские пруды» («Новые Черемушки»), «Квартал на Удальцова». Несмотря на то что эти дома еще строятся, цены на «квадрат» в них уже достигли 1400--1500 долларов.

Есть на юго-западе варианты и попроще, правда, расположены они на окраинах округа -- в Северном и Южном Бутове. Впрочем, Северное Бутово после появления там метро можно назвать уже «городом». А вот Южному Бутову дожидаться полноценной подземки еще лет двадцать (ведь легкое метро, которое там появится уже в декабре этого года, скорее можно признать трамваем). Вместе с тем самая южная точка Москвы до сих пор считается наиболее популярным микрорайоном среди «новых территорий».

Южное Бутово славится в первую очередь своими ценами. Несмотря на то что за три квартала года здешние новостройки выросли в цене минимум на 18% (с 700 до 830 долл. за кв. м), они все равно остаются самыми дешевыми по Москве. Покупателей подталкивает к покупке квартиры в здешних местах еще и то, что к началу 2004 года вся территория и Северного и Южного Бутова будет застроена (всего 500 тыс. кв. м). Новые кварталы станут возводить уже в районе поселка Бутово и деревни Афанасьево (строители называют эти территории Северным Подольском).

Рядом со свалкой – дешевле

В этом году завершается освоение Марьинского парка, лидирующего среди микрорайонов столицы по объемам строительства (здесь уже построено свыше 5 млн кв. м, и сейчас заканчивается освоение последнего микрорайона). Почти не осталось земли и в расположенном по соседству районе Люблино, в качестве небольшого резерва под массовую застройку есть лишь 40-й микрорайон. Неосвоенной осталась еще часть территории в районе братеевcкой свалки. За последние три года там построено 550 тыс. кв. м жилья, в ближайшие два года (которые станут последними в освоении свалки) возведут еще около 400 тыс. кв. м.

Соседство с полями аэрации имеет плюс: дешевые квартиры. Хотя такое понятие, как дешевизна, для этих микрорайонов постепенно становится относительным. Так, в прошлом году на марьинские новостройки цены выросли на 22--24%, по итогам этого года они еще должны прибавить минимум 18--20%. В самой дешевой серии жилых домов (и самой неудобной для проживания) П-3М, расположенных в 12-м микрорайоне Марьинского парка (от метро «Братиславская» туда добираться 10--15 мин. транспортом), 1-комнатная квартира площадью 37 кв. м предлагается минимум за 38 тыс. долл. «Однушка» в доме серии КОПЭ в том же микрорайоне за счет дополнительного метра (38 кв. м) оценивается уже в 39--40 тыс. долларов.

А вот в Люблине в микрорайоне «Е», наиболее приближенном к «цивилизации» (хотя бы из-за отсутствия по соседству свалок и полей аэрации), квартиры по сравнению с Марьинским парком стоят существенно дороже. 1-комнатная квартира в домах серии П-46М площадью 39 кв. м оценивается в 42--43 тыс. долларов.

Курс – на север

Большие надежды строительный комплекс Москвы возлагает на Куркино -- микрорайон на северо-западе Москвы за МКАД. За два последних года там уже возведено около 300 тыс. кв. м жилья, в этом сдадут еще 260 тыс., а всего запланировано 930 тыс. кв. м.

Панельных домов тут вовсе не возводится, а на монолит цены начинаются от 900 долл. и заканчиваются около 1100 долл. (в зависимости от этажности, самые дорогие -- в 4--6-этажных домах). Сейчас готовится постановление московского правительства, в соответствии с которым ДИПС приступит к застройке соседнего микрорайона -- Молжаниновки. Проект предусматривает возведение в нем около 1 млн кв. м жилья. Как объявил застройщик, цены на «квадрат» в Молжаниновке на начальной стадии не будут превышать 900 долларов.

Впервые в прошлом году появились монолитные дома на крайнем востоке и северо-востоке столицы (Перово, Новогиреево, Щелковская). Ранее тут возводилась только «панель». Эксперимент оказался удачным -- покупательский спрос был таков, что застройщики три-четыре раза в течение года повышали цены (с 850--900 до 1100 долларов).

Дороже всегда найдется

По-прежнему самыми дорогими считаются новостройки в Центральном административном округе, почему -- объяснять не надо. Один лишь пример: московское правительство в этом году реализовало несколько земельных участков под застройку в районе «Золотой мили» (Остоженка -- Пречистенка) по цене 35 млн долл. за гектар. Стоит добавить, что в этом году в центре появились рекордные по цене квартиры в элитных домах -- по 10--12 тыс. долл. за кв. м. Но наивысшая цена менее чем месяц назад была достигнута на аукционе по продаже пентхауса в «Венском доме на Плющихе». Известный предприниматель Константин Боровой приобрел 500 кв. м его пространства за 15 млн долларов.