Московский рынок жилья -- самый крупный в стране. На его долю приходится до половины всего российского жилищного строительства. Причем чуть более 50% построенного в прошлом году в столице жилья собрано из панелей (до этого монтаж панелей был практически единственным способом жилищного строительства). На смену крупнопанельному домостроению -- кстати, давно забытому за границей по причине дороговизны -- пришло монолитное. Новые в отечественном жилищном строительстве технологии в столице реализуют молодые девелоперские компании. По их заказу создают новые проекты жилых зданий, которые отвечают запросам все более взыскательного потребителя.

В течение последних лет в Москве ежегодно возводится от 3 до 3,8 млн кв. м жилья (последняя цифра -- официальные данные 2001 г.). Несложные подсчеты показывают, что при средней себестоимости строительства одного метра 250--300 долл. объем этого рынка достигает 1,25 млрд долл. в год. На четверть объема строительных заказов претендуют Московский международный союз девелоперов (объединяет более десятка девелоперских компаний, некоторые из них имеют свою производственную базу). Компании -- члены ММСД уже сегодня предлагают серии домов, где квартиры более удобны для проживания и, что немаловажно, более выгодные городу, так как эти дома позволяют более рационально расходовать дефицитную городскую землю.

В отдаленной перспективе новые игроки строительного рынка обещают начать строить по совсем диковинной для Москвы технологии -- применяя архитектурный бетон и в монолитных, и в панельных зданиях. Архитекторы говорят, что благодаря этому фасады жилых домов сделают их не похожими друг на друга и «уж конечно на многочисленные, но унылые серии, которые штампуют старорежимные ДСК».

Учитывая, что квартиры в несколько более дорогих монолитных домах по цене вполне сравнимы с квартирами в «панели», традиционные лидеры жилищного строительства Москвы (компании Московского строительного союза) вынуждены на ходу перестраивать свое производство. По данным газеты «Время новостей», самый крупный игрок на столичном рынке жилищного строительства -- ДСК-1 (из его панелей ежегодно возводится около 1 млн кв. м жилья; один из членов МСС) в этом году построит не менее 100 тыс. кв. м площадей в домах монолитного исполнения.
Тяжелое наследство

Пристрастие стройкомплекса к панельному домостроению не вина его, а беда. Все началось с визита Никиты Хрущева во Францию. Один из архитекторов Моспроекта рассказал корреспонденту газеты «Время новостей» легенду о том, как советскому лидеру показали там дома, возведенные для проживания рабсилы, нанимаемой на вахтовые работы: «Нашему «кукурузнику» так понравилось быстро возводимое временное жилище, что он тут же распорядился закупить у французов технологическую линию для производства панелей. И пошло-поехало». Перевод промышленности на индустриальный метод строительства жилья привел к тому, что вот уже почти полвека строители вынуждены выдавать на-гора панель -- как говорят экологи, далеко не идеальную для здоровья жильцов (арматура, пронизывающая панели, приводит к появлению вредных для людей электромагнитных полей). Но необходимость решения жилищной проблемы в тот период истории уравновесила эти недостатки, и хрущевские дома стоят до сих пор. Благодаря волюнтаризму бывшего лидера бывшего СССР многие и сегодня рады отдельной жилплощади. Кстати, именно в пятиэтажках относительно дешевые квартиры в прошлом году росли в цене интенсивнее всего («однушки» и «двушки» в течение 2001 года подорожали на 40%). А программа сноса некоторых серий этих зданий делает их еще более популярными у потребителя. Взамен 32 кв. м в однокомнатных (или 44 кв. м и 58 кв. м в хрущевских двухкомнатных и трехкомнатных, как правило, с проходной комнатой) квартирах правительство Москвы предоставляет переселенцам более просторные. По метражу они в среднем в полтора больше.

Однако далеко не все переселенцы с радостью покидают свои трущобы. Прежде всего, некоторые пятиэтажки действительно еще крепкие, и расположены они в обжитых районах. А снос домов в Москве не всегда продиктован ветхостью строения -- формально решающим фактором приговора хрущевке. Для инвестора важнее всего выгодное местоположение квартала, потенциально дорогого райончика. К тому же так называемые бесплатные (бесплатные только для новоселов. -- Ред.) квартиры раздаются в тех же серийных панельных домах, технология возведения которых подобна хрущевским.
Пережитки

В 70-х годах прошлого века инструментарий крупнопанельного домостроения был несколько модернизирован. Появились так называемые брежневки (панельные и кирпичные 9--14-этажки). Не изменив радикально площади кухонь, проектировщики подарили новоселам изолированные комнаты. В последней четверти минувшего века фактически появилось и понятие элитарного (обоснованность этого термина см. в другой публикации) жилья. Риелторы обозвали их цековками или высотным кирпичом. Эти дома легко узнаваемы по подобию изгороди дома, стоят, как правило, в престижных местах и по потребительским характеристикам выигрывают соперничество даже с просторными сталинками.

Если же говорить о современном строительстве массового жилья, то пока безусловным лидером по объему ввода считается ДСК-1. Компания строит дома серии П44 (проект разработан в 70-х годах) в нескольких вариациях (П44-М, П44-Т, П44-ТМ), отличающихся фасадами, а последний год и новыми трехслойными теплосберегающими панелями (их называют еще сэндвидж-панели). В начале прошлого года Госстрой ввел новые СНиПы (строительные нормы и правила) по тепло- и энергосбережению. Согласно этому нововведению, как говорят строители, 15--20-сантиметровые внешние стены должны выдерживать российский климат не хуже старых добрых кирпичных 70-сантиметровых стен. Последние более дороги и в массовом строительстве невыгодны московским строителям, которые по-прежнему предпочитают гнать количество квадратных метров, нежели строить «меньше да лучше».

Последние новшества, связанные с полным остеклением лоджий и балконов (обязательными по недавнему решению правительства Москвы) изменили и внешний вид построек, и площадь кухонь и залов. В последней разработке ДСК-1, доме серии «Юбилейная», и единственном только что сданном в эксплуатацию доме П44-ТМ в 1-м Хорошевском проезде помещения теперь имеют угловые окна и даже эркеры. Мнения архитекторов конечно же субъективны по определению, но один из старейших сотрудников Моспроекта, взглянув на портрет предпоследней серии, сказал, что с точки зрения архитектуры это не шедевр, а «дом с градусниками».

Если пресловутые хрущевки строились в расчете на 50-летнюю эксплуатацию, то нынешние панельные 17-этажки -- на 70--100 лет. Другими словами, строя сейчас типовые дома, ДСК заранее обеспечивают себя работой на будущее. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин на одном из последних заседаний правительства прямо заявил, что следом за хрущобами под снос пойдут панельные 9-этажные дома. Однако, по некоторым сведениям, некоторые современные новостройки могут не выдержать и 25 лет. Утеплитель, представляющий собой разновидности пенопласта, если он не запаян в панель герметично, разлагается в течение четверти века. Об этом нашей газете стало известно от очевидца, присутствовавшего на одном из отраслевых советов строителей, где авторов серии П44-Т выдвигали кандидатами на Госпремию.

Качество же массового строительства сегодня в Москве таково, что дома других современных серий (П3, П46 и др.) с более допотопными планировками квартир в этой публикации описывать не стоит. Все те же маленькие (7--8 кв. м) кухни, отсутствие прихожих (например, в домах серии КОПЭ) не могут конкурировать с перспективными разработками, сделанными архитекторами Моспроекта по заказу компаний-девелоперов, грозящихся подвинуть «панельных монстров». Так, одна из жительниц, недавно переселенная в монолитно-кирпичную новостройку, сказала нашему корреспонденту: «Мы своей квартирой с газовой колонкой были очень довольны». С точки зрения потребителей, лучше остаться в малогабаритных хрущевках. Они по крайней мере расположены в районах, где есть метро, магазины, школы и детсады и нет грязи и бездорожья после сдачи в эксплуатацию новостроек.

Панельное домостроение в Москве вряд ли скоро уйдет в прошлое. Так, один из девелоперов сказал: «Несмотря на сложные и опосредованные схемы финансирования жилищного строительства в Москве, основным заказчиком здесь выступает город (читай: столичное правительство. -- Ред.). А основным получателем этих денег -- в той или иной степени подконтрольные ему структуры».
Подростки

Правда, как оказалось, и не уходя от использования панелей, можно строить не менее продвинутые квартиры. Совсем недавно Моспроект по заказу одной частной компании закончил разработку новой серии панельного дома (202-я серия -- муниципальная для очередников и переселенцев из хрущевок и 222-я -- улучшенной планировки для коммерческих продаж). Эти серии спроектированы на базе так называемых военных разработок. Выделившиеся некоторое время назад из структуры Министерства обороны два строительных управления за три года сумели войти в консервативный московский рынок. Новые менеджеры, настойчиво называющие себя девелоперами, по некоторым данным, на «доводку» военных домов затратили более 1 млн долл.

В Москве уже существуют десятки прототипов домов модернизированной 222-й -- так называемая 111-я серия. Последний образец совсем недавно сдан госкомиссии (ул. Островитянова, 23). Основное преимущество жилых зданий этого типа в том, что расстояние между несущими стенами (на жаргоне проектировщиков -- «шаг») составляет 4,5 метра (в домах последних серий П44 -- обычно 3,6 метра). Несущие стены расположены поперек и внутри дома (в серии П44 несущими являются наружные стены). Поэтому комнаты в 111-й серии получаются квадратными, а не «коридорного типа», как зачастую в домах других серий.

Еще одно достоинство расположения несущих стен каркасно-панельной серии состоит в том, что наружные стены можно исполнять либо навешивая разные панели, либо закладывая их кирпичом, отчего внешний облик одних и тех же домов может быть разнообразнее. Коммерческий вариант 222-й серии выгодно отличается от иной «панели» еще и тем, что на стадии строительства (когда полным ходом идут продажи) благодаря гибкому производству покупатель может выбрать (хоть и в ограниченном наборе) стены с дверным проемом в том месте, где это ему хочется.

Как рассказывает знакомый архитектор, большинство новоселов в домах П44 (риелторы хвалят именно модернизированные варианты этой серии), въезжая, например, в трехкомнатную квартиру, начинают прорубать стенку между кухней и залом, желая усовершенствовать «улучшенную» планировку. «Между прочим, -- добавляет он, -- при ДСК, очевидно, специально созданы фирмы, которые при поддержке разрешающих инстанций за 2,5 тыс. долл. прорубают панели, возведенные их материнскими компаниями». Тот же знакомый (он, кстати, проживает в той же «тэшке» -- П44-Т) как архитектор пришел в ужас, когда увидел, что новоселы удаляют внешние несущие стены в «тэшках», чтобы присоединить к жилой площади зала территорию лоджии. «Я ему говорю: что ж ты делаешь -- эта панель прижимает нижнюю и поддерживает верхнюю (соответственно пол и потолок комнаты. -- Ред.), а нашим людям хоть кол на голове теши», -- негодует спец.

Польза домов «военных» серий еще не оценена городскими властями. При широком шаге эти дома дают возможность более рационально расходовать пятна застройки. К примеру, восемь корпусов 222-й серии (с кирпичным фасадом), запланированные в одном из микрорайонов Северного Бутова, из-за упомянутого «широкого шага» дадут на 15% жилой площади больше по сравнению с теми же восемью корпусами серии П44-Т (примерно 138 тыс. кв. м 222-й серии и 114 тыс. кв. м серии П44-Т). Ни территория стройплощадки, ни себестоимость квадратного метра при этом не меняются.

Разумеется, в самой размодернизированной панельной серии квартиры не могут иметь индивидуальной планировки. Это достоинства жилья более высокого класса, в том числе эксклюзивного (как правило, оно строится где-нибудь на Остоженке, переулках Арбата или в Китай-городе) и повышенной комфортности (их строят, например, «Строймонтаж», «Крост», «Капитал-груп» и др. в менее престижных местах города).

Эти девелоперы строят монолитные дома с применением либо туннельной, либо щитовой опалубки. Туннельная опалубка предусматривает заливку бетоном п-образной конструкции, когда одновременно отливаются и стены, и перекрытия. Технология щитовой опалубки предусматривает поочередную заливку сначала стен, а затем перекрытий. Первая более дешевая и не позволяет заложить свободную планировку помещений, вторая дороже, но позволяет свободно планировать внутреннее пространство. Но это, как говорится, уже совсем другая история.